证券时报多媒体数字报

  【环宇杂谈】

  中国在价格话语权上比较弱，资源价格的掌控权大部分处于西方国家手中。  

  上世纪80年代中后期到90年代初期，北欧国家瑞典出现了严重的房地产泡沫，并引发了金融危机。这几天，笔者在瑞典考察期间，重点了解了近年来瑞典楼市的变化。“欧债危机”爆发后，瑞典居民纷纷向更容易找到工作的斯德哥尔摩迁移；同时，今年申请到瑞典避难的难民数量达到8.6万人，很多中东富豪申请在社会秩序更稳定、福利更优厚的斯德哥尔摩避难。这导致了2014年斯德哥尔摩市区公寓价格比去年同期涨了10%，比10年前的2004年涨了2倍多。

  处于城市外围、自然环境好的别墅，价格涨幅不如公寓那么大，但过去10年也一直在上涨。今年以来，随着人口流入快速增加，大斯德哥尔摩人口达到全国人口近1/4，别墅价格也开始快速上涨。2015年一季度，大斯德哥尔摩地区别墅套均房价为480万克朗（每克朗相当于0.75元人民币），比上年上涨11%。另外两大城市——哥德堡和马尔默，平均套均房价分别为370万克朗和320万克朗，均同比上涨约7%。

  但是，尽管瑞典房价快速上涨，但老百姓购房比例并没有增加。目前，全国租房购房比例基本对半开，与10年前的情况差不多。瑞典年轻人或单身者基本都在租房，直至到结婚成家时，才会考虑购房。

  年轻人之所以选择租房，一方面是由于他们工作变动频繁，不希望因房子影响再就业。另一方面，买房除了要交数十万元的初始投资（相当于首付）以外，还要每月偿还银行贷款、物业费、维修费、供暖费、房产税等等，这些费用一般占购房者收入的30%～50%，对于不“啃老”的瑞典年轻人来说，根本无力负担。

  目前，在瑞典买房可分为买居住权和买所有权两类。买居住权，多数是买一套公寓单元的居住权，实际上是参加一个居住权协会，这个协会可以是一个联合体，也可以是某一房产公司，房子产权属于这个协会。买居住权时，买方交一笔投资款（4万～12万克朗）后，每个月还需交一定费用（没有物业管理费、社区建设费），包括开发商建房贷款利息、维修费、供暖费等。

  买所有权，主要指买城市外围的大户型别墅，初始投资一般是买居住权初始投资的3～4倍；购房者除了要缴纳买居住权房屋后每月应缴纳的各种费用外，还需要每月偿还按揭贷款、缴纳房产税（年税率为1.5%～3%）等等。除按揭贷款外，各种费用要占到房屋评估价的3%左右。

  由于近年来经济不景气、人口流入，瑞典三大城市市区公寓租赁需求增长更快，租金价格也一路高涨。目前，斯德哥尔摩公寓（40～70平方米）每月租金在5000～8000克郎之间，与购买同类居住权房屋后每月费用相差只有1000克郎。因此，考虑到收回投资的增值，结婚成家的瑞典居民，选择购买居住权房屋的比例在增加。

  为了保护租房者的需求，政府在指导租金水平（低于买房后每月费用）的同时，严格限制购买公寓使用权。因此，城区出售型的公寓减少，且仅限于永久居留全居民、仅限于一套，这就倒逼购房需求向城外价格较高、税收贡献更高、没有套数和居留权限制的别墅市场转移（华人购房主要在这个范围）。

  由于购买别墅的初始投资和每月费用较高，年轻人或单身购买房屋案例很少。因此，即便房价快速上涨，过去10多年，瑞典居民租房购房比例过半开的局面没有变化。同时，为支持居民结婚成家购房需求，政府推出了按揭贷款利息抵税、只偿还利息不偿还本金的贷款政策。这样，按揭每月偿还额度很低，通常在500克郎左右，降低了购房者的实际支出费用。

  斯德哥尔摩也有价格昂贵的豪宅区，比如滨海大道两旁历史悠久（400多年）、名人聚集的豪宅区（价格在每平米10万克朗），以及哈马碧滨水新城（价格在每平米5～6万克朗）。这些年，尽管斯德哥尔摩房价在上涨，但瑞典居民的居住形态没有变化，年轻人租房、结婚成家买房，没有钱租房的可以申请免费的廉租房，多层次住房需求都得到了一定的满足。

  （深圳市房地产研究中心）