证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 蒙湘林

  10月23日，中海物业（02669.HK）从中海地产中分拆出来，以介绍方式上市，成为继彩生活（01778.HK）之后第二家在香港上市的物业公司。社区物业领域将会迎来房地产企业分拆上市的高潮。一边是民企物业，一边是拥有强大央企股东背景的国企物业，两家公司的实力对比成为业内热议的话题。

  记者对比发现，中海物业除毛利率和净利率这两项盈利指标弱于彩生活外，其他财务指标在账面上均很“漂亮”。在诸多业内人士看来，造成两家物业企业毛利水平差异的主要原因在于双方的收入模式的差异，中海侧重传统的物业管理服务，而彩生活通过社区O2O等形式提供了物业管理之外的高毛利的增值服务。

  营收利润大相径庭

  从目前最新的公开资料，记者一一梳理上述两家物业公司的基本面。股权结构看，彩生活目前股权结构保持原样，民企背景出身的Fantasy Pearl以72.15%的持股作为大股东；而中海物业以分拆方式上市，中海地产的控制人中国建筑总公司以61.18%的持股为第一大股东，且不发新股。

  财务指标看，彩生活2014年全年的营收为4.8亿港元，而中海物业同期为21.6亿港元，双方相差约四倍；但利润指标上，彩生活明显优于中海物业，彩生活毛利润去年3.8亿港元，仅仅略少于中海物业4.1亿港元，而彩生活的1.8亿港元的净利润则远超出中海物业，后者只有9700万港元。

  以此计算，彩生活2014年的毛利率和净利率分别达到了79.2%和37.5%，远远超过中海物业披露的19%和4.5%。双方在营收规模和利润水平的差异非常明显。

  此外，另一项经营指标似乎给出了上述差异的答案，彩生活截至目前的管理建筑面积高达2.7亿平方米，中海物业为6762万平米，但彩生活的每万平米管理面积平均收入只有1.15万港元，而中海物业在这项指标上则高达11.2万港元。

  不难看出，中海物业管理面积规模不大，但管理建筑面积的单位收入水平大于彩生活，不过彩生活的毛利和净利水平又远优于中海物业，说明双方的收入主要来源并不都是来自传统的物业管理收入。

  据公告，彩生活2014年的营收来源中，物业管理收入只占比54%，略高于增值服务收入的46%，而中海物业同期收入中95.3%来自于物业管理，增值服务只占比4.7%，几乎可忽略不计。

  包干制和薪酬制

  中海物业的一位业务高管在接受记者采访时委婉地道出了上述营收利润差异的一些因素，他认为：“两家物业公司，由于各自企业性质和业务风格的差异，造成了当下双方利润水平的差距。彩生活侧重于增值服务，而中海现阶段仍然处于规模扩张。”

  据该高管介绍，增值服务有两方面理解。一方面是传统物业管理收入的增值模式，彩生活侧重采用更为灵活透明的薪酬制，而中海物业则偏重高效实用但盈利水平受限的包干制；另一方面的增值服务是物业管理之外的新型服务模式，比如社区O2O、社区金融等。

  目前，物业收费有两种模式:包干制和薪酬制。包干制即由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业管理企业承担。薪酬制即在预收的物业服务资金中按约定比例提取薪酬支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主承担。

  深圳崇德物业的张姓社区经理给记者解释了两种物业管理收入模式的特点。由于物业管理行业混乱不透明，相当部分的小区业主委员会缺失，包干制目前比较通行，优点是节省监管成本，但是企业的收入是固定的，要想获得更多的利润，只有降低成本。降低成本的直接后果可能是减低服务质量，使服务质量达不到约定标准。而薪酬制则大大提高了物业企业的运营和生存能力。首先，酬金制模式在同等收费标准下，提供的服务项目越多、服务质量越高，业主所支付的成本相应也越高，物业企业获利则会增加。其次，酬金制的预算规定加大了物业服务运作过程中的财务透明度，可推动物业行业的市场化。其三，薪酬制实现了阳光财务，符合上市企业的财务规范。

  增值大头：社区O2O

  克而瑞研究分析师朱一鸣则表示，单看传统业务，物业管理业务的盈利水平并不高。万科2014年物业管理业务实现营业收入19.9亿元，营业利润率为13.24%，净利润仅3.8亿元，和其庞大的房地产业务收入相比可谓九牛一毛；金地、招商等物业管理业务2014年仅带来不到1亿元的利润；碧桂园甚至亏损了0.89亿元。

  面对这一困境，彩生活把掘进社区O2O当做是上市的最大卖点，也是增值服务的“大头”。所谓的社区O2O，即利用移动互联网工具，通过线上到线下资源的整合，完成产品或服务“最后一公里”的到达，其核心正是以社区生活场景为中心，构建用户与商家、上门服务提供者之间连接的平台。以彩生活为例，除了传统的物业服务外，彩生活通过互联网搭建社区生活平台，为业主提供缴费、维修、理财、租房、电商等多方面的增值服务。这一生活平台不仅提升业主体验，彩生活也能够在挖掘业主需求和引进第三方企业时抽取一定佣金。

  数据显示，今年上半年彩生活服务集团的收益约为2.78亿元，较2014年同期增加70.2%。按照公司董事会主席潘军的设想，增值服务将成为彩生活未来的第一大主业，“三年内，彩生活增值服务的营收占比将超过50%”。

  中海物业的前述高管对此并不灰心，他认为，中海物业此次上市，并没有重点考虑营收模式的改变，在上市之后，公司在扩大规模的同时，必然会对营收模式特别是增值服务领域进行开拓。