证券时报多媒体数字报

  （上接B14版）

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  ⑦房地产税费

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  ⑧外资准入

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  （3）房地产行业概况

  ①近年来房地产行业发展状况

  自上世纪90年代末住房商品化改革开始后，房地产行业作为国民经济的支柱产业之一，对于我国宏观经济发展起着持续的巨大推动作用，房地产投资占GDP的比例整体呈现逐年上升趋势。2000年以来，我国城市化进程进入加速发展阶段，城镇居民收入水平持续提升。借助良好的经济形势，国内房地产行业也得到飞速发展，在国民经济中占据了重要地位，房地产市场整体表现活跃，房产价格与销售量快速增长，各地市场均全面扩张。2005年后，国家为促进房地产行业健康有序发展，推出了一系列行业调控政策，这些政策对行业产生显著影响，使得房地产行业在整体保持快速增长的同时出现一定程度上的阶段性波动。近几年国家为了抑制房价过度投机，进行房地产宏观调控，市场出现一定程度的回调，其后整个市场处于平稳发展态势，发展状况呈现以下几方面的特征：

  A.房地产开发投资占固定资产投资比例保持平稳

  2011年、2012年和2013年我国房地产业投资完成额同比增长率分别为28.05%、16.19%和19.79%，2014年我国房地产投资完成额达95,035.61亿元，同比增长10.49%。尽管投资增速有所下降，但行业整体仍处于稳步增长态势。全国房地产开发投资完成额占固定资产投资完成额的比例保持平稳，2014年该比例保持在18.93%。房地产开发投资一直是城镇固定资产投资的重要组成部分，带动大量上下游行业的发展，是我国经济增长的重要驱动引擎。2000年至2014年，全国房地产开发投资完成额年均复合增长率高达23.59%，显著高于同期GDP增长速度。2015年房地产开发投资增速逐渐趋缓，房地产开发投资完成额为95,979亿元，同比增长0.99%；固定资产投资完成额为551,412.77亿元，同比增长9.84%。

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  数据来源：国家统计局，Wind资讯

  B.住宅开发在房地产开发业务中所占比重保持稳定

  我国房地产开发投资以住宅为主。自2000年起，在房地产开发投资总额中，住宅投资所占比重均在65%以上，2012年、2013年和2014年住宅开发投资额分别为49,374亿元、58,951亿元和64,352亿元，占房地产开发投资总额的比重始终保持稳定，分别为68.76%、68.54%和67.71%。2015年住宅完成投资额增速逐渐趋缓，2015年我国住宅完成投资额为64,595亿元，同比增长0.38%，当年住宅完成投资额占房地产投资完成额比例为67.30%，占比始终保持稳定。

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  数据来源：国家统计局，Wind资讯

  C.商品房销售规模受宏观政策影响较大，整体保持上升趋势

  2000年至今，我国商品房销售额总体呈上升趋势，同时显现出受经济环境和宏观调控政策影响较大的特点。2008年，在全球经济放缓及政府加强宏观调控双重影响下，商品房销售面积及销售额首次出现负增长；2009年，在国家加大基础设施投资的推动下，房地产行业获得较快发展，商品房销售面积及销售额增速达到2000年以来的最高水平；2010年以来，国家频繁出台针对房地产行业的调控政策，通过调整信贷、税收政策以及推进保障性安居工程建设等方式多管齐下，遏制房价过快上涨，防止社会资源向房地产行业过度集中，各地相继推出限购及限贷政策，商品房销售额增速逐渐趋于平稳。在较为严厉的调控政策影响下，2014年我国商品房销售面积为120,649万平方米，同比下降7.58%；商品房销售额为76,292亿元，同比下降6.31%。2015年以来，在中央提出的保持房地产市场平稳发展、稳定住房消费、建立房地产健康发展的长效机制基调的影响下，商品房销售规模显著回升，2015年我国商品房销售面积为128,495万平方米，同比增长6.50%；商品房销售额为87,281亿元，同比增长14.40%。

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  数据来源：国家统计局、Wind资讯

  D.商品房价格整体持续上涨，增速逐渐放缓

  2000年以来，我国商品房平均销售价格总体呈现上升趋势，自2010年以来，受宏观经济环境、宏观调控政策及银行信贷政策收紧等因素影响，商品房平均销售价格上涨速度放缓。进入2014年后，除一线城市外的各城市均逐步放宽或解除限购政策并出台相关鼓励措施。但由于政策放宽存在一定时滞效应，同时各地银行房贷政策仍然保持谨慎，相关政策并未显著刺激购买需求。因此，部分房地产开发企业通过推出优惠措施以进一步促进项目销售，使得整体成交价格增速有逐渐放缓的趋势。2015年商品房售价增速有所回升，商品房平均销售价格为6,747元/平方米，同比增速为6.69%，显著高于2014年同期1.38%的增速。

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  数据来源：国家统计局、Wind资讯

  2000年以来，我国商业地产平均销售价格走势也呈现总体上升趋势。2003年以来，商业营业用房和办公楼销售均价逐渐上升；2010年以来，价格增幅逐渐放缓。2014年，全国商业营业用房平均售价为9,813.79元/平方米，同比上升0.37%；办公楼平均售价为11,786.92元/平方米，同比下降9.31%。2015年商业营业用房和办公楼销售价格涨跌互现，商业营业用房平均销售价格为9,561元/平方米，同比下降2.61%；办公楼平均销售价格为12,916元/平方米，同比增长9.21%。

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  数据来源：Wind资讯

  ②房地产行业市场供求状况分析

  A.房地产市场供需总体逐渐平衡，区域市场供需出现分化

  2005年至2014年（2008年受到国际金融危机影响除外），我国年商品房销售面积均超过当年的房屋竣工面积（体现为销售竣工比大于1），房地产行业存在一定供需缺口。2010年后，随着国家密集出台了一系列房地产行业宏观调控政策，导致开工面积增长率开始出现一定波动，但商品房竣工面积增长整体仍保持平稳。与此同时，宏观调控政策直接限制了房地产需求增长，商品房销售面积缓慢增长。这些因素导致近年来房地产供需差距有所减少，但在一定程度上仍存在供不应求的情况。2014年，我国竣工房屋面积为107,459.05万平方米，商品房销售面积为120,648.54万平方米，为当年竣工房屋面积的1.12倍；2015年我国房屋竣工面积为100,039万平方米，商品房销售面积为128,495万平方米，销售竣工比上升至1.28倍。

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  数据来源：国家统计局，Wind资讯

  另一方面，近年来全国范围内住房普遍供不应求、市场持续热销的情况已悄然发生改变。在区域市场持续分化的背景下，不同城市房地产景气程度已体现出较大差异。对于一线城市而言，住房供求紧张的格局仍然没有得到根本性缓解。根据新开工面积与销售面积比值测算，部分一线城市后续的住房供应能力还有保持持续降低趋势的可能性，持续的低供给和不断的人口净流入与本地人口刚需叠加产生的高需求之间的矛盾将在一线城市进一步增大。对于非热点的二线城市，以及相当数量的三、四线城市而言，当前房地产市场去库存压力持续增大，因此供给过剩是下一步三、四线城市需要重点防范的风险。

  B.土地供给价格分化明显，住宅用地及商业用地成交价格居高不下

  2000年至今我国住宅用地和商业用地成交单价增长迅速。2002年7月后，根据国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》的内容，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，商业用地和住宅用地成交价格随之明显上升。随着我国土地制度的进一步完善，以及房地产开发市场持续发展，土地成交价格持续增长。2014年末，我国住宅用地成交均价为5,277元/平方米，同比增长4.85%；商业用地成交均价为6,552元/平方米，同比增长3.90%。2015年土地成交价格继续攀升，居住用地平均地价为5,392.25元/平方米，同比增长2.18%；商业用地平均地价为6,669.5元/平方米，同比增长1.79%。

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  数据来源：国土资源部、Wind资讯

  ③行业利润水平

  据Wind统计，2014年房地产行业净利率为17.31%，同比降低0.08个百分点；2014年房地产上市公司利润为849.97亿元，同比下降0.8%，而2013年利润同比增长15.83%。

  目前我国房地产行业利润增幅放缓，主要原因为我国经济下行压力加大，楼市库存高企、市场需求不足导致房地产业行业利润下滑；土地资源供不应求，导致土地成本持续升高，压缩了房地产行业利润。

  ④我国房地产行业发展趋势分析

  我国房地产市场的长期发展本质上来源于城镇化过程中城市人口对住房的巨大需求，稳定增长的宏观经济和持续推进的城镇化进程是推动我国房地产市场发展的主要因素。目前来看，随着我国人均可支配收入的稳定增长，国内经济不断向前发展，以及持续快速的城镇化进程，我国房地产市场的未来发展依然坚定向好。但经过多年的高速发展，我国房地产业正处于结构性转变的关键时期，行业供需矛盾通过一系列的宏观调控逐渐趋于缓和，行业发展逐渐趋于理性。随着市场环境的逐渐改变，一部分不能适应变化的企业逐渐被淘汰，行业内的并购整合会逐渐增多，行业集中度逐渐得到提高。部分有实力的企业会率先走出去，开拓海外市场。同时随着房地产金融的逐渐发展，企业的运营模式也会逐渐向“轻资产”进行转变，使得行业的运营模式得到不断的创新。

  （4）房地产行业的特点

  ①房地产行业属于周期性行业

  房地产行业在国民经济中占有重要地位，与我国整个宏观经济的走势呈强正相关性。一般情况下，在宏观经济周期的上升阶段，房地产行业投资规模、市场需求和供给都会相应增加，反之，则会出现房地产市场需求萎缩，经营风险增大，投资规模下降的情况。

  ②房地产行业属于资本密集型行业

  房地产行业属于资本密集型行业。首先，在竞标取得土地后，房地产企业缴付土地款及相关税费需要较大规模的资金；同时在项目开发阶段也需要持续投入大量开发建设资金。其次，房地产开发程序复杂且建设周期长，导致企业资金周转率较低，因此充足的现金储备以及强大的融资能力对于房地产企业来说至关重要。

  ③房地产行业受政策影响明显

  房地产行业在我国经济和民生中始终扮演着非常重要的角色，一直以来，国家颁布的法规及政策对房地产行业有着显著的影响。近年来，由于国内房地产市场过热发展，国家制定了一系列宏观调控政策予以规范，调控政策涵盖土地管理、信贷管理、税费管理等多个方面，通过调控手段使得房地产行业保持健康可持续的发展，相关调控政策的执行与退出对房地产市场的走势发展均会产生较大影响。

  ④房地产住宅和商业地产区域性明显

  我国幅员辽阔，不同区域的文化、习俗、消费习惯均有所不同。房地产项目所处区域的经济、文化、政治、教育、医疗等因素均会对房地产的发展产生显著影响。周边基础设施的完善程度将大大影响住宅和商业地产的入住率，且直接影响该区域房地产的价值。

  ⑤土地资源的稀缺性和产品需求的普遍性

  土地资源作为房地产行业的存货，具有不可再生性和稀缺性。受制于自然地形和国家土地资源规划，及近年来房地产项目的大量开发，实际可利用的城市土地资源十分有限。另一方面，房地产行业的住宅用房、商业用房、办公用房、工厂等产品覆盖了居民生活的各个方面，居民对房地产产品具有普遍和刚性的需求。

  （5）影响房地产行业发展的有利和不利因素

  ①影响房地产行业发展的有利因素

  A.国家调控政策转变

  2013年以来，国家对房地产行业的调控思路逐步转为建立市场化的长效机制，以促进房地产市场的持续平稳发展。在需求端，坚持“保护消费性需求、遏制投资性需求”的原则不放松，但逐步放开困扰市场已久的限购限贷政策。在供给端，旨在构建“以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求”的住房供应体系，加大保障性安居工程的建设力度，并积极引导房地产开发企业将资金投向普通商品住房的建设。此外，从中长期来看，不动产统一登记、财产公示等制度的出台、房产税立法工作的持续推进以及土地出让制度的完善与规范，将进一步促进长效机制的建立和完善，推动房地产行业的健康发展。

  B.GDP和人均可支配收入上升

  自改革开放以来，我国国民经济保持持续快速上涨。国民经济的持续平稳发展是房地产行业健康发展的坚实后盾。2003至2007年，我国国内生产总值每年增速均超过10%，在2007年增速达到14.20%。2008年以后国民经济进入增长速度换档期、结构调整阵痛期和前期刺激政策消化期，因此经济增速换挡和经济结构转型成为新时期经济发展的新常态，与此同时我国经济发展质量在不断提升。2010年，中国国内生产总值超越日本，成为世界第二大经济体。2015年，我国国内生产总值676,708亿元，比上年增长6.9%，增速较2014年略有下降。“三期”叠加成为当前中国经济的阶段性特征，即我国经济同时处于增长速度换挡期、结构调整阵痛期和前期刺激政策消化期。预计我国国民经济增速在未来一段时间内将继续保持平稳增长，同时经济发展质量继续不断提升，这将有利于我国房地产行业的进一步发展。

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  数据来源：国家统计局，Wind资讯

  2000年以来，我国城镇居民家庭人均可支配收入增速保持较高增速，2015年我国城镇居民家庭人均年可支配收入达到31,195元，同比增长7.4%。随着人们可支配收入的不断增加和购买力的进一步增强，有利于推动房地产行业的进一步发展。

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  数据来源：国家统计局，Wind资讯

  C.城镇化进程推进

  房地产市场旺盛需求的原因之一在于人口的大规模向城市迁移，截至2014年末，我国常住人口城镇化率水平为54.77%，与发达国家平均70%-80%的水平仍然存在一定差距。根据发达国家的城市化经验，城市化率在30%-70%期间是加速城市化的时期。根据《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》，到2020年，我国常住人口城镇化率将达到60%左右。依此推算，未来6年内我国常住人口城镇化率平均每年将提高0.87个百分点，城镇常住人口每年将新增1,190万人，持续的新增住房需求仍客观存在，推动房地产业长期向好发展。

  ②影响房地产行业发展的不利因素

  A.人口老龄化

  人口年龄结构是影响房地产市场需求的重要因素，我国房地产市场的高速发展伴随着中国收获人口红利的高峰期，而刘易斯拐点的来临和人口红利的逐渐消失则对房地产市场的发展构成挑战。2002年至今，我国65岁及以上人口比重不断加大，从2002年的7.3%增长至2014年的10.1%，复合增长率2.53%；同时0-14岁人口占比逐渐下降，由2002年的22.4%下降至2014年的16.5%。根据联合国《人口老龄化及其社会经济后果》确定的划分标准，当一个国家或地区65岁及以上老年人口数量占总人口比例超过7%时，代表该国家或地区进入老龄化。老龄人口占比的上升将在未来对影响房地产市场的总需求造成持续负面的影响。

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  数据来源：国家统计局，Wind资讯

  尽管如此，人口老龄化的深入另一方面为传统房地产行业的转型发展带来了新的契机。党中央、国务院高度重视人口老龄化问题。十八届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》明确提出，推进健康中国建设，积极开展应对人口老龄化行动，推动医疗卫生和养老服务相结合。未来房地产企业将在政府引导和市场驱动的共同作用下积极探索，担当起完善“医养结合”任务不可缺少社会中坚力量的责任。

  B.融资渠道受限

  房地产行业属于推动国民经济发展的重点行业。中央提出的新型城镇化的发展目标给房地产行业带来了新的发展机会，政府对房地产调控的市场化发展趋势，双向调控政策，将推进房地产行业长期健康的发展。由于房地产行业属于资金密集型行业，行业竞争较为激烈。同时房地产项目开发一般周期较长，资金需求较大，因此资金是阻碍房地产开发企业发展、壮大的主要因素。在目前融资渠道受限制的背景下，资金实力雄厚的房地产公司往往能通过土地资源储备和积累占据市场有利地位，而另一部分实力较弱的会由于资金链断裂等问题被行业所淘汰。

  C.缺乏专业人才

  房地产行业具有专业性强、风险大、投资额大、投资回收期长和工作关系复杂等特点。这些特点决定了房地产从业人员必须具备扎实的专业知识、良好的心理素质、长远的眼光和很强的综合能力。虽然目前国内从事房地产业的人数很多，但受过专业教育和训练、经验丰富的房地产专家很少。随着房地产行业向规范化发展和竞争的加剧，特别是境外房地产企业进入国内市场后，国内房地产企业人才缺乏将更加明显。

  （6）与上下游行业关联性及影响

  我国房地产行业产业链长、覆盖面广，其上游产业主要包括建筑业、建材业（包括水泥、钢铁、玻璃等）、工程设计（包括勘测测绘和设计）及其他行业，下游产业包括住宿酒店、物业管理、房地产中介租赁、装饰装修产业。

  房地产上游行业主要为建筑业、建材业和工程设计业等。建筑业和建材业与房地产业具有高正向关联度，其施工技术和质量的提高将直接显著提高房地产业的开发品质；而工程设计业关系到建设项目最终质量、可靠性、使用性能以及形象的关键因素。房地产上游各子行业的需求量直接受固定资产投资变化影响，具有趋同性。

  房地产下游行业主要为物业管理、房地产中介和装饰装修等。物业管理对房地产开发建设、流通、消费的全过程起着关键的作用，良好的物业管理同样能够为房地产企业加强品牌效应；房地产中介主要以撮合客户交易二手房为主，其活跃了二手房交易市场，增加了市场的供给量和需求量。近年房地产服务价值链开始得到市场认可，其中最核心原因是存量物业的市场规模在不断加大。而其他的下游产业如房地产中介和装饰装修等对房地产行业的影响较小，原因是这些行业不直接影响房地产企业的销售和运营，且行业内部竞争激烈，对上游不具有议价能力。

  （7）行业进入壁垒

  A.土地资源

  获得优质土地资源是进入行业的壁垒之一。土地资源是房地产行业开发的核心资源，房地产项目是否成功与项目所在区位有较为密切的联系。城市优质土地资源具有稀缺性和不可再生性，现有城市的核心区域土地资源已逐步完成转让和开发。新进入企业面临优质土地资源不断减少和成本持续升高的压力，进入行业门槛较高。

  B.资金规模

  本行业为资金密集型行业，对资金投入的需求较大，购置土地储备、项目开发都需要占用房地产开发企业大量资金。资金投入大、项目周期长、资金成本高为进入该行业的主要障碍，因此对新进企业的资金实力要求较高，进入门槛较高。

  C.政策壁垒

  我国《城市房地产开发经营管理条例》规定了房地产开发企业的设立和经营条件。在开发项目前，房地产公司需取得相应的资质证书，因此形成了一定的政策壁垒。

  （8）鑫远集团房地产开发项目所在区域市场分析

  ①长沙市房地产市场概况

  鑫远集团目前房地产开发项目均集中于湖南省长沙市。

  长沙为湖南省省会，地处湖南省东部偏北，湘江下游和长浏盆地西缘。长沙东西长约230公里，南北宽约88公里。全市土地面积11,819.50平方公里，其中城区面积1,909.86平方公里，地理位置重要，为南中国综合性交通枢纽。长沙是国家首批历史文化名城，同时是国家综合配套改革试验区与国家级两型融合试验区之一。长沙下辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花、望城六区，长沙、宁乡两县及浏阳市。长沙市2011-2014年GDP与人均可支配收入数据如下：

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  数据来源：长沙市统计年鉴，长沙市统计局

  2014年长沙市GDP达7,824.81亿元，同比上年增长9.39%。2014年长沙市人均可支配收入达36,826.00元，同比上年增长9.40%，全市经济发展形势良好。

  2012-2015年1-11月长沙房地产市场主要指标情况

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  数据来源：长沙市统计年鉴，长沙市统计局

  ②长沙市房地产投资开发情况

  近年来长沙市房地产开发投资略有起伏。2014年初受政策调控等等因素影响，长沙市房地产开发投资增速回落较为明显。进入2014年下半年后，随着商品房销售的逐步回升，房地产企业的资金状况获得一定改善，使得房地产开发投资加速增长，2014年当年开发投资总量突破1,300亿元大关，创出历年新高。2015年1-11月长沙房地产开发投资930.50亿元，较2014年1-11月同期开发投资金额1,237.74亿元回落24.1%。

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  数据来源：长沙市统计年鉴，长沙市统计局

  ③长沙市房地产销售情况

  2012年以来，长沙市商品房市场销售情况整体保持稳定。2014年商品房销售面积1,519.20万平方米，同比下降17.46%；商品房销售额928.92亿元，商品房销售均价6,114.53元/平方米，同比分别下降19.95%和3.01%。随着取消限购、财政补贴、公积金优化等不断出台的重振市场信心的房地产新政，长沙市商品房销售整体销售情况企稳回升，2015年1-11月商品房销售面积达到1,712.47万平方米，较2014年全年销售面积上涨12.72%。2015年1-11月商品房销售金额达到996.36亿元，较2014年全年销售金额上涨7.26%。2015年1-11月，长沙市商品房销售均价为5,818.26元，较2014年全年销售均价小幅下降4.85%。

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  数据来源：长沙市统计年鉴，长沙市统计局

  ④长沙房地产市场发展前景

  长沙市作为华中地区的重要城市，是众多国内知名房地产公司建立和业务布局的重点地区，房地产市场环境较为成熟。长沙未来人口流动的长期流入将为长沙市房地产市场带来大量稳定需求。按照《长沙市城市总体规划（2003-2020年）（2014年修订）》，2020年长沙中心城区人口规模将达到629万，城市建设用地规模629平方公里。城乡一体化进程的加快将积累庞大购房潜在客群，从而扭转长期以来长沙人口输出情形，为长沙楼市提供了大量需求，从而为长沙房地产市场的健康发展打下基础。

  2、房地产开发与经营业务的行业地位与竞争能力分析

  （1）行业竞争格局及主要竞争对手

  A.行业竞争格局

  我国房地产行业一直处于集中度较低的状态，房地产开发企业总数已由1997年的21,286家持续增长至2014年的94,197家，年均增长近4,300家。出现这种情况的主要原因是我国各地商品房建设需求巨大、房地产开发利润丰厚，在这种情形下整个行业规模迅速放大，行业竞争不断加剧。

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  数据来源：国家统计局，Wind资讯

  近年来我国房地产行业的竞争格局呈现出以下特点及趋势：

  1）规模化经营成为主流

  从企业的经营风险来看，小型房地产企业由于自身资金、人才实力等方面的限制，在融资、土地竞争、项目开发管控、经营内控等方面面临一定竞争劣势，难以抵御市场风险的冲击；相比之下，大型房地产企业拥有雄厚的开发实力，具备良好的信用融资能力，更容易获得资源倾斜。

  从国家的调控政策来看，随着我国房地产市场的不断规范，严格的土地、信贷、税收等政策势必使规模较小的房地产企业以及一些靠不正当手段进行土地投机的房地产企业面临出局的危险；同时，也为资金实力雄厚、规模较大的房地产企业进行资本扩张，实施收购兼并创造了良好的市场机遇。

  综上所述，我国房地产行业正逐步从以数量扩张为主的粗放型增长模式向数量与质量并重的集约型模式转变，实现规模化经营是我国房地产企业发展的必经之路。

  2）差异化、品牌化竞争

  随着我国房地产行业的发展，市场需求日趋多元化和个性化，地区的差异性、消费人群的差异性都要求房地产企业针对不同类型的客户需求设计出高品质的产品。产品的差异化竞争将使房地产开发企业更加注重客户需求的挖掘及产品的分类设计。

  另一方面，随着我国居民对住房品质的要求日益提升，住房不再是简单的居住场所，优秀的房地产产品必须具备合理的户型、完善的配套、优质的物业管理及售后服务等要素。优秀的房地产企业在跨区域发展的同时，将上述要素不断向外复制、扩散并加以完善，从而形成良好口碑与品牌效应。品牌建设已成为房地产企业提高核心竞争能力的关键因素之一。

  3）行业竞争的焦点逐步由土地储备转为资本支持

  土地储备是房地产企业持续经营的重要保证。在房地产行业发展初期，具有政府背景、土地储备丰厚的大型房地产企业在市场竞争中处于有利地位；但随着土地出让制度的不断完善，房地产行业的竞争焦点逐步由土地储备转为获取土地背后的资源支持。能够以市场手段实现社会资源再配置的房地产企业，可以通过资产优化组合、资本结构调整与跨界资源整合，在短期内迅速扩大经营规模，从而获得竞争优势。

  4）行业集中度将不断提高

  在国内市场环境下，地方政府、金融机构和消费者都更加青睐大型房地产企业，其可通过融资来增加土地储备，从而获得高增长，又进一步通过高增长来获得更多资金，形成一个强者愈强的过程。因此，预计我国房地产行业未来将继续处于产业集中度快速提升的阶段。

  B.主要竞争对手情况

  鑫远集团的竞争对手一方面包括全国范围内的大型房地产企业，相对于中小房地产开发商而言，该等企业在品牌认知度、资本实力、土地储备、运营能力方面均具有一定优势。另一方面，规模较类似的中小型房地产开发商亦为鑫远集团的主要竞争对手。

  （2）行业内主要企业及其市场份额

  A.按销售金额口径

  根据克而瑞信息集团（CRIC）联合中国房地产测评中心联合发布的历年《房地产企业销售排行榜》，按照销售金额口径计算的我国前30名房地产企业具体如下：

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  数据来源：克而瑞信息集团，中国房地产测评中心

  B.按销售面积口径

  根据克而瑞信息集团（CRIC）联合中国房地产测评中心联合发布的历年《房地产企业销售排行榜》，按照销售面积口径计算的我国前30名房地产企业具体如下：

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  数据来源：克而瑞信息集团，中国房地产测评中心

  （2）行业内主要企业简介

  2014年度全国销售金额排名前五的房地产企业简要介绍如下：

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  数据来源：克而瑞信息集团，中国房地产测评中心，公司官网

  （3）鑫远集团行业内的竞争地位

  鑫远集团位列克而瑞信息集团（CRIC）发布的“2015年度长沙楼市企业销售面积榜TOP10”榜单（销售面积排名长沙市第10位），为长沙市领先民营房地产企业。鑫远集团在长沙市房地产市场始终保持高度竞争力，市场占有率保持稳定，发展情况良好。

  鑫远集团报告期内以签约销售面积计算的市场占有率情况如下：

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  鑫远集团报告期内以签约销售收入计算的市场占有率情况如下表所示：

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  （4）鑫远集团竞争能力分析

  ①竞争优势

  鑫远集团在房地产投资开发业务的核心竞争力主要如下：

  1）土地资源优势

  作为以房地产为核心产业的企业，鑫远集团在长沙市天心区拥有充足的土地储备。鑫远集团目前可供开发用地1,500余亩，土地储备位于长沙市的南城天心区，湖南省政府办公大楼已迁往该区，预计天心区将成为长沙市未来新城发展的重要方向。在当前城市土地资源大量稀缺的环境下，充足的土地储备为鑫远集团的长远发展提供了坚实的保障。

  2）深耕长沙，对区域房地产市场有深刻理解

  鑫远集团作为深耕长沙的房地产行业公司，对长沙当地文化与客户需求有着深刻理解。鑫远集团在长沙市天心区深耕细作，经过数年的潜心发展，以优质土地资源为基础，形成了集开发建设和客户服务为一体的全过程房地产开发能力，产品类型覆盖普通住宅、高端住宅、商务公寓、综合商业和高端写字楼等多种业态，成功开发杰座、文苑和逸园等多个房地产开发项目，积累了丰富的开发经验，在区域市场形成良好口碑。

  ②竞争劣势

  1）高素质人才储备不足

  随着鑫远集团业务开发战略的实施及经营规模的不断扩张，鑫远集团对优秀人才的数量、能力、多元化水平要求将逐步提高，高素质人才的需求将持续增长。鑫远集团现阶段高素质人才储备不足，可能对未来的加速发展形成一定阻碍。

  2）缺乏资本市场的融资平台

  房地产行业系资本密集型行业，对资金的需求处于较高水平。目前鑫远集团营运资金主要依赖于银行贷款，融资渠道受限。从长远看，鑫远集团融资渠道如不能得以拓宽，将制约经营规模的快速发展。

  3、房地产开发与经营业务的具体情况

  （1）房地产开发与经营业务简介

  鑫远集团为湖南省本土最大的房地产开发企业之一，已积累十余年的房地产开发经验，拥有国家房地产开发一级资质。鑫远集团在业内享有良好声誉，并且获得过多项业界荣誉。

  报告期内，鑫远集团房地产销售情况指标主要如下：

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  注：上述面积与收入数据均不包括车库销售情况。

  （2）房地产开发销售业务的经营模式

  鑫远集团从总体战略目标出发，本着房地产开发与经营业务均衡发展和可持续成长的原则，实施以项目为中心的项目开发制度。鑫远集团建立健全对开发项目质量、安全、进度、成本及营销、设计、合约、工程和信息管理的动态监控体系，及时进行开发项目的后评估工作及经验总结与交流，不断提高开发项目的整体操作水平，不断提升经济效益和市场竞争力。

  项目开发管理中心下属项目部协调各房地产项目的开发建设按开发计划和经营目标及项目开发总进度计划顺利实施完成，项目开发管理中心充分发挥对项目开发建设的指导和督促作用。项目开发管理中心各职能部门实行总体协调分层把关，共同完成项目的经营目标和管理目标。

  ①相关部门设置

  鑫远集团针对房地产开发的各项主要环节均设立了相关的部门负责各项环节的执行和监督工作，各个环节所涉及的部门及其职能如下图所示：

  ■

  ②运作模式

  鑫远集团所销售的房地产物业均由其自主开发取得，并已形成完整的房地产开发和销售运作流程。鑫远集团的房地产开发流程遵循系统化的规划及执行程序，并保持适度灵活性，以适应我国房地产市场的市场需求以及监管环境。鑫远集团房地产开发的主要环节如下图所示：

  ■

  A.土地的选址及购买

  土地的选址是房地产开发流程最为重要的基本步骤之一。鑫远集团拥有经验丰富的研究团队，由分管各业务环节的中高层人员组成，专门负责调研当地的潜在房地产开发用地。鑫远集团在决定是否购买土地时，按如下流程办理：

  1）企业发展部根据战略发展规划，制定项目土地储备计划，报审批后下发；

  2）项目开发管理中心进行项目土地信息的收集、汇总、整理和总结；通过各渠道搜集得到有效信息，填写《新项目拓展信息报告》；主管领导不定期对项目信息进行合议，根据项目储备要求对项目信息进行初步判断，并报总裁审批是否确定进入项目可研阶段；

  3）企业发展部组织规划设计部、成本采购部、策划营销部等相关部门进行项目实地勘查和周边环境的简易调查，根据市场情况和项目特点做出初步项目定位；

  4）成本采购部根据项目情况做出初步经济测算结果，由企业发展部汇总形成《项目预可研报告》，经主管领导组织召开内部评审后，申请召开专项汇报会；

  5）汇报会上经董事会同意成立项目发展小组，进行项目具体可行性研究；

  6）项目发展小组由项目开发管理中心负责成立，规划设计、工程技术、销售、成本和财务等相关部门配合指派人员参与；

  7）企业发展部牵头完成可行性研究报告的编制过程，可行性研究报告包括以下内容：

  a.项目环境分析：企业发展部对目标项目周边的道路、交通、配套设施、市政条件、项目所在区域的城市规划、人文环境等方面进行分析，得出分析结论，并将分析结论传递给相关部门参考；b.明确项目产品形态，进行项目经济评价及风险分析：企业发展部根据项目规划构想及相关资料信息对各项经济指标及项目成本进行测算，并进行政策风险、经济风险、市场风险及合作方风险进行分析评估，专职法律顾问协助审查项目相关法律风险；c.投资成本估算：成本采购部根据项目规划构想及拓展节奏，估算工程造价及投资进度。对建安成本的估算应尽量符合现实并充分结合新项目运作的实际情况；d.经济效益测算：计划财务部根据项目指标测算项目税费，并将测算结果提交企业发展部；项目税费包括：营业税、契税、增值税、企业所得税等；

  8）主管领导提交总裁办公会专项审议项目，企业发展部汇总相关部门的分析内容形成项目可行性分析报告，集团战略委员会审核，并提交董事会审批。

  9）董事会批准后，由董事长负责组建或指定成立投标或谈判小组，根据谈判需要随时抽调相关人员配合谈判工作，参与项目转让、股权转让、招投标等工作，直至谈判或招投标结束；

  10）谈判确定合作后，由企业发展部拟定项目转让合同或协议，并按照内部权责体系报相关审批责任人会签，完成项目或土地的购买行为。

  B.项目设计

  项目设计是房地产项目开发过程中的重要一环，鑫远集团为增加项目对客户的吸引力，特别注重项目在视觉感受、周边环境、建筑风格及居住便利等方面的设计。鑫远集团的设计管理团队包括规划设计部、项目开发管理中心设计部。规划设计部及项目开发管理中心设计部在设计阶段的全权代表，负责拟定《设计招标书》，组织考察设计单位、发标、评标、签订设计合同。在施工阶段，项目开发管理中心设计部的专业工程师也将密切监察开发产品的质量，以确保妥善执行设计方案。

  设计招标的管理

  a.规划设计部负责对项目概念规划设计、总图及建筑方案设计、初步设计等招标；b.项目开发管理中心设计管理部门负责对地质勘探、施工图设计、基坑支护设计、幕墙设计、精装饰设计、园林景观设计、人防设计、绿建咨询、施工图审查、其他二次深化设计等招标；c.项目设计负责人组织相关人员对拟邀请的设计单位进行考察，考察内容为设计单位资质、以往设计成果、人员和设备情况、投标响应程度等，根据考察结果形成初选拟邀请投标的单位名单，并按相关权责规定报批；d.设计招标由规划设计部或项目开发管理中心设计管理部门组织，邀请各招标单位及有关部门参加，同时组织现场探勘，并负责解答招标文件的答疑；e.评标：项目设计负责人拟订评委名单，按相关权责规定报批后实施。超过一定规模或有影响力的项目，应邀请社会有关专家参与评审；在《投标书》确定的投标日期，设计管理部门负责接受《投标书》，接标人员根据《设计任务书》及招标文件的要求检查《投标书》的有效性；经评标确定中标单位后，填写《标书评审记录》按相关权责规定报批，经批准后由项目设计负责人向中标单位发出《中标通知书》并拟定《设计合同书》报批；f.《设计合同书》按相关权责规定审批通过后，再与设计单位签订《设计合同书》。

  设计过程控制的管理

  a.设计过程中由项目设计负责人整个项目的过程管理，各专业工程师负责本专业的设计管理；b.对每一项工程设计，项目设计负责人应负责收集工程设计基础资料，分阶段组织制订《设计任务书》，各专业工程师负责编写《设计任务书》中各专业内容。《设计任务书》明确设计控制的内容要求、阶段性交付条件等；c.《设计任务书》经分管领导签字审批后发放给设计单位，做为指导设计并检验设计成果的文件。

  设计成果的评审

  a.方案设计：规划设计部负责对方案设计进行审查；方案设计经初审合格后，规划设计部组织领导，相关部门负责人、项目开发管理中心负责人及相关部门负责人参加方案评审会；项目设计负责人根据评审会意见形成《方案评审会议纪要》，《纪要》经分管领导审批后反馈给设计单位；设计单位根据《方案评审会议纪要》修改方案设计；方案设计最终经分管领导审核，总裁审批签字后报规划部门审批；精装修和园林景观方案设计按以上流程由项目开发管理中心设计管理部门负责协调管理；b.初步设计：规划设计部负责对方案设计进行审查；初步设计经内部审查通过后组织相关部门及项目开发管理中心策划营销、工程管理、客户服务、设计部等部门进行评审；初步设计评审意见，经分管领导签字批准后，规划设计部反馈给设计单位完善初步设计；修改后的初步设计文本提交政府职能部门召开初步设计评审会；c.施工图设计：项目开发管理中心设计部负责施工图阶段的设计管理工作；项目开发管理中心设计管理部门根据项目的进度要求，对设计单位的设计进度提出具体的书面要求，包括设计是否分阶段进行、报建图出图日期、基础施工图出图日期、主体建筑施工图出图日期；施工图由项目开发管理中心设计管理部门根据《施工图设计任务书》进行内审，及时将内审意见反馈给设计单位，设计单位根据内审意见进行修改；项目开发管理中心设计管理部门将修改后的施工图送按相关权责规定确定的施工图审查单位进行审查，根据审图单位意见，由设计单位进行修改。修改完成经审查单位通过后的施工图作为成本采购部目标成本确定及总包单位招标的正式依据。

  C.建设规划及施工

  鑫远集团取得项目土地的土地使用权后，需向相关政府部门报送规划方案获取政府批准以达到开工要求。鑫远集团需保证在必要证书及许可证到期或必须办理时在取得该等必要文件方面不存在因自身原因造成的重大延误。除未动工的房地产开发项目外，鑫远集团的所有在建项目及持有作为未来开发的项目均取得国家相关法律法规要求的土地使用权证及所有相关证照。

  鑫远集团在取得物业开发项目的施工许可证后随即开始动工建设。施工通常是项目开发过程中时间跨度最长的步骤。一般而言，鑫远集团将施工工程全部外包给独立第三方。房地产开发项目动工后，项目部开始负责管理承包商的日常营运、监督工程进度并控制质量。工程管理部持续监督施工进度及质量，维持施工计划及质量控制的有效执行。成本采购部亦监督施工活动以有效控制施工成本。对于建设期间的重大问题，项目部将向项目开发管理中心工程管理部进行汇报；工程相关成本的预算以及决算工作将由项目开发管理中心成本部、成本采购部负责审核。

  D.销售及市场推广

  鑫远集团设立了营销管理部负责产品宣传及销售相关的工作。通常在房地产开发项目达到预售条件前，营销管理部即开始规划宣传方案，并在方案完成后负责具体的实施。在方案设计的过程中，营销管理部与其他相关部门充分沟通，以了解产品的定位和特点，并跟踪考察项目所在地的市场行情，同时，营销管理部参考同行业公司的宣传和营销策略，最终形成一份高度可行的宣传方案。在开发的楼盘达到预售条件后，鑫远集团会在第一时间办理预售许可证并开始预售工作。在楼盘销售期间，鑫远集团持续统计楼盘预售情况，根据楼盘的去化速度适当的调整营销策略。

  E.交付及售后服务

  鑫远集团严格按照预售或销售合同规定的时间交付物业。除进行物业交付前检验外，鑫远集团还密切监察物业开发项目的施工进度，确保按期交付物业。根据我国法律法规，取得竣工验收证书后方可交付物业，鑫远集团严格执行该项规定，完成各项验收工作并取得竣工验收证书后，即向购房者发出交付通知。

  交付物业前，施工及质量管理部门会进行实地验收，确保物业达到规定质量。随后，销售团队会安排客户于预计交付日期前检验相关物业，确保其符合各项要求。已竣工项目的物业均需取得房屋所有权证。通常取得房屋所有权证（提交申请除外）的时间视政府办理流程而定，不在自身控制范围内，因此发出的各项房屋所有权证所需时间通常不一致。

  项目开发管理中心客户服务部负责提供售后服务及制订客服程序及标准，包括协助客户申请房屋所有权证及处理客户投诉。客服团队亦负责电话采访购房者，收集其对物业产品及服务、销售及营销与整体评价等各方面的反馈意见，负责收集客户资料，用以分析客户偏好的最新趋势，并调查客户满意度，以便改进物业开发项目的定位、设计、营销策略及质量。

  ③关键环节单位的选择方式

  A.勘察测绘单位的选择

  鑫远集团房地产项目的前期勘察测绘工作将通过招投标的方式选定具有良好资质及相关工作经验的勘察测绘单位承担勘察和测绘工作，保证项目开发前期的勘察和测绘能够高质量完成，为后续工作打下良好基础。

  B.设计单位和设计方案的选择

  设计是决定房地产企业产品核心竞争力和成本效益的关键因素。规划设计部负责项目概念性规划设计、总图及方案设计、初步设计等招标。在房地产开发项目进入设计后期阶段，项目开发管理中心设计部会选用与其具有长期合作关系的多家设计公司（设计院）进行考察，根据考察结果形成初选邀请投标的单位名单，并按相关权责规定报批。

  C.建筑施工单位的选择

  鑫远集团对建筑施工单位的选择主要通过招投标的方式，所有工程项目必须选用通过认证的建筑施工单位承接项目工程，鑫远集团会在施工单位招投标前对拟选择参加招投标的施工单位进行初步的考核筛选，确认施工单位具有合格的业务资质以及符合项目开发基本要求后发出招标邀请，按照合规的市场化的招投标程序确定项目施工单位。

  D.监理单位的选择

  鑫远集团以招投标方式引入具备较强实力和监理资质的监理公司对项目进行监理。在招投标方式方面，根据《中华人民共和国招标投标法》和《工程建设项目招标范围和规模标准规定》的要求，对符合招标条件的工程项目，采用招标的方式，按照政府颁布的评标、定标程序及有关要求，编制招标文件，选择监理单位，并根据招标文件的条款订立监理合同。招标评审委员会将审阅标书，并根据委员会预先制定的准则挑选监理单位。

  ④采购的组织架构以及采购模式

  A.供应商管理

  鑫远集团对于采购的项目按照类别分为：土建&装饰类、安装类、设计监理勘测类、营销策划类和其他类，不同类别的供应商主要定义如下：

  1）定点供应商：由成本采购部通过年度招标确定为鑫远集团定点供货的供应商并签订战略合作协议（年度框架协议），协议约定供货范围、产品名称、规格型号、单价等；2）一般供应商：除定点供应商外，一般业务关系建立起来的合作对象，包括日常业务中零星类采购、比价采购类选定的供应商、具有其他比较优势的供应商。

  鑫远集团按照以上各专业供应商经资格预审、考察合格（新增供应商）或履约评审合格（正合作和已合作供应商），并通过审批形成供应商库，以方便日常的采购活动。鑫远集团对供应商库进行不定期更新，以确保供应商库的及时性和有效性。

  B.采购的组织架构

  鑫远集团采购由成本采购部和项目开发管理中心设立的采购部、成本部等共同组织和管理。成本采购部主要负责统筹和审批重大采购活动，其具体职责主要有以下几个方面：

  1）开发相关优秀供应商，组织对新入围的供应商进行资格预审考察和评估工作；2）负责供应商关系维护，包括但不限于投诉管理等；3）负责供应商合作评价，其中包括年度评价、履约评价等；4）负责合作供应商分类分级工作；5）负责对项目开发管理中心提交的供应商考察报告及区域性月度供应商引进的审核、指导、督导；6）负责采购部提交的供应商管理工作计划进行审核、指导、督导。

  项目开发管理中心设立的采购部主要负责采购活动的具体执行以及非重大采购项目的管理，主要内容体现在以下方面：

  1）负责所在区域供应商服务体系的建设和管理，并负责将供应商的相关考察报告及供应商资料每月汇总上报成本采购部备案通过；2）负责所在区域供应商的资源规划、开发引进、推荐及考察工作的组织和实施；3）负责所在区域供应商关系的维护，其中包括投诉管理等；4）负责所在区域合作供应商评价；5）负责所在区域自主招标项目供应商信息的审核、更新、归档，以及供应商投诉流程的公示；6）负责所在区域项目合同争议的组织和处理，结果须报成本采购部备案。

  C.工程承包采购管理

  鑫远集团将地基开挖、一般建造、设备安装、装修及机电工程等物业开发的所有建筑工程承包给资质合格的承包商。鑫远集团主要根据预计合同金额及当地建筑市场的竞争状况通过邀请招标、议标及直接承包等多种方法甄选承包商。在可选建筑公司较多的项目地区，鑫远集团通常采用邀请招标的方式选择承包商，邀请招标过程中，至少邀请三家资质合格的建筑公司对建筑项目进行投标，通过公开竞标的方式选定承包商；在可选建筑公司相对有限的项目地区，鑫远集团通常采用议标的方式选择承包商，议标过程中，同时与至少三家资质合格的建筑公司商议建筑项目的合作事宜，根据综合比较后确定承包商；而在一些项目地区可选建筑公司严重受限的情形下，鑫远集团将执行直接外包程序与一家资质合格的建筑公司直接开展合作。为确保符合质量及工艺标准，鑫远集团为每一种甄选承包商的方法制定了全面程序。无论执行上述何种甄选流程，在甄选过程中都会详细审慎调查承包商相关资质及业务水平。通常在甄选时会重点关注承包商的专业资质、业界声誉、过往业绩、报价水平、财务状况及建筑技能。

  成本采购部制定承包商甄选的指引及程序，监督项目公司的承包商甄选情况并直接参与主要建筑项目的承包商甄选。鑫远集团在项目开发管理中心成立承包商甄选工作小组，成员包括成本部、设计部、工程部及财务部的专业人员，以管理建筑项目承包商甄选过程，其中包括选择甄选方法及流程、审慎调查潜在承包商、处理投招标或协商过程、评估其他潜在承包商议案及报价、向总部提交甄选报告并与所选承包商商讨合同，接下来由成本采购部审阅各甄选议案，并由公司领导作出最终决定。

  选定承包商后，鑫远集团与拟合作的承包商签署工程承包协议。承包商须遵守相关施工合同在质量及完工进度方面规定的保证条款。根据鑫远集团的标准施工合同，如有存在延误工期或者施工质量不达标的情形，承包商须赔偿损失并承担修补施工缺陷的成本。鑫远集团根据与承包商所订施工合同的条款及条件向承包商分期付款，每期付款的数额因项目不同而有差异。物业开发项目竣工时，承包商一般根据施工合同会收取总价款项约70%的金额。结账及结算时鑫远集团支付总价款约95%的金额，余下5%作为质量保证金保留2-5年。根据以往的记录，鑫远集团并未出现质量保证金不足以支付修补施工工程缺陷所需资金的情形。

  D.建筑材料采购管理

  房地产开发项目所用的建材通常由承包商负责采购，但采购程序及最终采购价格须经批准。在某些情况下，鑫远集团会指定建材供货商以确保其符合特定的要求。鑫远集团制订供应商库，整理并记录了经过甄选的资质优良的供应商，对于大部分钢材及水泥等主要建材的采购，鑫远集团通常指定供应商库中的供货商，要求承包商向其采购建材，以确保建材符合特定标准及要求。此外，为有效控制建筑成本，鑫远集团亦已就不同价格段的房地产开发项目建立了一个标准建筑及装饰成本系统。为保证产品质量，挑选、检查及检测材料时将采用非常严格的程序。鑫远集团的项目管理团队会在接收材料的现场检查所有设备及材料确保符合合同规格。对于不合格的材料或不符合规格的材料，鑫远集团会拒收并退回给供货商。承包商亦按照提出的规格采购各房地产开发项目的所有必要设备。鑫远集团采用招标程序精心选购房地产开发项目所需的若干大型设备，例如电梯及空调，以减少成本并确保产品质量，从而提升施工管理效益。

  ⑤招投标管理流程

  垄断性行业类、合同额5万元以内工程类、合同额50万元以内的设计与营销类、样板区与开放区工程类四类情形可采用议标形式，对于四类可以议标的情形，由经办单位组织发起议标并记录议标过程情况及议标结果后，经OA系统审批流程审批。主要流程如下：

  A.招标准备

  项目开发管理中心于每月28日根据项目的实际进度情况编制《项目采购招标计划》，上报上月计划完成情况和本月计划修订情况。综合管理部负责对整体招标计划的执行进行监控，并作为对经办部执行制度情况考核的重要内容之一。供应商入围标准应在招标方案中确定，且必须满足供应商管理相关规定。

  B.开标阶段

  由招标组织部门主持，成本采购部、规划设计部等相关部门参加，所有参加开标的人员及投标人代表均应在签到表上签名，并作为招标资料存档备查。开标工作须有分属不同部门的5人以上同时在场，先检查投标文件的密封情况，经确认无误后，现场当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容，并对该过程和内容做好记录，由参加开标的全体人员签字确认。

  C.评标阶段

  由招标组织部门主持，工程、成本、设计、采购等各相关部门参加，优秀供方优先原则；引进新供方原则。评标（询标）时，须对投标报价构成、技术方案深入分析，并对投标人进行风险提示，提高招标质量。评委以协商或投票方式共同确定中标候选人，原则上以合理低价中标。

  D.清标阶段

  招标组织部门及各招标参与部门对投标文件的疑问，应以清标问卷或答辩形式向投标单位提出质询，并要求其做出书面澄清。清标次数不能超过2次，设计方案和施工同时招标的，清标次数不能超过3次。在清标过程中，可组织不超过两次的约谈，约谈后的报价必须经书面密封后提交。

  E.定标阶段

  招标组织部门根据招标文件约定的评标办法以及谈判结果，推荐中标单位报批准人审批。经办部门根据定标审批结果，发出中标通知书。合同签定后，招标经办部门负责清退未中标单位的投标保证金和投标样品，将中标单位的定标样品转交给合同执行部门，并进行书面记录。

  ⑥产品定位和定价策略

  鑫远集团的房地产销售定价主要由策划营销部制定。策划营销部通过对周边市场调研，客户群的购买能力的分析及相关的经济数据分析和研究，并通过对拟销售项目产品的定位，结合成本采购部提供的项目成本数据，拟定出《价格策略方案》。具体的项目定价模式简述如下：

  项目开盘销售前，策划营销部应组织相关人员制定该项目完整的《价格策略方案》。价格策略方案会审通过后，策划营销部按会议确定的原则制定《项目销售价格表》和《项目价格执行优惠政策》。《项目销售价格表》必须仔细研究各产品的定价因素，包括但不限于：楼层、朝向、位置/景观、花园/平台、户型、供求关系等，必须将各类影响定价因素量化，打分，并通过计算得出明细的价格表。策划营销部须在开盘前将《项目销售价格表》及《项目价格执行优惠政策》相应的折扣标准等信息录入销售管理系统，经财务审核后，进行锁定和保密处理。

  《项目销售价格表》须在《价格策略方案》确认后完成签呈审批，报计划财务部、分管项目开发领导、总裁最终审批确认后执行，计划财务部打印签呈审批后的《项目销售价格表》及《项目价格执行优惠政策》，经总裁签字后留存。

  ⑦销售模式

  鑫远集团在多年的销售推广中积累了丰富的经验，针对不同的项目和产品类型，制定了不同的销售策略和销售方式，力求提供快速专业的销售服务。

  在营销推广中，鑫远集团基本采用自销模式，个别产品委托专业公司代理销售，通过对市场研究，竞品分析，结合自身产品优势，针对性制定针对性销售策略，按工程进度节点规划各个营销阶段，在开盘前期组建销售团队，完成营销中心、样板房、样板园林、清水等相关展示开放，完成销售模型、楼书、户型、礼品等相关销售物料，完成案场及工地的围挡、楼体、氛围形象包装，在销售期通过媒体广告宣传、现场运用现场销售、外销渠道拓客、大客户销售等多元化的销售模式，举行新闻发布会、暖场活动、客户活动，营造开盘热销模式，利用节日、庆典等阶段性开展房地产交易会及促销活动，加大销售去化。充分调动员工，自由经纪人启动全民营销，此外，重点通过对老业主的深度维护和巩固，依托老业主的口碑，进行有效的二次宣传。

  ⑧质量控制措施

  鑫远集团高度重视最初规划设计到项目最终完工期间房地产开发产品各阶段的质量控制，以确保向客户提供优质的产品。鑫远集团执行标准化技术指引，确保所有房地产开发项目的施工符合相关法律法规及政府相关机构和其他行业协会颁布的强制性标准。鑫远集团通过项目开发管理中心工程管理部负责所有在建项目的月度检查，项目部日常工程检查和验收，落实持续改进工程管理原则，使事前预控和事中过程管理得以落地。加强督促技术行为、实体质量、安全文明施工管理、样板实施的管控，规避系统性质量问题，关注客户敏感点，共同提高现场管理水平，促进工程质量持续提升。报告期内，鑫远集团不存在因质量纠纷引起的重大诉讼或仲裁事项。

  鑫远集团通过制定《开发项目工程质量管理办法》制度对工程质量管理进行规范，并已制定以下工程质量管理总目标：（1）确保开发项目竣工全部通过验收，工程质量合格；（2）根据品质发展目标，确定争创市、省级优质工程奖项、芙蓉奖或其他奖项；（3）杜绝发生严重施工质量事故。

  鑫远集团内部设有工程质量管理领导小组：分管工程管理领导任组长，工程管理部经理任副组长，工程管理部副经理、项目经理、现场代表、监理公司总监/总监代表、施工单位项目经理任成员，实施施工全过程的质量控制。

  A.质量控制跟踪

  鑫远集团密切监督所有施工过程。为确保质量标准，鑫远集团一般要求房地产开发项目所用建材及设备具备质量证明或取得授权并通过报验核准后方可使用及安装。项目开发管理中心工程管理部对项目部每1个月进行一轮工程检查，项目部的工程师通常每日进行现场检查，鑫远集团施工和质量管理团队（由资质合格的工程师和施工技术员组成）也会定期检查所有施工工地。鑫远集团的检查侧重于工程实体质量和技术行为，实体检查中如发现异常状况则须抽检相关资料，以确保施工质量和安全控制符合质量控制指引，以及所有相关法律、法规和行业标准。对检查中发现的重点问题，检查组提出整改要求，项目部应在15日内整改完成，如不能及时整改完成的，应在15日内提出整改方案及计划，项目经理核查整改结果。项目检查完毕后，检查组应立即在该项目召开本次检查结果沟通交流会，将检查内容在会上进行通报，重点分析问题发生的原因及整改建议等，并当场进行评分，对评分结果如无异议，检查组和被检地区项目的项目经理进行现场签字。

  鑫远集团在聘请独立的监理公司现场检查所有工艺的质量和安全控制措施后，方可验收主要施工阶段竣工。监理单位在监督过程中落实工程质量的各项情况，并编写监理日志上报工程部门，在监理日志中必须有现场施工与交底要求是否存在偏差，并且如何监督整改的专项记录。

  鑫远集团采取严格的质量控制措施确保承包商遵守相关规定和法规，包括环境、劳动、社会和安全条例，以尽可能减少风险和责任。报告期内，鑫远集团与建筑工程承包商之间并未发生过重大纠纷，亦未出现涉及任何承包商的重大人身伤亡事故，从而对业务产生重大不利影响的情况。

  B.新技术和新工艺的运用

  鑫远集团在新技术、新工艺、新材料的使用方面，优先考虑使用国家建设部推荐使用的成熟新技术，采用优质品牌的建筑材料设备。在选取相关的新工艺、新材料和新技术后，鑫远集团会对其在项目中的运用状况进行考察。同时，在施工时加强现场管理，避免出现质量问题或不适用问题。并在工程完工后对已使用的新工艺、新材料或者新技术进行评估，为将来的持续应用积累经验。

  C.特殊环境下项目开发的质量控制措施

  房地产项目开发面临的特殊环境，主要是指开发项目所在地区地上、地下存在的文物，以及不利于开发的特殊地质状况、气候条件或在环保方面有严格限制等情况。鑫远集团采取以下措施加强在特殊环境下项目开发的质量控制：

  在项目开发前，对于可能存在的特殊环境，鑫远集团组织有关专家对其情况进行调查和论证，并根据项目情况制定相应的施工计划、施工方案和预防应对措施。在施工过程中，与施工单位及工程监理单位密切合作，对临时出现的特殊情况及时进行沟通，积极应对，制定切实可行的解决方案，确保施工工程能够正常、有序的进行，工程质量、安全生产能够得到有效保障，避免特殊环境对工期和工程质量带来不利影响。

  D.质量缺陷管理

  质量缺陷是指在工程建设过程中发生的不符合规范规程和合同要求的检验项和检验批，造成直接经济损失较小，或处理事故工期不长，经过处理后仍能满足设计及合同要求，不影响工程正常使用及工程寿命的质量问题。

  质量缺陷分为如下三类：（一）一类缺陷：指一般质量缺陷，未达到规范规程和合同技术要求，但对质量、结构安全、运行无影响、对外观质量有较小影响的检验项和检验批；（二）二类缺陷：指较严重质量缺陷，未达到规范规程和合同技术要求，对结构安全、运行、外观质量有一定影响，处理后不影响正常使用和寿命的检验项和检验批；（三）三类缺陷：指严重质量缺陷，未达到规范规程和合同技术要求，对质量、结构安全、运行、外观质量有影响，需进行加固、补强、补充等特殊处理，处理后不影响正常使用和寿命的检验项和检验批。

  对因特殊原因，使得工程个别部位或局部达不到规范和设计要求（不影响使用，且通过验收），且未能进行处理的工程质量缺陷问题，必须以工程质量缺陷备案。质量缺陷备案内容包括：质量缺陷产生的部位、原因，对质量缺陷是否处理和如何处理以及对建筑物使用的影响等。内容必须真实、全面、完整，施工单位必须在质量缺陷备案表上签章，有不同意见应明确记载。

  质量缺陷处理依据按国家现行规范、规程、强制性条文等文件以及结合施工合同约定技术要求。

  E.质量事故处置

  发生工程质量事故必须在4小时内报告监理部、项目部、工程管理部，必要时上报主管项目开发领导，不得隐瞒。质量处置：凡在建工程质量事故按照规定的质量事故处理程序、权限划分处理，处理一切质量事故必须坚持“四不放过”原则（即事故原因未查清不放过、责任人员未处理不放过、整改措施未落实不放过、有关人员未受到教育不放过）。发生质量事故，按照“现场保护→事故调查→原因分析→事故处理→恢复施工”的程序进行处置。对影响结构安全和使用功能的质量问题，工程管理部门有权（必要时授权项目组）立即签发工程停工整改通知，同时报相关部门、分管领导。

  ⑨主要融资方式

  鑫远集团房地产开发项目除了自有资金投入外，外部的主要融资方式为银行贷款，未来鑫远集团将充分利用境内资本市场适时进行股权融资，优化运营资金筹集方式并改善资产负债结构。

  4、房地产开发项目的具体情况

  报告期内，鑫远集团开发已完工的项目共4个。截至2015年11月30日，鑫远集团共有在建项目6个和拟建项目9个，具体情况如下：

  （1）报告期内开发已完工的项目情况

  单位：平方米

  ■

  ①文苑一期

  A.项目基本情况

  文苑一期项目位于长沙市天心区新韶西路，紧邻明德中学新校区。项目南邻明德中学，东向为书香路，西侧为新联路，北边为新韶路，属于城市新区。文苑一期集精品住宅、商务公寓、集中商业于一体，项目占地面积32,439.74平方米，总建筑面积136,306.73平方米，绿地率40.3%，由5栋住宅与1栋公寓组成。项目南邻明德中学，并已与明德中学正式签约，成为明德中学的定点生源项目。小区以教育式园林风格为主题，园林内设计有孟母断机的雕像、书卷韵味的景墙等内外结合让业主的小孩从小耳濡目染到良好的学习环境与氛围。

  B.项目资质许可

  ■

  C.项目经营模式

  项目由鑫远集团自主开发经营。

  D.施工单位：隆宇建设

  E.工程进度、销售情况、工程质量情况

  该项目于2011年1月开工建设，于2014年3月竣工。项目总可售面积121,246.76平方米，截至2015年11月30日，项目已售面积108,566.70平方米，去化率89.54%，累计实现收入69,992.80万元，已交付使用的商品房尚无重大质量纠纷。

  F.代为收取的住宅共用部分、公共设施设备维修基金的执行情况

  本项目严格执行《住宅专项维修资金管理办法》规定。

  ②国际一期

  A.项目基本情况

  国际一期项目位于长沙市南大门，属于长株潭一体化的“新中心”核心区域。项目东临书香路，南靠城市主干道湘府西路和湘府路大桥。国际一期占地面积11,589.40平方米，总建筑面积43,509.75平方米，于狭长形用地内，南北端各布置一栋L型公寓，共有4栋公寓。国际一期以现代简约公寓为规划主题，做到土地的充分利用并营造错落有致的景观空间及环保节能的建筑设计，创造出健康、舒适、愉快的居住环境；裙楼部分为石材幕墙，裙楼以上部分的外立面采用外墙涂料，展现出现代化的生活品味，成为该区形象鲜明、出类拔萃的公寓形象。项目户型设计以时尚公寓为主题，面积区间为34平方米至65平方米，均为市场上热销公寓主力户型。项目内部格局实用性突出、功能性变化多端，框架结构可灵活改造，兼具居家和商务办公功能。

  B.项目资质许可

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  C.项目经营模式

  项目由鑫远集团自主开发经营。

  D.施工单位：隆宇建设

  E.工程进度、销售情况、工程质量情况

  该项目于2013年5月开工建设，于2015年1月竣工。项目总可售面积31,326.33平方米，截至2015年11月30日，项目已售面积16,177.49平方米，去化率51.64%，累计实现收入9,882.04万元，已交付使用的商品房尚无重大质量纠纷。

  F.代为收取的住宅共用部分、公共设施设备维修基金的执行情况

  本项目严格执行《住宅专项维修资金管理办法》规定。

  ③逸园

  A.项目基本情况

  逸园项目位于长沙市天心生态新城，北面为青山路，西面为新联路，东面为豹子岭路，南隔湘府西路仅50余米。项目占地面积25,839.73平方米，总建筑面积95,292.45平方米，绿地率达42%。项目周边建有三馆（群众艺术馆、地质博物馆、科技馆）、一中心（青少年活动中心）、湘府文化公园、桂花坪公园、园艺公园、水库公园、杜鹃花生态公园五大生态公园环绕，天心区政府、省政府、省医疗中心等，教育配套方面，项目临近明德中学和规划中的天心区实验小学，周边更有中南大学铁道校区、林业科技大学与青园小学等学校。

  B.项目资质许可

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  C.项目经营模式

  项目由鑫远集团自主开发经营。

  D.施工单位：隆宇建设

  E.工程进度、销售情况、工程质量情况

  该项目于2010年4月开工建设，于2013年3月竣工。项目总可售面积75,110.86平方米，截至2015年11月30日，项目已售面积67,658.52平方米，去化率90.08%，累计实现收入30,734.14万元，已交付使用的商品房尚无重大质量纠纷。

  F.代为收取的住宅共用部分、公共设施设备维修基金的执行情况

  本项目严格执行《住宅专项维修资金管理办法》规定。

  ④尚苑一期

  A.项目基本情况

  尚苑一期项目位于长株潭一体化的核心区长沙市天心生态新城，湖南省政府机关大院西南角。项目北临城市主干道湘府路，南临杉木冲路，东临新姚路，西临石竹路。项目占地面积36,263.65平方米，总建筑面积125,081.95平方米。尚苑一期共由8栋建筑组成，其中8栋、9栋、12栋、13栋、16栋和17栋为12-14层住宅，户型为120-261平方米三房至六房，20栋为10层商务办公楼，单层面积约3,200平方米，21栋为4层集中商业。

  B.项目资质许可

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  C.项目经营模式

  项目由鑫远集团自主开发经营。

  D.施工单位：隆宇建设

  E.工程进度、销售情况、工程质量情况

  该项目于2011年3月开工建设，于2014年1月竣工。项目总可售面积97,966.73平方米，截至2015年11月30日，项目已售面积50,196.29平方米，去化率51.24%，累计实现收入40,707.71万元，已交付使用的商品房尚无重大质量纠纷。

  F.代为收取的住宅共用部分、公共设施设备维修基金的执行情况

  本项目严格执行《住宅专项维修资金管理办法》规定。

  （2）在建项目情况

  单位：平方米

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  ①尚苑二期

  A.项目基本情况

  尚苑二期项目位于长株潭一体化的核心区长沙市天心生态新城，湖南省政府机关大院西南角。项目北临城市主干道湘府路，南临杉木冲路，东临新姚路，西临石竹路。项目占地面积33,636.95平方米，总建筑面积102,637.63平方米。尚苑二期共由6栋建筑组成，其中10栋、11栋、14栋和15栋为15层住宅，户型为120至200平方米三房至五房，18A、18B栋为10层商务办公楼，单层面积约1,500平方米。

  B.项目资质许可

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  C.项目经营模式

  项目由鑫远集团自主开发经营。

  D.施工单位：隆宇建设

  E.工程进度、预售情况和预计总投资

  该项目于2013年1月开工建设，并于2015年12月竣工。截至2015年11月30日，该项目总可售面积76,032.46平方米，已取得预售许可证的面积为76,028.93平方米，已（预）售面积42,007.80平方米，去化率55.25%，实现收入28,822.93万元。项目预计总投资35,750.87万元，已投入金额为35,750.87万元。

  目前，该项目按开发计划正常进行，不存在停工的情形。

  ②文苑二期

  A.项目基本情况

  文苑二期项目位于长、株、潭一体化核心区长沙天心生态新城，湖南省政府西北角，书香路与新韶路交界处。项目东临书香路，西临新联路，北临友谊路。项目占地面积65,946.35平方米，总建筑面积307,820.58平方米，容积率为3.8，绿地率高达45.8%。项目定位为“繁华静里，省府人文公园住区”，随着湘府路大桥的开通，和即将建成的地铁一号线，项目出则繁华，入则宁静的居住理念也逐渐成为真实写照。项目配套醇熟，百年明德中学仅一街之隔，待建的天心区实验小学也近在咫尺，杜鹃公园、石冲公园、水库公园、省府文化公园，四大公园环伺。而周边的生活配套也已经十分完善，家润多超市的进驻与近邻的省科学技术馆、省地质博物馆、省群众艺术馆、省青少年活动中心，为区域提供了更方便舒适多彩的生活。

  B.项目资质许可

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  C.项目经营模式

  项目由鑫远集团自主开发经营。

  D.施工单位：隆宇建设、长大建设、湖南省西湖建筑集团有限公司

  E.工程进度、预售情况和预计总投资

  (下转B16版)