证券时报多媒体数字报

  【念念有余】

  房地产虽然度过了黄金时代，但白银时代还长，房地产的历史使命也没完成。

  余胜良

  人们都说高房价还有现在的去库存，是房地产绑架了中国。其实不然，它帮助了中国。

  说房地产绑架中国的人，分析房价构成，发现建筑成本只是其中的一小部分，土地出让金、税收、银行利息才是大头。银行既给房地产商贷款，又给购房者贷款，如果房地产出现问题，银行也会受牵连。而银行都是政府的，政府要救银行，所以房价不能跌，证据是政府屡屡在房价下跌的关键节点出台政策，支撑房价。还有一种观点认为，经济不行就刺激房地产，政府对房地产就像吸毒上瘾。

  这是阴谋论的思维分析法，在这种分析框架下谁收益谁就是推动者。此方法简单直接，但逻辑太简单，找不到是非曲直。

  在某事件中可获利的一方，可能会成为推动者，但并不会成为决定因素。如果把房地产当做一件普通商品，当做一个普通产业，会更容易客观一点。

  从全球范围看，经济起飞后房地产都会飞速发展，人们有了钱需要更好的住宅。在中国，住房一直是主要财产。以前在农村盖房子并不容易，现在则容易得多，往往隔上十多年就要重新盖，因为要和流行款式相符。城市就更不用说，老城区住房只有居住功能，人们的消费标准和审美要求日渐提高，希望有花园社区还有娱乐休闲，这也是新城区房价更高的原因之一，目前换房还远未完成。

  中国是高储蓄国家，能让银行储户们心甘情愿把钱取出来消费，住房是其中最重要的一项。

  认为房地产新房面积太大无法消化，从而认为中国房地产要崩盘好像很有道理，但喊了很多年也没出现，这是因为低估了进城人口数量，或者使用了错误的评估模式：一个家庭对应一套房子。其实一个家庭可以对应多套住房，德国人口数量已不再增加，但每年住房需求还在增加。

  现在城市化还没完成，房地产虽然度过了黄金时代，但白银时代还长，房地产的历史使命也没完成。比如2008年之后房价上涨被认为是政府托市，其实上涨是全球性的，中国经济迅速恢复支撑房价继续上涨。在这个过程中，会出现很多受益者，比如早期买房的人会增值，地方政府卖地充实地方财政，房产商和银行大获其利。他们也会推动城市扩张和房价上涨的动力，出现暴力强拆等。

  在中国，没有一个产业像房地产这样被妖魔化，被津津乐道成为不衰的公共话题，一个承担如此多消费和就业并创造财富的行业，理应被客观分析和对待，然而现在明显没有。

  房价上涨的确问题很多，但如果供应量充足，是不应该涨那么高的，问题是供应量。

  中国二线城市都在拼命扩容以接纳更多居民，比如武汉城区要和周围县市连在一起，有大武汉之称。郑州、长沙的扩张速度也很惊人，郑东新区一度还有鬼城之称，三四线城市就更不用说了，城区拼命往高速公路路口或高铁站方向扩张。多亏这些要求政绩又依赖土地财政的地方城市，扩建城区接纳了新增人口，才没让房价一直上涨下去。

  有人说政府和房产商沆瀣一气，其实在笔者看来政府干涉房产过于积极，限制多多。

  资本市场一直对房产商有歧视，很长一段时间内不允许其增发融资，也不允许其借壳上市。歧视性政策还包括银行贷款受限制，只能借助信托，成本往往在20%。当信托渠道被斩断，只能靠民间高息集资，不少地方房企老板无力偿还最后跑路。

  想降房价，应该增加供给，这跟菜篮子工程一样，没有菜，怎么控制菜价？应该善待房产商，给他们市场待遇，让他们努力造房，以此平抑房价。

  想降房价，应支持房地产商，限制购买从来就不是解决之道。

  借助房地产获利的一方，只是客观规律的受益者而已。认为政府或开发商可以控制房价的想法是错误的，一旦城市化完成，不论是需求还是房价都会平稳下来。

  好多人都觉得中国要走向日本那样的地产泡沫，那轮泡沫是日本城市化的尾曲，泡沫带来的是供应量快速增加。

  如果中国城市化结束，届时城市上空的塔吊行踪难觅，房地产也就风光不再，再炒作房子只能是死路一条。

  （作者系证券时报记者）