证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 陈英

  万达海外三大新楼盘即将全球同步发售，这三个重磅项目的登场，引起了客户们强烈的投资热情，很多极具眼光的投资者已迫不及待进行详细咨询和认筹。显然，相比中国国内经济放缓、股市动荡等多方面不利于投资的市场环境，在澳洲、美国、西班牙、英国等稳健的发达国家进行全球化资产配置投资则成为大势所趋。投资安全稳妥的海外房地产项目，也在近期受到热捧。

  近年来，出于分散投资、规避投资风险的考虑，中国投资者开始将投资方向聚焦到海外。根据仲量联行数据显示，去年中国房地产投资在海外市场的投资额创下新高，达到165亿美元，比2013年增长了46%。商业地产投资名列前茅增长近50%，超过112亿美元。现有的办公楼和酒店资产成为中国海外投资最热门的选择。中国的住宅开发商增长其海外投资配比，超过53亿美元，比2013年增长了38%。海外投资的激增使中国一跃成为全球五大主要跨境资本来源地。去年，中国在海外商业地产上的投资首次超过国内，标志着国内市场正跨入一个全新的发展阶段。去年中国国内交易活动增长放缓，而海外投资额在商业地产交易总额中的占比达到了52%。

  需要注意的是，随着大量资金涌入海外门户城市，当地优良物业的价格涨幅已经超于预期，未来的上涨空间受到了大幅度的压缩，投资回报率也已较前几年逐步回落。此外，海外投资的浪潮也使得优良物业的选择范围开始缩小，直接购买成熟物业的海外投资模式已经开始显现出一定的弊端。在这种背景下，海外地产开发模式开始走入大众的视野。以美国加州当地2014年的数据为例，购买加州核心地段成熟商业物业的投资回报率仅为3%-9%，而买地开发商业项目的投资回报率则高达30%。可以预见，高回报率将进一步驱动投资者海外买地开发的热情。近日，引起业界关注的万达海外项目，投资方式也已从之前的投资成熟物业转变为旧楼改造、买地开发等方式。

  事实上，激烈的国内地产市场竞争，走低的地产投资回报率，驱使中国房地产企业积极寻求海外拓展的机会。在收购一系列成熟物业作为进军海外市场的敲门砖之后，中国房地产企业正结合现有开发经验向海外地产开发（“裸地”开发）的模式积极转型。世邦魏理仕数据显示：以美国为例，2013年中国资本进行地产开发的总金额仅为3.33亿美元，而该数据在2014年时已爆发式增长为9.54亿美元，增幅高达186%。

  然而，高回报往往伴随着高风险，世邦魏理仕策略顾问部中国区资深董事王淳提醒：“房地产开发具有极强的地方性差异，中国房地产企业在筹备海外开发项目前期，应系统考虑地方政策、法律、税收、竞争等方方面面与中国的差异，警惕这些差异潜在的风险。”