证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 曾福斌

  中央经济工作会议将房地产去库存作为2016年重点工作任务之一，这说明房地产业库存与钢铁、煤炭、有色等行业的去产能一样，对经济的平稳运行、转型升级至关重要。房地产业要去库存，当然不能只靠国家，更重要的是房地产商要转变观念，从销售端拿出诚意，生产端着力供给侧改革，主动调整产品结构。

  国家统计局数据显示，截至11月末，我国商品房待售面积69637万平方米，比10月末增加1004万平方米。此外，今年前11月，我国将新开工房屋140569万平方米。这意味在库存高企的情况下，新房仍将源源不断涌向市场。有专家预测，现房库存去化周期大概23个月，期房需要4.5年来消化。

  过去十几年，因为城镇化的快速发展，房地产市场需求巨大。现在，随着城镇化步伐的放缓以及人口老龄化的到来，房地产在经历了十多年的黄金发展期后，供需正在走向平衡甚至逆转，部分三、四线城市已经出现严重过剩。

  房地产去库存，2015年中央经济工作会议提出了一系列应对政策，如松绑房地产调控政策，加快农民工市民化，落实户籍制度改革，建立购租并举的住房制度，鼓励投资者购买商品房出租等，目的是激发有效需求。

  当然，解决房地产库存问题，政策只是辅助，最终还得靠市场，尤其是房地产开发商。

  对于开发商来说，首先要做的是转变观念，看清国内整个房地产市场发展的趋势。单边上涨的时代已经不再，过去的买地（囤地）、开发、销售的模式不可持续，如果杠杆过高，万一房价出现一定幅度下跌，对开发商来说，可能过去十年赚的一次全吐出去了。

  事实上，在近期走访部分房地产企业时，记者也了解到，仍有不少开发商认为房地产是国家的经济支柱，每一次波动只要挨过去，必将迎来更加辉煌的明天。因此，他们想尽办法硬撑着，囤地、加杠杆，采用各种方式融资，甚至不惜采取政策明令禁止的方法和手段违规操作。

  其次是在行动上积极应对，从销售端来说，保持公司现金流正常周转才是企业生存之道。而对于有些可能烂尾的楼盘，选择合适的收购方收购也是不错的选择。

  之前一有房地产企业打折促销，就被地方政府和其他房企视为公敌，认为打折促销扰乱市场，影响经济稳定。而每一次房价下跌后就出现的前业主闹事现象，也是房地产开发商不敢随意打折促销的重要原因之一。这需要购房者有清醒的认识，买房本身就有风险。

  从生产端来说，则要着力供给侧改革，提供多样化产品，如养老地产、物流地产、旅游地产等等，而目前这些产品供给相对短缺。从住宅本身来说，租售并举也是供给侧改革的重要方式，目前房地产价格已经很高，租房有着不错的市场空间。