证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 陈英  

  近日媒体曝光，号称投资110亿元打造西安城东最大城市综合体的西安佳诚长安集开发商，在过去3年间陆续已售千余套房源、收回5亿多元房款，但是在近期却“人去楼空”。而其占地500余亩的庞大楼盘，仅有3栋已建至10层的半拉子高层。这一覆盖有住宅、商业、写字楼、酒店等多类型物业的超大综合体项目，不但已停工，且开发商疑似“卷款跑路”。“这可能是第一次发生销售奇佳出现停工的问题。主要的原因，应该是开发商资金链出现了问题。”一位知情人士透露。

  事实上，近几年，因为资金链断裂开发商跑路的新闻并不少见，其背后是开发商融资难的问题，特别是中小开发商。银行贷款和预售收入一直是中国房地产开发项目的两项主要资金来源。随着中央政府2010年开始实施楼市调控措施，银行在借贷上的态度变得更保守，目前，大部分上市发展商仍能于银行取得借贷和进行融资，但中小型发展商则愈加困难。

  全球金融危机后，房地产银行贷款显著放缓，产生的资金缺口已对开发商的融资构成挑战。银行日趋保守的放贷态度，为另类房地产融资渠道带来发展机遇。世邦魏理仕研究部、CEIC数据信息有限公司和各国央行的数据表明，中国银行类房地产贷款2005-2008年间的平均年增长率为18%，但2011-2014年间已下降至13%。小型发展商只能通过预售作为主要集资来源，但预售收入却又受到中央调控措施的影响。这两方面，皆导致投资者和房地产企业，特别是中小型发展商，对于公共及私有债务市场的另类房地产资金需求增加。

  中国传统非银行类房地产贷款的两种主要融资渠道。包括以单纯的借贷人身份，通过收取高额贷款利率的方式为开发商提供资金，或以利率折合股权的方式构建借贷架构。信托投资公司等国内金融机构为高利率放贷机构的主要代表，此外，越来越多的外国基金也开始涉足这一领域。如2015年初，InfraRed Capital Partners投入2000万美元购买了长和国际实业集团有限公司发行的有抵押债券，担保年利率为20%，用于长和在中国的地产开发项目的资金支持。另一个渠道，通过利率折合股权的方式构建借贷架构，旨在从优质资产及项目中获取上升空间。Brookfield Property Partners在中国的地产投资为该类方式的典型实例：Brookfield Property Partners投资5亿美元，买入了瑞安集团独家持有的新天地项目的可转换永久性债券，该项目位于上海高端休闲娱乐街区。最初五年里，债券收益为8.5%，该项目上市后可转换为股票。

  房地产众筹崛起但不会取代传统融资渠道。融资挑战促使投资者和机构不断寻求、开发新的融资模式，于是众筹平台应运而生。据世界银行发布的一份全球众筹报告称，自2009年以来，全球众筹市场高速增长，从最初仅5.3亿美元的融资总额，暴增至2012年的27亿美元，其年复合增长率高达63%。

  2012年美国Fundrise网站首先将“众筹”这一概念引入房地产行业，开发了“房地产众筹”这一新模式，即开发商通过互联网平台向投资者为其房地产项目募集资金。投资者可以用较小的金额来投资多个房地产项目以分散风险，房地产企业也可以通过大众众筹的方式向投资者筹得资金。

  2015年，随着“互联网+”风暴席卷而至，依托互联网平台的房地产众筹迅速成为中国市场最热门的概念。为扭转房地产市场颓势，中国房地产开发商纷纷将目光转向网上投资产品和众筹项目，以寻求快速融资。互联网、金融、地产跨领域合作不断：5月29日，中国首个房地产众筹联盟成立；7月2日，万达推出首个互联网众筹项目等，但世邦魏理仕中国区研究部主管陈仲伟表示：“中国房地产市场正在经历合并、整合时期，未来会有越来越多的开发商通过网上众筹来融资，在短期内，互联网金融不会取代传统融资渠道，成为主流。”