证券时报多媒体数字报

  【念念有余】

  主政者为了增加税收和就业机会，土地出让中纯住宅地块越来越少，多以商业用地为主。

  余胜良

  一线城市土地供应稀缺，稀缺的土地中供应住宅的又太少，这就造成写字楼价格低于附近住宅一半的奇观。

  深圳福田区的中心天元写字楼售价为7.5万元/平方米左右，但70年产权的公寓价格却是10万元/平方米。据Q房网上挂出的房源信息，江苏大厦的单价为3.3万元/平方米，而附近黄埔雅苑的则在7万元/平方米以上。

  同样的地段，深圳住宅的单价往往比甲级写字楼的高2万元以上。去年深圳甲级写字楼售价为5万多，想找到5万元均价的一手住宅，要到关外去。要知道写字楼一般都在深圳的中心区，交通便利。

  去年深圳房价上涨超过5成，但去年写字楼价格涨幅仅1成多一点。随着供应量增加，目前写字楼开始出现空置率上升和租金下降的现象。深圳南山有不少整层写字楼可供出租，有些写字楼空置率在30%~50%。海岸城的租金由200元/平方米降至180元/平方米~190元/平方米，中铁南方从210元/平方米降为185元/平方米~190元/平方米。这和住宅市场租金一直上涨形成鲜明对比。北京也存在类似的问题。

  按规律而言，商业店面价格最高，写字楼次之，住宅最低。一般来说，商业店面和写字楼成本配置相对偏高，地理位置也比较好。

  但现在北京、深圳等城市都出现住宅售价超过写字楼的现象。很多二线城市住宅的售价超过写字楼还会引起讨论，比如有媒体报道去年青岛中铁诺德广场的均价约为15000元/平方米，而附近不少高端住宅项目的二手房价已逼近2万元/平方米。

  一线城市早就不讨论这个问题，虽然当年也重视过。比如2005年就有深圳媒体报道，当年住宅价格上涨过快，有逼近写字楼之势，以此证明写字楼有投资价值。若当年有投资者因此舍住宅而投资写字楼，一定会后悔。

  写字楼价格涨得比住宅少，但租金一直比住宅高，比如深圳写字楼的租金回报率可以达到5%，但住宅租金回报率不到2%，甚至很多在1%左右。

  这是畸形或者不合理的状况吗？ 当然是，不过背后的原因也简单。

  多年来，主政者为了增加税收和就业机会，疏导中心城区人口，土地出让中纯住宅地块越来越少，多以商业金融用地、综合用地为主。

  深圳商业用地需求量很大，但供应充足。今年增加的绝对数量依然很大，写字楼总体上保持平衡，所以价格和租金上涨并不算离谱。

  但住宅完全不同，住宅供应不足，新增住宅位置再偏僻也会找到购买者，现在深圳一房难求，很多地方当时偏僻，一段时间后就成了闹区。很多人称深圳房价上涨是金融投机，其实最重要的还是需求长期没有得到满足。

  这并不由房产商决定，而是政府决定。房地产商拿到商业用地后，也想建成公寓，以低售价揽客，但因为没有学位以及贷款比例受限，公寓卖不过普通住宅。

  对投资者而言，抓住稀缺产品而非供需平衡产品，才能赢定未来。住宅虽然涨得高，但因供不应求总有购买者。购买写字楼成交起来有困难，所以投资住宅是理性行为。

  如果不增加供给就想要住宅价格下跌，除非是经济出了问题，购房者被月供压垮。

  在此将写字楼和住宅楼做对比，并不是说要减少写字楼供应量，如果这样的话写字楼价格也会出现飙升。只是以此为参照说明，若能保持供需平衡，价格就会更合理。住宅出现的问题，长期看只能是供需问题。

  (作者系证券时报记者)