证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 张达

  目前，在土地稀缺的北京，可售纯商品住宅地块楼面价高于周边在售项目均价已经成为常态。今年成交的经营性住宅用地中，纯商品住宅部分楼面价超过3万元/平方米的有24宗，这些地块楼面价均超过周边在售项目的价格。“面粉”贵过“面包”，“面包”何以自处？

  近期北京成交的住宅地块中，有的楼面价已达到项目周边在售房价的1.5～2倍，如西南四环丰台区新地王楼面价7.5万元/平方米，是区域内二手房价格的1.9倍；东五环外朝阳区常营住宅地块楼面价6.6万元/平方米，是周围在售项目均价的1.5倍；北六环内顺义区新地王楼面价超过5.2万元/平方米，是周边在售普通住宅价格的1.7倍；北六环内昌平区新地王楼面价4.3万元/平方米，是区域内主流房源成交均价的1.7倍。

  过往的经验表明，在北京房地产市场只要拿到地，就不愁卖房子，这或许是很多开发商组团抢地的底气所在。当年全国单价最贵的农展馆地王（楼面价7.3万元/平方米），如今预售豪宅卖到16万元/平方米仍有人抢着买，而过去几年也没有出现过地王被套的现象。但如果把地王放到房地产大的运行周期里面看，结论可能就不会那么乐观了。因为过去几年房地产的市场环境处在行业上升周期，房价上涨较快，而现在房地产行业正处于转型阵痛期，房价在调整。

  就算这些地王都打造成豪宅，定一个鹤立鸡群的价格，也得看看这只“鹤”到底成色几何。过去每年只出现一两块地王，并且地理位置绝佳，供应总量不大，打造成顶豪产品后，符合特殊人群需要；而今年北京高价地块频现，位置基本位于北京的五环、六环，没有配建保障性住房的纯商品住宅用地寥寥无几，而大量保障性住房的配建又无法打造独立的高端社区，将来一边是豪宅，一墙之隔是保障房，豪宅的买主多少会掂量掂量。

  买主的分化也是一个不得不考虑的因素。财大气粗的煤老板早已不见了踪影，不差钱的钢老板被节能减排压得喘不上气来，房地产商现在打的是“新奢阶层”的主意，但新贵们的资产随着资本市场大起大落，将来是否继续阔气恐怕得打上一个问号。如果未来豪宅扎堆入市而购买力增长不足，势必带来去化风险。

  据中原地产研究数据统计，今年北京出让的全部住宅地块中，剔除大量的不可售物业，剩余纯商品房住宅的平均楼面价高达3.8万元/平方米，按照过去北京地王的售价预期，地价占房价42%左右测算，这些住宅未来平均售价预计将达8万元/平方米左右。更有业内人士预计，不久的将来，北京六环将进入6万时代，五环将进入10万时代。

  尽管今年拿高价地的以大型民企、央企、国企及上市公司组成的联合体为主，资金实力及风险控制能力较强，但面对未来有可能供过于求的豪宅竞争环境，如何将高成本的“面粉”做成有竞争力的“面包”，对房企将是不小的考验，同时，如何把高价“面包”卖出去，更考验未来项目营销团队的实力。