证券时报多媒体数字报

  冯海宁

  3月25日，上海市、深圳市都发布了楼市调控新政。

  今年以来，深圳和上海的楼市都可以用“疯狂”来形容。此次两市均出台楼市新政，都意在降温，政策针对性较强。比如针对部分外来投资性需求入市，上海把非上海市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限从2年改为5年；同时，规定普通二套房首付比例不低于五成，防止某些人利用银行贷款搞投资。

  针对场外配资现象，上海市还严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。另外，规定购房人在申请贷款时应承诺首付款为自有资金，违反承诺则作为失信行为信息纳入公共信用信息服务平台，以防止场外配资突破首付比例政策规定。

  市场曾传言上海新政会规定“房贷利率折扣统一上调为最低9折”，并没有出现在上海楼市新政中，这说明政策决策者比较理性，因为我国贷款利率早已放开管制完全实现市场化了，行政之手不宜干预。笔者以为，只要操作层面真正严格执行具体措施，上海楼市自然能回归理性。

  显然，上海、深圳率先打出重拳治理楼市躁动，为其他一线城市和部分二线城市作出了表率。广州等一线城市以及杭州等部分二线城市今年以来房价也在快速上涨，也需要早日出台有效措施让房价保持在合理水平。

  尤需指出的是，楼市治理要防止“一阵风”，应建立健全政策和法规并严格执行。十几年来，无论是全国楼市还是地方楼市，经历过很多次宏观调控，每次调控之后基本会收到立竿见影的效果，但过一段时间后，房价又会出现新一轮上涨，陷入了“房价猛涨-宏观调控-房价再猛涨”的怪圈。

  楼市频繁调控的原因是多方面的，原因之一是去年楼市新政出台后各方比较重视，政策执行比较严格，但随着房价上涨势头被抑制，各方对楼市关注度就会逐渐降温，政策执行层面就会逐渐放松。再加上楼市调控会影响到地方“钱袋子”，那么再严再紧的调控政策一旦与地方利益发生冲突，执行就会打折扣。

  鉴于房价走势深受预期影响，治理楼市关键也在于稳定预期。如何才能稳定预期呢？笔者认为，主要是房地产政策法规要明朗，同时执行要始终严格。但在现实中，限购、限贷等政策表面上看似很严格，而对某些购房人、投资者来说，却有很多漏洞可以钻过去。

  相对来说，法律比政策更具有稳定性，更能稳定市场预期。比如说楼市限购的目的是抑制投资投机，由于执行层面时紧时松，就不能给市场一个明确预期，如果出台房地产税法抑制投资投机，短期内不会变来变去，就能给市场明确预期。换言之，调控楼市需要灵活的工具，但更需要稳定、长效的工具。