证券时报多媒体数字报

  证券时报两会报道组

  楼市去库存一直是个沉重的话题，对于高库存地区而言，如何有效地消化库存恐怕不是两三年就能完成的任务。

  截至去年末，全国新房待售面积超过7亿平方米，但这只是房地产库存的一部分，或者说是可见的库存。事实上，若考虑尚在施工中的在建面积，全国房地产库存面积或将超过40亿平方米，这是一个非常庞大的数字。房地产库存历来与房地产市场景气度密切相关，尽管二者不一定呈现严格的相关关系。

  应该说，超过7亿平方米的可见库存是房地产市场非理性发展的必然结果，记者从相关渠道了解到，按照年均开发面积与销售面积计算，中部某省的一个县城2015年就累计批复了可供10年开发的土地。该县城仅仅是全国房地产市场的一个缩影，当房价持续上涨时，供求格局会被狂热的需求端所左右，大批农民进城买房，县城居民也存在改善性需求；一旦房地产市场遇冷，原本畸形的供需格局马上会现出原形，体量庞大的高成本库存随即出现。

  如果说尚在施工中的在建面积或拟建面积可通过供给侧的制度性安排加以优化，那么上述7亿平方米的可见库存则只能在需求端想办法，无论是鼓励更多的农民工在城市安家置业，还是引导国有企业以完成政治任务的形式批量采购房产，均是围绕需求端展开。现在的问题是，是否有足够的需求，可以完全消化7亿平方米的库存以及后续更大规模的潜在库存？

  这个问题恐怕不好回答。对于北上广深这样的一线城市及区域中心城市而言，去库存的压力相对较小甚至不存在去库存压力，但对于东北地区或者中部地区而言，去库存便是非常现实的问题，从省会城市到县城甚至乡镇，无处不存在去库存压力。

  房地产去库存实际上就是希望原来越多的人参与买房，而非只是观望。目前，多地政府试图引导包括农民工在内的群体进城买房。从实务案例来看，引导过程还需配备必要的政策支持，如公积金贷款、农转非等。理论上，各地政府经过引导后，会有一部分观望的群体改变态度参与买房，从而消化部分库存，若要实质性地大规模去库存，还需采取引导之外的多重举措。

  到目前为止，尚无一个高库存地区能抛出卓有成效的全面去库存方案，去库存难度可见一斑。中央的定调是因城施策，各地根据实际情况制定符合本地的去库存方案。在记者看来，去库存最大的尴尬是，各类方案未必能有效复制，从而加大了全国范围去库存的难度，其中甚至可能滋生出灰色操作手段来。

  据相关人士预测，国内房地产去库存的周期应该不会少于5年，对于高库存地区而言，房地产市场已经进入寒冬，去库存无疑将面临一场“持久战”。