证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 吴家明

  种种迹象显示，调控新政立竿见影，深圳楼市已经有所降温。不过，当市场风向逆转时，谁反应最快？这时，价格超过每平方米10万元的豪宅频频入市引起关注。

  豪宅定价

  “不走寻常路”

  美联物业全国研究中心表示，深圳楼市调控刚落地，市场情形不够明朗，豪宅和低价刚需物业受影响相对较小，从开发商的推盘调整上也可以看出，近期项目多有推迟，唯豪宅盘入市相对积极。可以说，豪宅最先在调控新政后的深圳新房市场“试水温”。

  华润深圳湾悦府、恒裕滨城、半岛城邦三期......最近几天，深圳高价住宅接连入市。就在12日晚，位于深圳市南山区的深圳湾公馆低调开盘。这些楼盘都有一个共同的标签：“10万+”，例如深圳湾公馆折后总体均价达每平方米13.8万元。

  不过，多数项目推出的背后是定价“不走寻常路”。由于开盘价低于预期，部分项目依旧取得不错的销售成绩。半岛城邦三期项目开盘最低价每平方米逾8万元，实现销售均价每平方米10.2万元，较其备案价格有所调低，更低于业界预期的每平方米12万元的水平。据悉，半岛城邦三期开盘销售达57亿元。记者在半岛城邦附近调查发现，目前其周边的优质二手房挂牌价都在每平方米10万元之上。

  中原数据显示，3月深圳一手千万豪宅占全市新房比例上升至10.6%，环比上升3.9个百分点并首次突破两位数，也就是说10个购房者中就有1个是在买千万豪宅。不过，与去年的“抢房”盛况相比，最近大部分豪宅项目都没有实现“日光”，部分开盘销售率更低于七成，去化速度明显回落。尽管如此，多个顶级豪宅同时推向市场，深圳人强劲的购买力似乎再次被证明。

  还记得当年的

  “豪华鬼城”吗？

  这几年在深圳楼市斩获颇丰的投资客陈先生一直对豪宅情有独钟。“豪宅是一种可以保值的货币。”在他看来，豪宅就是一种投资品，有较高的抵抗市场风险能力。由于难以有后续开发，因此其稀缺性是绝无仅有的，也造就了其价格可以不断刷出新高。

  不过，豪宅真的有这么“好”？就在前几年，深圳豪宅的亮灯率曾经成为热议话题，特别是后海片区的亮灯率普遍偏低，颇有几分“豪华鬼城”的味道。于是，深圳楼市曾流行这么一个结论：越豪越暗，越普越亮。不过，随着深圳楼市再度火热以及周边配套逐渐齐全，后海片区的豪宅入住率已经大大提高。

  有分析人士表示，深圳人的购买力强，豪宅确实更有保值能力，但最终也会受到整体市场的影响。据深圳中原研究中心在2014年年初的监控数据，2014年前4个月深圳湾1号项目总共成交套数仅6套，分别为1月份成交5套，4月份1套，其余两个月则均无成交。当时，深圳楼市曾陷入一段低迷时期。当时，深圳湾1号的成交价也超过每平方米10万元。然而，自2014年以来，深圳多数片区的房价已经翻倍。

  记者踩盘也发现，最近在深圳罗湖、福田和南山片区经常出现站在路边为豪宅项目举牌卖房的二手房中介，或许也在一定程度上看出如今二手豪宅的销售情况并没有想象中的火爆。

  天花板效应？

  随着“3.25”调控政策的落地，深圳楼市买卖双方观望气息浓厚。市场数据显示，深圳新房成交面积已连续第6周下滑，上周二手住宅成交套数和面积环比分别下降了61.5%和61.9%。与此同时，二手房市场反应比新房更加突出，近期深圳有两成业主在调低报价，中原报价指数均已跌破50%，表明深圳报价下跌的房源数量已经超过报价上涨的房源。

  准备购房的胡先生对记者表示，虽然近两年来深圳上市的豪宅多以50年产权的商务公寓形式上市以绕过限购令，但多个豪宅项目的房价涨幅实际上并不如一般的二手房，而且卖了很多年还在卖。如今所谓的豪宅不敢开过高的价格，与一些片区的二手房价格已经相差无几。这样一来，价格超过每平方米7万元甚至8万元的普通二手房，价格将很难往上走。

  记者发现，深圳许多片区的普通二手房价格已经超过每平方米7万元，例如华侨城片区、福田石厦、农林片区等，距离“10万+”已经不远。那么，豪宅的价格会不会形成“天花板效应”，对部分片区的优质二手房价格形成打压？美联物业全国研究中心经理何倩茹认为，去年开盘的新楼盘价格绝大多数超出预期，而最近开盘的项目价格都没有超过预期，甚至低于预期，证明这些新房的定价越来越贴近市场，这样会容易得到市场认可。此外，新房和二手房市场相互影响，如果新房价格平稳，二手房的业主报价也会相对谨慎。