证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 杨卓卿

  杭州工商信托与房地产业的紧密关系很快将更进一步，前者地产特色或将更浓。

  12月8日，绿地控股发布公告称，旗下绿地金控与摩根士丹利签署协议，拟受让其所持有的杭州工商信托股份有限公司14925万股股份，占总股本11.05%，协议对价为8亿元，此后再由绿地金控对杭州工商信托增资约1.5亿元，增资完成后绿地金控将合计持有杭州工商信托近20%股份，成为其第二大股东。

  坚定“房地产”路线？

  一直以来，杭州工商信托以鲜明的房地产特色独树一帜。

  尽管其受托管理资产规模不高，截至2014年年底仅有284亿元，在全部68家信托公司中仅位居第65位。但管理信托资产类别中，房地产信托占比连续多年超过70%，位列业内之首。

  绿地控股方面相关人士表示，完成收购后，绿地控股将充分嫁接自身在资金、地产、品牌等方面的优势，进一步做大做强杭州工商信托，实现股东利益最大化。

  众所周知，房地产业进入调整周期已有一段时日，对于这一行业变幻莫测的形势，杭州工商信托也有自己的判断。

  杭州工商信托总裁丁建萍曾向证券时报·信托百佬汇记者表示，“如今房地产业进入结构性调整阶段，分化加剧。即便政策给予这个行业大力支持，行业形势再度逆转的可能性也不大。在分化的过程中，市场集中度将大幅提高，很多中小型房企将被挤出市场。区域分化也将成为一大特征，每个区域、每个城市或许呈现完全不同的市场景气度。不能简单地说，房地产行业不行了。”

  丁建萍说，“这种背景下，我们也可能寻找到一些机遇。以前，房地产行业是以银行贷款为主的地产金融格局，房地产利润平均化。如今这个行业不仅需要资金介入，而且需要资本介入。行业由融资化走向投资化，直接投资、并购等投资形式自然都包含其中。”

  丁建萍还表示，商业物业的更新换代中也蕴含不少业务机会，同样需要资本介入。针对经营性物业，如今政策鼓励开展房屋按揭贷款的资产证券化。

  两年三次增资

  2014年，杭州工商信托通过利润转增的方式将注册资本金由5亿元增至7.5亿元。

  今年10月底，杭州工商信托发布公告称，公司注册资本金由7.5亿元增至13.5075亿元。

  此番，绿地金控即将对杭州工商信托增资约1.5亿元，增资完成后绿地金控将合计持有杭州工商信托近20%股份。

  据记者了解，目前信托公司的地产股东非常少见，华澳信托是唯一一家控股股东与房地产业紧密相关的公司。

  截至目前，北京融达投资有限公司为华澳信托第一大股东，持股比例为50.01%，该公司以投资房地产、煤炭、化工、稀土、金融股权等为主营。

  受制于《信托公司净资本管理办法》，信托公司扩张业务需要不断补充净资本。近年来，业内公司增资潮一浪高过一浪，2015年有多家公司大笔增资。

  目前，重庆信托、平安信托以及中信信托注册资本金在100亿元以上，经过数次增资的杭州工商信托目前的净资本水平仍处行业下游。

  高报酬率维系路径

  杭州工商信托特色鲜明的另一原因是业界高报酬率的代表。

  年报数据显示，杭州工商信托报酬率连年居于业内首位，2012年~2014年的数据分别是2.65%、3.44%和2.66%。

  南方某信托公司研发部人士分析称，“杭州工商信托高报酬率背后原因大致有两点，一是在杭州工商信托的业务结构中，主动管理业务占比远高于被动管理业务，2014年清算的部分，主动管理类占比约62%，远高于业内平均水平。二是以往杭州工商信托房地产类业务占据很高的比重，且已在此领域运作出成熟且差异化的项目模式。若按照信托资产的投向数据来看，杭州工商信托此前连续多年房地产类业务占比超过70%，位列全行业首位。”

  具体而言，杭州工商信托2014年已清算的主动管理类项目中，股权投资类报酬率3.21%，融资类3.27%，组合投资类3.60%；被动管理类项目报酬率则为1.48%。