证券时报多媒体数字报

（上接B8版）

7、存货周转率＝营业成本/存货平均余额

如无特别说明，本节中出现的指标均依据上述口径计算。

（四）管理层简明财务分析

1、合并报表口径分析

（1）资产分析

最近三年及一期末，公司主要资产的构成情况如下：

单位：万元

报告期内，公司的总资产规模持续快速增长。2012年末、2013年末、2014年末及2015年6月末，公司总资产分别为478.38亿元、651.12亿、842.80亿元及891.97亿元。公司资产规模增长迅速，主要原因是报告期内公司不断扩大经营规模，对原有房地产项目持续投入并不断新增土地储备，使得存货数额持续增长。

从资产构成来看，公司的资产主要为货币资金、应收账款及存货等流动资产，上述各项金额合计占公司总资产的80%以上。

在公司的资产结构中，流动资产占比超过90%。在公司的流动资产中，占比较高的分别是存货、货币资金以及应收账款。截至2015年6月末，公司存货占总资产比重为70.21%，货币资金占总资产的比例为6.75%，应收账款占总资产比例为6.76%。

公司所处的房地产及建筑行业的商业模式决定了公司流动资产尤其是存货及应收账款占总资产的比重较高的特点。

（2）负债分析

最近三年及一期末，公司主要负债的构成情况如下：

单位：万元

报告期内公司业务快速增长，负债规模随着总资产持续扩大。2012年末、2013年末、2014年末及2015年6月末，公司负债总额分别为396.40亿元、552.71亿元、714.09亿元及757.59亿元。公司资产负债率维持在82%至85%之间，扣除预收款项后的资产负债率在74%至77%之间。

发行人各报告期末的流动负债占总负债的比例分别为89.09%、74.63%、84.09%及80.30%，负债结构主要以流动负债为主，尤其是预收账款、应付账款、短期借款和一年内到期的非流动负债等占比较大，符合房地产及建筑业的行业特点。

（3）偿债能力分析

报告期内，发行人的偿债能力指标如下表所示：

总体来看，报告期内公司偿债能力指标未发生重大变化。

从短期偿债指标来看，发行人的速动比率较低，一方面系公司房地产业务涉及的存货尤其是开发成本占流动资产比重较高所致，另一方面系流动负债中，预收账款金额较大所致。因此，虽然公司的短期偿债能力指标相对较低，但并不意味着公司存在较大的短期偿债风险。

从长期偿债指标来看，公司2012年末、2013年末、2014年末及2015年6月末的合并资产负债率分别为82.86%、84.89%、84.73%及84.93%，负债水平较高。但公司来源于房地产开发业务的预收账款占负债比例较高，预收账款一般来说无偿还义务，扣除预收账款后，公司负债率分别为74.57%、77.13%、76.97%及76.87%。

公司始终按期偿还有关债务，与银行等金融机构建立了长期合作关系，具备良好的资信水平，各大金融机构授予公司较高的信用额度。公司报告期内各年度经营活动产生的现金流入持续大幅增长，良好的经营业绩充分保障公司的偿债能力。

（4）盈利能力分析

1）主营业务收入情况分析

① 按行业分类

报告期内，发行人的主营业务收入按行业构成如下表所示：

单位：万元

2012年至2014年，公司营业收入持续增长，复合增长率达到29.18%。其中房地产业务的复合增长率为45.47%，其中2013年全年同比增长77.46%；建筑业务增长较稳定，复合增长率为19.28%。房地产业务的增速明显快于建筑施工业务。

② 按地区分类

报告期内，发行人的主营业务收入按地区构成如下表所示：

单位：万元

从主营业务分地区情况来看，作为区域性的房地产和建筑业的龙头企业，发行人根植于江苏省，充分利用“中南”品牌的影响力，不断优化土地资源和客户分布，以获利能力高的长三角地区为基础向外辐射，2012年业务收入以江苏省内为主，达到90%以上，而从2013年开始，省外收入增长势头迅猛，目前基本已经形成江苏省内和省外业务占比相近的平衡发展态势。

2）利润的主要来源

单位：万元

2012年度、2013年度、2014年度及2015年1-6月，发行人主营业务毛利分别为42.46亿元、53.92亿元、53.72亿元及21.85亿元。2012年度、2013年度、2014年度及2015年1-6月，投资收益占利润总额的比例仅为0.03%、0.43%、0.38%及-0.12%，营业外收支金额占比仅为1.15%、1.54%、3.40%及1.76%。发行人主营业务毛利系发行人最主要的利润来源。

3）主营业务毛利及毛利率分析

报告期内，公司的主营业务毛利情况如下：

单位：万元

（1）房地产业务毛利情况

从毛利贡献结构看，2012年房地产业务为发行人贡献了超过50%的毛利，2013年及2014年，发行人房地产业务贡献了超过60%的毛利。

从毛利率看，报告期内发行人房地产业务毛利率较高，2012年为46.68%，2013年为38.51%，2014年为31.48%。

2012年发行人毛利达到46.68%，主要是由于前期储备的土地成本较低，且当年确认的收入大部分来源于2010年产生的销售，2010年房地产行业景气度处于高位，销售单价亦较高。2013年及2014年，受制于国家房地产调控政策及二三线城市区域房价涨幅疲弱、人力及资金成本上升等原因，毛利率有所降低。

（2）建筑业务毛利情况

建筑业务是发行人基础业务，发行人的房地产业务亦由建筑业务肇始。2012年、2013年及2014年，发行人建筑业务贡献的毛利占总额的43.84%、35.25%及36.44%，依然是发行人的核心业务之一。

2012年、2013年及2014年，发行人建筑业务毛利率分别为24.15%、20.41%及17.75%。

建筑业务是发行人的标杆业务，发行人建筑业务工人大部分都来自发行人所在地江苏南通。南通是中国著名的“建筑之乡”，建筑行业人力资源供应充足，人员业务素质相对较高。发行人作为当地的建筑行业龙头企业，人员流动性低，成本控制严格，外包环节少于同行业可比公司。另外发行人给予公建客户的账期相对行业平均值较长，毛利空间相对较高。发行人建筑业务获得的毛利率相对较高，报告期内各年均高于行业平均值。

报告期内，发行人建筑业务毛利率呈逐年降低的趋势。我国整个建筑行业受限于刚性成本上升，特别是建筑行业人员用工成本持续走高，导致毛利率下滑。2014年发行人建筑业务毛利率为17.75%。

2）期间费用

最近三年及一期，公司期间费用情况如下：

单位：万元

发行人2013年度的期间费用较2012年度增长12.87%，2014年度的期间费用较2013年度增长24.43%。各期期间费用金额随着公司经营规模的扩大而持续增长，占营业收入的比例在报告期间保持相对稳定。

2014年，出于对房地产市场发展的谨慎考虑，发行人加大了商品房销售的市场营销力度，策划了较大规模的推广活动，导致销售费用有较大幅度的增长，相对2013年增长44.28%，相应的占营业收入的比例也上升了约0.5个百分点。

报告期内，公司管理费用基本保持了稳定增长的态势，2013年相对2012年增长21.40%，2014年相对2013年增长27.00%，基本与公司经营规模增长相匹配。

报告期内，公司财务费用主要为建筑业务流动资金短期借款产生的利息费用，随着报告期内应收账款管理水平提高，财务费用总金额有所下降。财务费用占营业收入的比例则下降幅度较大，由2012年的3.81%下降至2014年的1.90%，主要原因一是营业收入增加，二是房地产收入增加比例更高所致。

（5）现金流量分析

最近三年及一期，公司现金流量表主要项目见下表：

单位：万元

1）经营活动产生的现金流量分析

2012年、2013年、2014年和2015年1-6月，发行人经营活动产生的现金流入分别为168.02亿元、199.52亿元、240.82亿元和113.25亿元，经营活动产生的现金流出分别为170.80亿元、241.32亿元、299.50亿元和116.37亿元，经营活动产生的现金流量净额分别为-2.78亿元、-41.79亿元、-58.68亿元和-3.12亿元。发行人近年来发展较快，房地产开发业务快速扩张导致项目投入成本逐年增加，在开发项目规模大于已预售项目规模，进而导致经营活动产生的现金流量净额为负数。

2013年和2014年，发行人经营活动产生的现金流量净额下降较多，主要是因为2013年下半年以来，全国房地产市场降温，土地市场价格松动，发行人积极调整拿地策略，增加销售情况较好地区如常熟、泰兴、太仓等地的土地储备，因此2013年下半年以来发行人土地购置款大幅增加，其中2014年公司土地购置支出达近92亿元，土地购置款的大幅增加导致经营活动产生的现金流量净额下降。

2）投资活动产生的现金流量分析

2012年、2013年、2014年和2015年1-6月，发行人投资活动产生的现金流量净额分别为-7,055.80万元、-11.31亿元、-10.46亿元和2.10亿元。发行人投资活动产生的现金流入与流出基本持平，2013年、2014年发行人投资活动产生的现金流量净额为负数，主要系收购部分项目公司的少数股东权益所致。2014年，投资收到的现金和投资支付的现金两项余额较大，分别为106.96亿和114.00亿元，主要是由于当年发行人对短期购买和赎回的货币市场基金采用总额而非净额计算导致。

3）筹资活动产生的现金流量分析

2012、2013年、2014年和2015年1-6月，发行人筹资活动产生的现金流量净额分别为17.26亿元、63.98亿元、67.83亿元和-0.98亿。发行人商业信誉良好，随着业务的发展，发行人不断拓宽融资渠道、增大融资规模以满足不断扩大的经营需求，因此筹资活动产生的现金流量净额较大。

2、母公司报表口径分析

（1）资产分析

最近三年及一期末，母公司主要资产的构成情况如下：

单位：万元

报告期内，母公司的总资产规模持续快速增长。最近三年及一期末，母公司总资产分别为195.48亿元、356.27亿元、407.14亿元及463.14亿元。母公司的资产主要由货币资金、其他应收款和递延所得税资产构成，报告期内母公司不断扩大经营规模和投资规模，并扩大对子公司融资支持力度，使得其他应收款不断增长，带动总资产持续增长。

（2）负债分析

最近三年及一期末，母公司主要负债的构成情况如下：

单位：万元

报告期内母公司负债规模随着业务规模及投资规模的扩大而持续扩大。2012年末、2013年末、2014年末及2015年3月末，母公司负债总额分别为147.07亿元、305.81亿元、356.74亿元及414.61亿元。母公司负债主要由短期借款、其他应付款、一年内到期的非流动负债、长期借款应付债券构成，报告期内，母公司不断拓宽融资渠道以支撑各子公司业务的高速增长，因此负债总额持续增长。

（3）偿债能力分析

最近三年及一期末，母公司主要偿债能力指标如下：

母公司流动比率和速动比率在报告期内保持相对稳定，短期偿债能力未发生重大变化。母公司不断拓宽融资渠道以支撑各子公司业务增长，因此资产负债率相对较高。

（4）盈利能力分析

最近三年及一期，母公司利润表主要情况如下：

单位：万元

最近三年及一期，母公司未产生实际的营业收入，其利润主要来自于各子公司的分红，投资收益构成母公司净利润的主要来源。报告期内，投资收益分别为7.08亿元、6.08亿元、4.11亿元及-78.38万元，净利润分别为3.95亿元、3.22亿元、1.33亿元及-1.86亿元。2015年上半年母公司营业利润、利润总额和净利润为负主要原因是各子公司在1-6月期间未进行分红。

（5）现金流量分析

最近三年及一期，母公司现金流量表主要项目如下：

单位：万元

最近三年及一期，母公司经营活动产生的产生的现金流量净额分别为1.04亿元、-8.93亿元、-4.48亿元和-5.02亿元，现金及现金等价物净增加额分别为5.87亿元、-3.32亿元、8,668.22万元和2.24亿元。总体来看，母公司经营活动产生的现金流持续为负，主要是母公司没有实际的经营业务活动，但母公司通过控股各子公司，筹资能力较强，持续通过各种渠道取得融资流入。

3、未来业务目标

公司拟进一步强化其在房地产和建筑行业的区域领先优势，推进新型城镇化、旧城改造、新农村建设三大战略业务发展方向，同时坚持以“产业+造城”的经营模式为基础，积极融入绿色环保建筑技术、互联网和智能技术，打造“产智城一体化”的核心产品体系。另外，公司还将以“一带一路”国家战略和亚太“互联互通”为契机和导向，面向国际拓展新的业务。公司将积极履行社会责任，实现经营与社会经济可持续发展的协调统一。

4、盈利能力的可持续性

公司在报告期内收入和利润来源稳定，规模可观，且保持了持续增长的趋势。公司的盈利能力具有可持续性。未来公司将从以下几方面进一步保障并提升盈利能力：

（1）谨慎把握市场机会，调整业务区域分布及产品结构

公司将加强对区域发展前景及客户需求的分析，重点聚焦产品定位，不断优化产品结构，紧跟市场需求，保持合理的开发节奏及产品毛利空间。

（2）坚持标准化管理，严格控制产品质量

坚持对住宅项目实行标准化管理，通过标准化管理提高项目开发的周转速度，并有选择的在部分优势区域通过与万科等国内领先开发商合作开发的模式进一步提升产品质量和客户满意度。

（3）加强资金统筹，平衡项目融资，合理控制融资成本

公司将加强对公司资金的管理与监控，使公司项目进度与公司现金流量计划协调一致，提高公司资金的使用效率。在确保公司具备充足的运营资金的同时，通过优化借款期限及其结构，将资金综合成本控制在合理水平以内。

（4）以完善公司内控体系为重点，进一步提升公司治理和精细化管理水平

公司将进一步打造并完善与现阶段发展规模相适应的集团化管控模式，完善内部机构职能，提高管理效益。借鉴同行业的先进管理经验和方法，建立健全公司对项目管理、成本控制、审批程序等内部工作制度，达到职能监管、过程控制、规避风险的目的，促进公司规范、高效发展。

四、本次债券发行的募集资金用途

扣除发行费用后，本次发行公司债券的募集资金拟用于偿还金融机构借款并调整债务结构、补充流动资金中的一种或多种。具体用途提请股东大会授权董事会根据公司财务状况与资金需求情况，在上述范围内确定。

本次发行有利于公司降低融资成本，优化债务结构，保障公司持续、健康发展。

五、其他重要事项

公司属于房地产行业，按照中国人民银行的有关规定必须为商品房承购人提供抵押贷款担保。截止2015年6月30日，本公司及控股子公司向银行提供商品房按揭贷款担保的金额为98.26亿元。

截至2015年6月30日，本公司及控股子公司为关联方担保余额为6.2亿元，为非关联方担保余额为0亿元。

截至2015年6月30日，本公司及控股子公司无重大未决诉讼或仲裁事项。

特此公告。

江苏中南建设集团股份有限公司

董事会

二〇一五年九月二日