证券时报多媒体数字报

  一 重要提示

  1.1 为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划,投资者应当到上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上仔细阅读年度报告全文。

  1.2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整,不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并承担个别和连带的法律责任。

  1.3 公司全体董事出席董事会会议。

  1.4 立信会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

  1.5 公司简介

  ■

  ■

  1.6 公司拟定的2015年度利润分配预案为:以母公司为主体进行利润分配,按2015年12月31日公司总股本1,817,661,006股为基数,每10股派发现金股利0.8元(含税),共计派发现金股利145,412,880.48元。本次利润分配方案实施后母公司未分配利润余额287,486,139.16元,全部结转以后年度分配。本次利润分配方案尚需经公司2015年度股东大会审议通过后实施。

  二 报告期主要业务或产品简介

  本公司的经营范围为:房地产开发、销售商品房;施工总承包、专业承包;物业管理;老旧城区危房成片改造;土地开发;出租办公用房;出租商业用房;销售建筑材料、机械电器设备、五金交电、化工产品(不含危险化学品及一类易制毒化学品)、制冷空调设备;信息咨询(不含中介服务);货物进出口、技术进出口、代理进出口。

  公司主营业务为房地产开发与销售、租赁,属于房地产行业。公司开发的房地产产品涉及住宅、写字楼、商业等多种物业类型。开发完成后的房地产产品以销售为主,自持少量投资性物业,主要为商业业态。报告期内,公司的主营业务未发生重大变化。

  本公司所处的房地产行业是一个具有高度综合性和关联性的行业,其产业链较长、产业关联度较大,是国民经济的支柱产业之一。受益于人口红利和经济增长推动的需求上升和住房货币化改革等政策红利带来的需求释放,中国房地产市场在过去十几年间经历了高速增长的“黄金时代”。近年来,随着宏观经济发展进入“新常态”,房地产行业亦告别高速增长期,进入“白银时代”,行业整体增速逐步放缓,利润率有所回落。但自2015年下半年以来,中央和地方政府连续出台调整个人住房贷款政策以及房地产交易环节契税、营业税等政策措施,进一步降低了非限购城市个人住房贷款一套房和二套房首付比例,特别是地方政府纷纷推出促进房地产去库存的有针对性的政策。同时,货币政策稳健偏松的预期增强,资金供应充足,房地产市场加杠杆政策促进了资金的活跃,流入房地产市场资金明显增多。这一系列政策措施对房地产市场形成明显的利好,促进了房地产市场的回暖。

  未来城镇化进程带来的人口流动依然是中国房地产行业发展的重要推动力。根据国家统计局数据,过去10年来,中国城镇化比例以每年1至1.5个百分点的速度推进,到2015年已经达到56.1%。城镇化比例每增长1个百分点,意味着约有超过1,300万人口涌进城市,无疑将为中国城市带来巨大的住房和配套需求。在国内市场竞争日趋激烈的情况下,各城市、区域间的房地产发展分化也将逐渐显著,一线和核心二线城市由于经济发展潜力较强、城市配套基础设施齐全、教育和医疗等资源充足,将吸引更多人口及资本流入,为该地区房地产投资及销售的增长提供有力支持,预计其市场表现也将会显著强于三、四线城市。同时,人均收入的增长、新居民教育及知识水平的提升将促使消费者更加注重项目质量及品牌,品质良好的一线房企将更受市场青睐。

  作为国民经济的重要支柱产业,预计未来全国金融和行业政策也将继续支持房地产行业健康稳定发展。利率下行的整体趋势将为房地产企业创造良好的金融环境,中央经济工作会议更是提出消化库存、稳定房地产市场,并取消过时限制性措施,从政策上给予房地产业有效支持。

  长远来看,随着宏观经济的中高速增长、全面二胎政策的放开、居民收入的不断提升以及大量新兴房地产需求的不断涌现,仍可为行业整体的健康发展提供良好支持。

  未来房地产行业集中度进一步提高也将是大势所趋,在细分及新兴领域的集中度甚至可能超越传统房地产开发。能够顺应经济及社会结构发展趋势,并率先抓住机会的房地产企业将获得更为广阔的发展前景。

  华远地产是拥有三十年品牌实力的综合房地产开发企业,公司管理团队是国内最早从事房地产开发的企业团队之一,经历了中国房地产市场三十年发展跌宕起伏的长期考验。本公司长期致力于开发高品质的具有市场代表性的房地产产品,旗下领导数十家控股及参股公司,业务涵盖房地产开发、销售、物业管理等多个领域,为市场提供多元化的产品与全方位的服务,从而形成了以房地产开发、销售为主,物业管理、商业运营等为辅的良性经营格局。公司以“责任地产,品质建筑”为理念,多年来开发了多个优质楼盘,形成了良好的社会口碑,成就了“华远”这一房地产知名品牌。在区域布局上,公司植根一线及核心二线城市,可更好地受益于其十足的经济发展潜力。公司房地产开发实力雄厚,曾多次获国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院颁发“中国区域房地产品牌价值TOP10”,住房和城乡建设部政策研究中心颁发“中国责任地产TOP100”,《楼市》杂志颁发的“地产杰出贡献企业”、“十大房企品牌奖”等荣誉,同时信用资质受到广泛市场认可,连续多年荣获由六大银行联合评选的“北京地产资信20强”等荣誉,形成了较强的品牌影响力。

  三 会计数据和财务指标摘要

  单位:万元 币种:人民币

  ■

  四 2015年分季度的主要财务指标

  单位:万元 币种:人民币

  ■

  五 股本及股东情况

  5.1 普通股股东数量及前10 名股东持股情况表

  单位: 股

  ■

  5.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图

  ■

  六 管理层讨论与分析

  6.1 管理层讨论与分析

  自2014年以来,中国房地产行业结束了过去长达十几年的高速增长,告别“黄金时代”, 进入了以转型、过渡为核心的“白银时代”。同时,2016—2020年期间我国将进入国家发展的第十三个五年计划,宏观经济发展进入“新常态”,预计将给中国带来新的发展机遇:经济增速虽然放缓,实际增量依然可观;经济增长更趋平稳,增长动力更为多元;经济结构优化升级,发展前景更加稳定;政府大力简政放权,市场活力进一步释放。在这样的经济新格局下,预计房地产市场有望保持长期稳定的发展。

  2015年房地产市场呈现出投资增速有所放缓以及价量稳增的两大特征。从投资方面来看,当前开发商投资仍较为谨慎,投资增速有所放缓。2015年全年房地产开发投资完成额95,979亿元,同比增长0.99%,增速较去年同期下滑约9.5个百分点;全年新开工房屋面积15.45亿平方米,同比降低14%;年内土地购置面积2.28亿平方米,为近5年内的最低水平;土地购置费用较去年全年略有增长,涨幅为1.24%,侧面体现出地价不断增长的态势。从销售方面来看,宽松的货币环境和支持性的行业政策促进了全国商品房销售自上年低位反弹,为未来年度投资的回升打下坚实基础。2015年全国实现商品房销售面积12.85亿平方米、销售金额87,280.84亿元,同比增长6.5%和14.4%;百城住宅价格指数自2015年8月起同比止跌回升,截至2015年末较上年同期上涨4.15%。

  就区域发展情况而言,各地区及城市间分化较为明显,一线和核心二线城市市场表现显著强于三、四线城市。2015年百城住宅价格指数中,一线城市价格指数同比上涨17.2%,二、三线城市分别同比下跌0.53%和1.09%,城市分化仍然显著(以上统计数据来自于WIND资讯)。

  2015年,公司主要业务所在城市北京、西安、长沙和天津房地产市场销售和投资等运行情况有所分化。各城市具体市场表现分析如下:

  1、北京:整体向好。根据WIND数据,北京市2015年全年商品房销售面积达到1,554.25万平方米,销售额3,517.65亿元,同比分别增长6.9%和28.4%;此外,中国指数研究院数据显示,截至2015年末,北京市商品房去化周期约为12.43个月,较上年末缩短2.2个月,供求情况较为健康,市场前景乐观。受市场需求回暖提振,全年商品房新开工面积2,706.91万平方米,同比增长10.5%,开发投资4,177.05亿元,同比增长12.4%;全年房屋施工和竣工面积有所下降,分别为12,993.08万平方米和2,631.45万平方米,同比分别下降4.4%和13.8%。土地市场供应则较为紧张,全年土地购置面积390.96万平方米,同比下滑32.7%。

  2、西安:企稳回升。根据WIND数据,2015年商品房销售额1,146.01亿元、销售面积1,762.7万平方米,分别同比增长4.5%和3.9%;销售去化虽仍面临压力,但下半年尤其是4季度以来商品房去化速度不断上升,根据中国指数研究院数据统计,截至2015年底西安市商品房去化周期约为21.85个月。投资方面,全年商品房开发投资额小幅上升,房屋新开工面积、施工面积基本与上年持平,年内竣工面积有所下滑。土地市场成交亦小幅下降,土地购置面积300.34万平方米,同比减少10.6%。

  3、长沙:规模增长。WIND数据显示,全年商品房销售额1,117.22亿元、销售面积1,907.91万平方米,分别较去年同期增长20.3%和25.7%;商品房去化周期基本与上年年底持平,中国指数研究院数据库显示,截至2015年底全市商品房去化周期约为20.64个月。

  4、天津:明显回暖。中国指数研究院数据统计显示,截至2015年底全市商品房去化周期约为22.05个月,较去年同期缩短21.79个月。年内开发投资额同比上升10.1%至1,871.55亿元,新开工面积、施工面积和竣工面积基本与上年持平,土地市场热度上升,全年全市土地购置面积173.98万平方米,同比大幅上升41.7%。

  就行业发展而言, 2015年可谓是压力与机遇并存的一年。随着市场环境的改变,行业发展规则和格局也在不断重构,促使房地产企业积极求变,探索新业务发展方向并寻求与其他行业的跨界合作,如积极探索轻资产及管理费业务模式,大力发展健康、医疗、养老地产,设立房地产基金、推进资产证券化,借力互联网概念、深化线上线下融合等。同时,房地产服务业成为新的行业热点,多家地产公司甚至已筹划或开展了房地产服务业务的分拆上市。整体而言,整个房地产行业正在发生不断的变化,并且在变化中不断发展前行。

  (一) 报告期内主要经营情况

  报告期内,公司实现开复工面积296.7万平方米,同比增长27.6%。其中新开工103万平方米,同比增长83.3%;竣工133.6万平方米,同比增长93.1%。完成销售签约额47.1亿元,销售签约面积37.6万平方米。

  报告期内,公司已完工、在建和拟建项目均在按计划推进。报告期内主要开发项目进展情况如下:

  已完工在售项目

  西安海蓝城一期项目

  海蓝城一期项目邻近城市交通主干道-东、北二环,与政府重点推进发展的经开区、大明宫遗址公园区、文教区、老城区、浐灞生态区等五个城市中心区域环绕交集。项目由公司100%控股的西安曲江唐瑞置业有限公司负责开发,总建筑面积约17万平方米,规划性质为住宅、商业。项目已于2012年6月竣工入住。截至报告期末,项目累计销售率为87%。

  西安海蓝城二期项目

  海蓝城二期项目位于海蓝城一期北侧,由公司100%控股的西安曲江唐瑞置业有限公司负责开发。项目总建筑面积约27万平方米,规划性质为住宅、商业。项目分东西两区,其中项目东区约20.5万平方米已于2014年10月竣工。截至报告期末,累计销售率为84%;项目西区约6.6万平方米于2014年4月开工,截至报告期末已竣工入住,累计销售率为47%。

  北京铭悦园项目

  项目位于北京市通州区梨园镇,由北京新通致远房地产开发有限公司负责开发,公司享有99%权益。总建筑面积40.2万平方米,功能为住宅、商业,住宅中包含定向安置房及限价商品房合计总建筑面积19万平方米(其中地上建筑面积15.7万平方米)。截至报告期末,项目已全部竣工入住,累计销售率已超过99%。

  北京澜悦项目

  项目位于北京密云县密云镇,由公司100%控股的北京馨悦致远房地产开发有限公司负责开发。总建筑面积约11万平方米,规划性质为住宅、商业,包含1.5万平方米限价商品住房。项目于2013年9月开工,截至报告期末已经全部竣工并办理入住,并已基本完成销售。

  西安海蓝城三、四期项目

  海蓝城三号地位于海蓝城二期项目北侧,由西安唐明宫置业有限公司负责开发,公司享有51%权益。项目总规模约66万平方米,分三期开发,即海蓝城三、四、五期。

  其中海蓝城三期项目总建筑面积约20.9万平方米,规划性质为住宅、商业,于2013年11月开工、12月开盘销售。截至报告期末已竣工入住。项目累计销售率为43%。

  海蓝城四期项目总建筑面积约13.3万平方米,规划性质为住宅、商业,于2014年5月开工,于2014年8月开盘销售。截至报告期末已竣工入住。项目累计销售率为52%。

  天津波士顿44#地项目

  天津波士顿44#地项目位于天津市津南区辛庄镇。项目通过股权收购方式获取,公司于报告期内收购了持有该项目的菱华阳光(天津)房地产开发有限公司100%股权。项目规划总建筑面积约19.7万平方米,规划性质为住宅及配套商业。项目已于2015年11月竣工入住。截至报告期末,项目累计销售率为91%。

  在建项目

  北京铭悦好天地项目

  项目位于通州区梨园镇,紧邻华远铭悦园项目,由公司100%控股的北京华和房地产开发有限公司负责开发。项目规划总建筑面积约15.8万平方米,规划性质为住宅、商业,包含保障房约6.4万平方米(其中限价商品房2.2万平方米、经济适用房4.2万平方米),写字楼及商业约5.8万平方米,其余为地下车库等附属配套设施。项目于2013年6月开工,截至报告期末项目已进入收尾阶段,除7~9#楼计划2016年中竣工外其余已全部竣工入住。该项目公司保留约2.0万平方米用作自持经营,可售部分累计销售率为89%。@

  北京和墅项目

  项目位于大兴新城孙村,由公司100%控股的北京尚居置业有限公司负责开发。总建筑规模约18.8万平方米(其中地上建筑面积约14.8万平方米),规划性质为住宅,包含自住型商品房9.2万平方米、限价房4.5万平方米,商品住宅1.8万平方米及车库等附属配套设施。其中自住型商品房和限价房已于2014年开工建设,并于2014年年底开始销售,目前已经竣工入住。商品住宅及配套设施正在进行机电、市政和内外装施工,预计2016年竣工入住。项目累计销售率为67%。

  北京华中心项目(原北京门头沟项目)

  项目位于门头沟区龙泉镇,由北京新都致远房地产开发有限公司负责开发,公司享有100%权益。总建筑规模约30.3万平方米(其中地上建筑面积20.2万平方米),规划性质为住宅、商业。包含1.5万平方米自住型商品房、0.6万平方米经济适用房、2.7万平方米还建住宅及5.3万平方米还建商业(均为地上建筑面积)、商品住宅及商业用房10.1万平方米以及车库等附属配套设施。其中,自住型商品房、经济适用房及还建住宅已于2014年底开工建设。2015年3月开始自住型商品的销售。截至报告期末项目已全部开工,正在结构、机电和内外装施工,累计销售率为6%。

  北京西红世项目(原北京西红门项目)

  项目位于北京市大兴区西红门,由北京上和致远房地产开发有限公司负责开发,公司享有50%权益。项目总建筑面积约16.4万平米,规划用途为商业、办公。项目已于报告期内开工,目前正在进行结构、机电和内外装施工。项目于2015年12月开盘销售,计划2016年竣工入住。该项目公司保留约6.2万平方米用作自持经营,可售部分累计销售率为7%。

  西安海蓝城五期项目

  项目总建筑面积约31.1万平方米,规划性质为住宅、商业,由西安唐明宫置业有限公司负责开发,公司享有51%权益。项目于2015年一季度开工建设,截至报告期末,项目正在按计划进行结构施工。计划于2016年中开始销售。

  西安海蓝城六期项目

  项目位于海蓝城三号地东侧,由公司100%控股的西安骏华房地产开发有限公司负责开发。项目总建筑面积约20.9万平方米,规划性质为住宅,已于2014年9月开工。

  西安锦悦一期项目(原西安锦悦项目)

  项目位于西安市未央区,西临太华北路,在凤城二路与凤城三路之间,由公司100%控股的西安鸿华房地产开发有限公司负责开发。总建筑面积约17万平方米,规划性质为住宅及商业。项目于2013年8月开工,截至报告期末已竣工入住,项目累计销售率为58%。

  西安锦悦二期项目

  项目紧邻西安锦悦一期项目,由公司100%控股的西安鸿华房地产开发有限公司负责开发。规划总建筑面积约6.3万平方米,规划性质为商业、服务业等综合用地。项目于2015年开工,截至报告期末正在进行结构、机电和内外装施工,计划2016年上半年开始销售。

  长沙华中心三~五期项目

  长沙华中心项目紧邻长沙市湘江大道,占地总面积11.49万平方米,规划总建筑面积约120万平方米(最终以通过规划审批的面积为准)。项目主题定位为城市核心的高品质、国际化的城市商务、文化及居住核心区,建成后将成为长沙市文化、金融、商业、休闲、影视、旅游观光、居住集于一体的大型城市综合体。该项目由长沙橘韵投资有限公司、长沙地韵投资有限公司、长沙人韵投资有限公司开发建设,公司分别享有三个公司93%权益。项目分为南区、北区,南区尚未开始拆迁,在继续控规方案研究;北区已完成拆迁,分五期进行建设开发。

  一期项目规划建筑面积12.1万平方米,为总高198米的超高层高档公寓及商场,已竣工并基本完成销售。

  三、四期项目总建筑面积约50.2万平方米,由主楼263米高的一组超高层大厦及七层裙楼组成,功能为五星级酒店、写字楼、商业和高级公寓,2012年5月开工,截至报告期末,裙房商场约9万平方米及部分车库已在2012年定制销售给长沙海信广场实业有限公司,并在2015年竣工,商业开始营业;公寓塔楼于2015年末竣工入住;写字楼塔楼正在进行工程收尾,预计于2016年中竣工入住;住宅塔楼正在进行内部精装修施工,预计2016年下半年竣工入住。公寓部分已于2014年3月开始销售,四期写字楼于2014年8月开始销售,三期住宅也于2015年下半年开始销售。其中四期项目公司保留约10.3万平方米用作自持经营。三、四期可售部分累计销售率为44%。

  五期项目总建筑面积约9.9万平方米,规划性质为商业、办公,于2013年8月签订整售协议,将写字楼部分约5万平方米定制销售给北京银行。项目已于2014年5月开工,截至报告期末,项目已完成主体结构施工,正在进行机电和内外装施工,计划2016年竣工。该项目公司保留约3.3万平方米商业及车位用作自持经营,可售部分已基本完成销售。

  天津波士顿43#地项目

  位于天津市津南区辛庄镇。项目通过股权收购方式获取,公司于报告期内收购了持有该项目的阳菱光辉(天津)房地产开发有限公司100%股权。项目规划总建筑面积约13.6万平方米,规划性质为住宅。项目已于2014年9月开工, 2016年4月开盘销售,预计将于2016年12月竣工入住。

  天津波士顿37#地项目

  天津波士顿37#地项目位于天津市津南区辛庄镇。项目通过股权收购方式获取,公司于报告期内收购了持有该项目的菱华阳光(天津)房地产开发有限公司100%股权。项目规划总建筑面积约1.5万平方米,规划性质为商业。项目已于2015年12月开工,预计2017年竣工。

  拟建项目

  长沙华中心二期项目

  项目总建筑面积约12万平方米,2015年4月已完成全部拆迁工作,截至报告期末在按计划进行定位研究、规划方案设计、前期报建咨询等工作,计划2016年开工建设。

  北京苹果园项目

  该项目是公司于2015年11月新获取的项目,位于北京市石景山苹果园,总占地面积约3.5万平方米,总建筑面积约22万平方米。报告期末正在进行报建手续和规划设计工作。计划于2016年底开工建设。

  西安枫悦项目

  该项目是公司于2016年1月新获取的项目,位于西安市未央区,太华路与凤城五路交汇处东侧,总占地面积约9.2万平方米,总建筑面积约40万平方米,包含住宅、商业等多种业态,由公司控股的西安泽华房地产开发有限公司负责开发,公司享有100%权益。计划于2016年开工建设并开盘销售。

  1. 报告期内房地产储备情况

  ■

  注:1、报告期内房地产储备情况以截至报告期末已取得但尚未开工的项目为统计口径;

  2、北京门头沟项目为公司与多家房企共同出资组建的北京兴佰君泰房地产开发有限公司所开发的项目,公司不负责操盘,持有项目公司21%权益。

  2. 报告期内房地产开发投资情况

  单位:万元 币种:人民币

  ■

  3. 报告期内房地产销售情况

  ■

  注*:已预售面积按报告期内完成的销售面积填报。

  4. 报告期内房地产出租情况

  截至2015年12月31日,公司用于出租的主要房产面积共计约5.35万平方米,出租率为93.29%,1~12月完成租金收入4,666.16万元,每平方米每月(不含车位)的平均基本租金约68.37元。其中,5年以上长期租约收入4,300.08万元,占总租金收入的97.99%。

  ■

  注:1.长期租约和中期租约均为商业,短期租约为少量住宅散房。

  2.公司出租物业主要位于北京,长沙、西安有少量商业物业。

  3.不含公司代理出租物业的租赁面积及收入。

  5. 报告期内公司财务融资情况

  单位:万元 币种:人民币

  ■

  (二) 主要控股参股公司分析

  1. 主要控股子公司情况

  ■

  2. 重要被投资公司情况

  ■

  (三)公司关于公司未来发展的讨论与分析

  1. 行业竞争格局和发展趋势

  展望未来,我们对房地产行业的长期健康发展依然充满信心。2016年2月,房贷比例首次下调,将进一步扩大刚需和部分改善型消费群体的购买力,为去库存压力较大的二三线城市拉动内需提供有力的政策支持。央行降首付政策拉开中央2016去库存政策的序幕,2016年可以预期去库存、稳消费、促投资依然是贯穿全年楼市政策的主基调。2016年政府工作报告继续明确了稳增长、调结构的政策目标和方向,强调“稳健的货币政策要灵活适度”,同时表明要继续推进房地产市场平稳健康发展,并完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策,适应住房刚性和改善性需求。因此我们判断行业政策环境将持续向好,并存在进一步改善的可能。虽然行业进入发展新常态已是不争事实,商品房去库存压力仍较为显著,但自2016年以来一、二线城市房地产市场已明显升温,未来随着新型城镇化的持续推进,以省会城市为主的一、二线中心城市由于其经济发展动力和人口吸聚能力强劲,必将成为未来最具活力的商品房市场。

  目前房地产行业正处于一个变革的时代,政策环境在变、行业发展环境在变、企业竞争环境在变、房地产开发思维在变、客户置业逻辑也在变,再加上互联网等新技术的应用,房地产企业间激烈竞争已成为全方位竞争。公司将积极主动的识别市场环境和及时调整经营策略,在主动应变中抓住机会,将内外部环境的挑战转化为机遇,使企业始终保持稳定健康发展。

  2. 公司发展战略

  华远地产始终坚持以房地产开发及经营管理为主业,不断加强产品的专业化和精细化程度,在开发规模、盈利能力、品牌实力等方面确保稳定发展。同时,根据公司对2016年及未来发展形势的研判,公司未来将在以下几个方面着力深耕:

  1) 继续优化区域布局,适时布局优质核心城市

  2014年初,中央提出“京津冀协同发展”的国家战略,京津冀地区面临新的发展机遇。公司在2015年进入天津市场,为深耕京津冀区域迈出坚实一步。此外,报告期内公司重新调整开发区域,从市场饱和度较高的青岛区域撤出,并继续深耕北京、西安、长沙等有发展潜力的城市。未来公司将继续以京津冀区域为发展核心,拓展优质土地储备,满足区域可持续发展要求。

  目前房地产行业发展分化严重,多数的三线城市和部分的二线城市房地产市场出现明显供大于求的态势,行业发展压力较大;而经济发展基础较好、人口有较大增长潜力的一二线城市市场表现则较为稳定。

  未来公司将发挥自身灵活优势,在控制风险基础上巩固发展现有城市,同时将重点关注国家主要城市群的核心城市,在长三角城市群、珠三角城市群和川渝等地区选择宏观经济基本面好,人口增长潜力大,高净值人群较为集中,房地产市场发展可持续性较强的城市择机进入,为公司的长期可持续发展添砖加瓦。同时,我们还将根据自身资源,对于市场稳定、地价偏低的城市给与适当关注,结合具体项目和当时房地产市场特点做出适时的最佳决策。

  此外,公司将随着业务的发展和企业规模的扩张,在摸清市场规则、做好风险控制的前提下,择机尝试投资海外市场。

  2) 产品创新,服务升级,提升市场竞争力

  日益加剧的市场竞争对开发商提出更高的要求,房地产开发商的角色由单纯的房屋供应商转变为综合服务商,要为客户提供有独特竞争性的产品和服务,才可从日益饱和的市场中脱颖而出。公司在2015年初开始,提出了“1+N”产品与服务策略,通过对客户多方位需求进行深入分析,找出客户需求的重点和难点问题,并充分利用互联网平台和技术,更直接、更准确、更高效地为客户提供服务。“1+N”产品策略从客户角度出发,组织并链接社会上的优质服务资源,寻求与相关联产业在业务、技术及资金层面的全方位战略合作,包括医疗、教育、健康、金融、智慧社区等各个方面,通过合作发展房地产主业链条相关的系列延伸服务内容,为客户量身打造其生活工作所需的服务产品,切实解决客户服务需求上的重点和难点问题。

  一年来,公司与多个行业多家机构做了充分的协商,陆续确定了一些优秀的合作伙伴,比如与奇虎360合作,在智能家居、智慧社区等环节或领域达成战略合作关系并将智能家居产品应用于现有项目;与诺亚财富合作为客户提供金融理财等系列服务;与北医医疗公司合作开展社区线上线下服务,2016年可在公司开发的多个项目开设医疗门诊;与专业性的教育运营团队合作开展以儿童国际英语为主线的社区教育服务等等。这些服务内容在公司手机客户端“华远家”APP上进行组合,2016年将在线上线下正式向市场推广使用。公司将通过这一战略的深入推进,最终实现为用户提供硬件产品+软件服务的全新产品,从而增加产品附加值,进一步提升公司产品的核心竞争力。

  3) 调整经营结构,提升轻资产运营能力

  近年来,为适应市场形势变化,公司极大丰富了产品线,实现了保障性住房、普通住宅、改善型住宅、高端公寓、城市别墅、商业、办公及酒店的全线推进。未来公司将继续优化产品结构,在继续开发传统住宅类产品的同时,适当加大商业地产等方向的投入,寻求业务模式及业态上的突破,实现多业态、多元化发展。公司着力在商业类地产项目的开发上打造出高效的商业运营能力,为此报告期内公司商业运营管理公司吸收了优秀商业人员,强化了商管团队,加强了与资管机构的深度合作,在长沙华中心项目、北京好天地项目、北京西红世项目及北京苹果园项目上将充分发挥其资源整合及运营管理能力,做好公司的商业及写字楼的持有性物业的经营,使其创造效益,提升资产增值能力。同时公司与物业公司组建酒店管理公司及会所经营公司,招聘市场上的专业人才,加强公司现有的存量资产运营工作,在为业主提供多元综合服务的同时,提升效益,创造价值,并逐步在轻资产运营方面打造出一个有市场竞争力的团队。

  4) 通过并购战略加速企业规模化发展

  公司未来将基于自身稳健的行业积淀,在审慎的前提下,积极寻求同行业的横向并购和跨行业的纵向延伸,通过并购丰富公司产业链和投资模式,优化资产结构,加速企业规模化发展。公司将尝试通过与知名企业合作建立产业基金,围绕公司房地产主业的上下游孵化、培育相关业态,从中优选快速成长、符合国家十三五重点产业方向的诸如健康养老、生态环保、教育、智慧社区、金融等产业进行并购。同时公司将积极探索多元化的投资模式,针对不同业态、区域、业务模式的房地产项目,考虑采用全资、与第三方投资者合作、房地产基金、REITs等多样化的模式。藉此,公司一方面可以降低前期自有资金的投入,减少运营及投资风险,优化资产结构,充分挖掘利用房地产金融带来的杠杆效应实现轻资产跨越式扩张;另一方面可以创造持续稳定的管理费收入,进一步丰富收入结构及利润来源,提升公司的抗风险能力。

  5) 注重人才战略,构建优秀的员工团队

  人才战略是公司经营战略实现的基石之一。未来公司将基于房地产主营业务,根据业务经营及多元化投资的发展需要,合理进行业务能力的配置,打造一支具有跨界业务经营管理能力的核心管理团队。围绕着公司的业务开展,公司将进一步加强公司核心能力建设,并对于新业务发展在人力发展机制上提供保障。在团队建设方面,公司将更有系统性、弹性、包容性和可扩展性,以打造支持公司战略实现的人才队伍。

  在激励策略方面,顺应公司管理体系的变革,公司将搭建全面薪酬管理体系,立足于公司多元化业务发展需求,进一步优化构建公司的短期固定薪酬、中期浮动薪酬和长期股权激励体系,以满足公司外部人才吸引、内部员工激励和核心人员保留等多方面人才战略需求。在短期固定薪酬方面,重点提升市场竞争力,吸引优秀人才加入公司;在中期浮动薪酬方面,通过构建以经营结果为导向的考核和激励体系,将员工的中期薪酬与公司经营业绩紧密关联,促进公司工作质量与效率的持续提升;在长期股权激励方面,建立持续的股权激励计划,对核心管理团队和骨干专业人员进行持续保留,确保公司管理核心和专业核心的长期稳定,推动公司业务稳步拓进。

  3. 经营计划

  2016年度公司开发规模计划如下:

  2016年计划开复工面积为220.8万平方米,其中新开工57.4万平方米,竣工70.2万平方米。其中:

  2016年计划新开工的房地产项目如下:

  北京苹果园项目21万平方米;

  西安枫悦项目一期24.4万平方米;

  长沙华中心二期12万平方米。

  2016年计划竣工的房地产项目如下:

  北京铭悦好天地项目5万平方米;

  北京和墅项目4.4万平方米;

  北京华中心项目8.7万平方米;

  北京西红世项目4.6万平方米;

  西安锦悦二期项目6.4万平方米;

  长沙华中心三期项目8.3万平方米;

  长沙华中心四期项目9.1万平方米;

  长沙华中心五期项目9.9万平方米;

  天津波士顿43#地项目13.6万平方米。

  2016年公司商品房销售计划如下:

  2016年公司可售项目包括:北京铭悦好天地项目、北京和墅项目、北京华中心项目、北京西红世项目;西安海蓝城一~五期项目、西安锦悦一期项目和锦悦二期项目、西安枫悦项目;长沙华中心三~五期项目;天津波士顿43#地项目。

  2016年公司销售签约额计划增长40%以上。

  2016年公司投资计划如下:

  根据公司发展规划和2016年经营计划,2016年公司计划投资总额约148亿元。包括:

  1、房地产开发直接投资约136亿元,其中:土地储备支出约60亿元;已取得项目土地支出约32亿元;项目建设直接投资约44亿元,主要包括:北京和墅项目、北京华中心项目、北京西红世项目、北京苹果园项目、西安海蓝城五期和六期项目、西安锦悦一期和二期项目、西安枫悦项目、长沙华中心二~五期项目。

  2、对外投资总额约12亿元。

  董事会提请股东大会授权管理层具体执行2016年度投资计划,并给予如下具体授权:

  1、在不超出年度投资计划总额的前提下,授权管理层根据具体情况适当调整各类投资额度。

  2、授权董事会视公司2016年度资金情况及项目拓展需要,在不超过年度投资计划20%的范围内增加总投资。

  注:公司上述经营计划并不构成对公司对投资者的业绩承诺,敬请广大投资者对此保持足够风险意识,并且理解经营计划与业绩承诺之间的差异。

  七 涉及财务报告的相关事项

  7.1 与上年度财务报告相比,会计政策、会计估计和核算方法发生变化的,公司应当说明情况、原因及其影响。

  不适用。

  7.2 报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的,公司应当说明情况、更正金额、原因及其影响。

  不适用。

  7.3 与上年度财务报告相比,对财务报表合并范围发生变化的,公司应当作出具体说明。

  (一) 本期发生的非同一控制下企业合并

  单位:万元 币种:人民币

  ■

  说明:本公司全资子公司北京市华远置业有限公司(以下简称“华远置业”)与北京瑞菱阳光商业管理有限公司签订《天津津南辛庄项目股权转让框架协议》(以下简称“框架协议”),收购菱华阳光(天津)房地产开发有限公司以及阳菱光辉(天津)房地产开发有限公司(以下简称“目标公司”)100%的股权,交易方式为华远置业与菱华天津开发有限公司单独签订股权转让协议,受让其持有的目标公司的49%股权,后按照框架协议的交易条件收购北京瑞菱阳光商业管理有限公司持有的目标公司的51%的股权。

  (二) 处置子公司

  1. 北京华远嘉利房地产开发有限公司(以下简称“华远嘉利”):

  2015年3月31日,公司的全资子公司华远置业与北京华远浩利投资股份有限公司、北京莱福阳光投资有限公司、北京华谊兄弟娱乐投资有限公司签订协议书,北京华谊兄弟娱乐投资有限公司受让华远嘉利的全部股权及债权。华远嘉利于2015年11月24日完成工商变更手续,转让后,华远置业不再持有华远嘉利的股权。

  2. 青岛市华安房地产开发有限公司(以下简称“青岛华安”):

  2015年6月,公司的全资子公司华远置业与青岛安华机电设备有限公司(简称“安华机电”)签订股权转让协议,将持有青岛华安的51%股权转让给安华机电,转让后,华远置业不再持有青岛华安股份。

  (三) 其他原因的合并范围变动

  1. 本年新设立4家公司,具体情况如下:

  1)北京新润致远房地产开发有限公司

  公司成立于2015年12月2日,由北京市华远置业有限公司、北京上同致远房地产开发有限公司共同出资成立。注册资本5,000.00万元。统一社会信用代码91110107MA002AKA46。

  2)西安泽华房地产开发有限公司

  公司成立于2015年6月26日,由北京市华远置业有限公司与陕西北冶人和实业发展有限公司共同设立。注册资本2,000.00万元。企业法人营业执照注册号610100100797721。

  3)北京华瑞和酒店管理有限公司

  公司成立于2015年10月29日,由北京市华远置业有限公司与北京圣瑞物业有限公司共同设立。注册资本1,000.00万元。统一社会信用代码91110109MA001H3N6M。

  4)北京华瑞城会所管理有限公司

  公司成立于2015年10月29日,由北京市华远置业有限公司与北京圣瑞物业有限公司共同设立。注册资本500.00万元。统一社会信用代码91110109MA001H0C7D。

  2. 本年注销2家公司,具体情况如下:

  1)北京锦程上信投资中心(有限合伙)

  本公司于2015年7月15日决议注销,并向北京市工商行政管理局门头沟分局提出申请,于2015年11月27日办理完毕工商注销手续。

  2)北京锦程上德投资中心(有限合伙)

  本公司于2015年7月15日决议注销,并向北京市工商行政管理局门头沟分局提出申请,于2015年11月27日办理完毕工商注销手续。

  7.4 年度财务报告被会计师事务所出具非标准审计意见的,董事会、监事会应当对涉及事项作出说明。

  不适用。

  董事长:孙秋艳

  董事会批准报送日期:2016年4月22日

  证券代码:600743 证券简称:华远地产 编号:临2016-016

  华远地产股份有限公司

  第六届董事会第二十四次会议决议公告

  本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏,并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

  华远地产股份有限公司第六届董事会第二十四次会议于2016年4月11日以传真和书面方式发出会议通知。会议于2016年4月22日在北京市西城区北展北街11号华远·企业中心11号楼召开,应到董事8人,实到董事8人。公司4名监事及部分高级管理人员列席了会议,符合《公司法》和《公司章程》的有关规定,会议由董事长孙秋艳女士主持,经逐项审议并书面表决,通过了如下决议:

  一、审议并一致通过了《公司2015年年报及年报摘要》,并决定将本议案提交公司2015年年度股东大会审议。

  (表决结果:同意8票,反对0票,弃权0票)

  二、审议并一致通过了《公司2015年董事会工作报告》,并决定将本议案提交公司2015年年度股东大会审议。

  (表决结果:同意8票,反对0票,弃权0票)

  三、审议并一致通过了《公司2015年度内部控制评价报告》。

  (表决结果:同意8票,反对0票,弃权0票)

  四、审议并一致通过了《公司2015年履行社会责任的报告》。

  (表决结果:同意8票,反对0票,弃权0票)

  五、审议并一致通过了《公司2015年财务决算、审计报告》,并决定将本议案提交公司2015年年度股东大会审议。

  (表决结果:同意8票,反对0票,弃权0票)

  六、审议并一致通过了《公司2015年利润分配方案》。

  根据立信会计师事务所(特殊普通合伙)出具的2015年度审计报告,公司2015年度合并报表中归属于母公司所有者的净利润为730,497,145.44元。2015年度母公司实现净利润305,679,180.57元,根据《公司章程》按本年净利润的10%提取法定盈余公积金30,567,918.06元,加上母公司以前年度结余未分配利润157,787,757.13元,母公司2015年可供股东分配的利润总计为432,899,019.64元。

  公司拟定的2015年利润分配预案为:以母公司为主体进行利润分配,按2015年12月31日公司总股本1,817,661,006股为基数,每10股派发现金股利0.8元(含税),共计派发现金股利145,412,880.48元。本次利润分配方案实施后母公司未分配利润余额287,486,139.16元,全部结转以后年度分配。本次利润分配方案需经股东大会审议并通过。

  2015年利润分配方案的说明:

  长期以来,公司十分重视对投资者的合理投资回报。2016年公司将继续推进房地产主业升级、构建多元发展体系,以实现持续健康长远发展。为此,公司在项目开发、土地资源获取及新兴产业拓展等方面均需要充足的资金支持。公司结合自身发展需要并审慎分析,在权衡公司资金需求及未来发展、股东短期及中长期回报之后,拟定了公司2015年度利润分配方案。

  公司未分配利润将主要用于公司后续项目及新增投资业务的资金需求,以支持公司生产经营和业务发展的正常需要,降低公司资产负债率、优化公司资产结构,预计项目未来收益不会低于以往项目开发的正常收益水平。

  董事会审议情况及独立董事意见:

  公司董事会认为上述利润分配方案充分考虑了公司目前发展状况和可持续健康经营的资金安排,一致同意本次利润分配方案,并同意将该方案提交公司2015年年度股东大会审议。

  公司独立董事认为公司的利润分配方案是在考虑到公司现阶段业务特点及未来可持续发展的情况下提出的,符合《公司章程》规定的现金分红政策。综合考虑了公司的长远发展和公司全体股东的利益,综合考虑了公司成长性,考虑了公司所在的房地产行业目前阶段的宏观环境、公司自身经营模式、盈利水平、资金需求等因素,该利润分配方案有利于公司的持续健康发展,不存在损害股东特别是中小股东权益的情况。独立董事一致同意本次利润分配方案,并同意将该方案提交公司2015年年度股东大会审议。

  本议案将提交公司2015年年度股东大会审议。

  (表决结果:同意8票,反对0票,弃权0票)

  七、审议并一致通过了《公司2016年经营计划》。

  (表决结果:同意8票,反对0票,弃权0票)

  八、审议并一致通过了《公司2016年投资计划》,并决定将本议案提交公司2015年年度股东大会审议。

  (表决结果:同意8票,反对0票,弃权0票)

  九、审议并一致通过了《公司2016年续聘会计师事务所的议案》。

  根据公司经营需要,公司拟续聘立信会计师事务所(特殊普通合伙)为公司2016年度审计机构,年度审计费用为90万元;同时聘用立信会计师事务所(特殊普通合伙)为公司2016年度内控审计会计师事务所,年度内控审计费用为30万元。

  本议案将提交公司2015年年度股东大会审议。

  (表决结果:同意8票,反对0票,弃权0票)

  十、审议并一致通过了《2016年北京市华远集团有限公司为公司提供融资担保的关联交易的议案》。

  北京市华远集团有限公司(以下简称“华远集团”)作为公司的控股股东,为支持公司的发展,2016年将为公司(含公司的控股子公司及其控股参股的各下属公司)提供融资担保(包括银行贷款担保和其他对外融资担保)总额不超过50亿元。

  目前,市场上担保费收费标准为0.5%-5%,华远集团按不高于0.8%向公司收取担保费。华远集团将根据公司融资的实际需要,与贷款银行或向公司融资的机构签署担保协议。

  由于银行贷款及对外融资有时要求提供两个担保人,所以,此担保额度与议案十二中公司为控股子公司提供的融资担保额度可能有重叠部分。

  本交易均属于关联交易,按照《公司章程》,将提交公司2015年年度股东大会审议。

  本议案关联董事孙秋艳、孙怀杰、杨云燕、张蔚欣回避表决。

  (表决结果:同意4票,反对0票,弃权0票,回避4票)

  十一、审议并一致通过了《2016年北京市华远集团有限公司为公司提供周转资金的关联交易的议案》。

  为支持公司的发展,作为公司的控股股东华远集团及其控股的关联公司(以下简称“华远集团”),2016年度将向公司提供不超过80亿元的资金周转额度,在公司及公司控股子公司(或其控股的下属公司)需要之时,华远集团提供相应的周转资金,由实际使用资金的公司的控股子公司(或其控股的下属公司)向华远集团支付相应的资金使用成本,资金使用成本不超过市场同期利率。具体资金使用成本按照届时实际划付的单据为准计算。

  本交易均属于关联交易,按照《公司章程》,将提交公司2015年年度股东大会审议。

  本议案关联董事孙秋艳、孙怀杰、杨云燕、张蔚欣回避表决。

  (表决结果:同意4票,反对0票,弃权0票,回避4票)

  十二、审议并一致通过了《2016年公司为控股子公司提供融资担保的议案》。

  根据公司现有开发项目的进展情况、2016年公司资金状况和公司发展的资金需求,预计2016年度公司对控股子公司(及其控股联营参股的各下属公司)提供融资担保(包括银行贷款担保和其他对外融资担保)总额不超过153亿元(含控股子公司及其控股联营参股的各下属公司之间相互担保)。由于融资担保有时要求提供两个担保人,所以,此担保额度与议案十中华远集团为公司提供的融资担保额度可能有重叠部分。为此,董事会将提请公司股东大会对公司的对外担保给予如下授权:

  1、同意在公司2016年年度股东大会召开前,公司对控股子公司(及其控股联营参股的各下属公司)提供融资担保(包括银行贷款担保和其他对外融资担保)总额不超过153亿元(含控股子公司及其控股联营参股的各下属公司之间相互担保),以支持公司业务发展。

  2、上述担保的单笔融资担保额度不超过30亿元。

  3、为控股子公司下属的联营参股公司提供融资担保(包括银行贷款担保和其他对外融资担保)时,担保金额所占该联营参股公司融资总额的比例不得超过控股子公司在该联营参股公司的持股比例。

  4、担保方式可以是信誉担保或以公司资产(包括但不限于控股子公司及其控股联营参股的各下属公司的股权、土地使用权、房屋所有权、在建工程等)担保。

  5、授权管理层具体执行2016年度担保计划,并在不超出年度担保计划总额及单笔限额的前提下,授权管理层根据具体情况适当调整各项目之间的担保金额。

  6、以上融资担保分笔实施之时,授权公司董事长在股东大会批准的担保额度内签署相关法律文件。

  本授权有效期自股东大会通过之日起至公司2016年年度股东大会召开前一日止。

  本议案将提交公司2015年年度股东大会审议。

  (表决结果:同意8票,反对0票,弃权0票)

  十三、审议并一致通过了《2016年公司资产抵押额度的议案》。

  根据公司现有开发项目的进展情况、2016年公司资金状况和公司发展的资金需求,预计2016年度公司及控股子公司(及其控股联营参股的各下属公司)提供融资抵押资产价值(包括银行贷款抵押和其他对外融资抵押)总额不超过150亿元(含控股子公司及其控股联营参股的各下属公司之间相互提供抵押、及其为母公司融资提供抵押)。

  由于融资有时会要求同时提供抵押和保证等其他担保,因此,此抵押额度与议案十二中2016年公司为控股子公司提供融资担保额度可能有重叠部分。

  为此,董事会将提请公司股东大会对公司的资产抵押给予如下授权:

  1、同意在公司2016年年度股东大会召开前,公司及控股子公司(及其控股联营参股的各下属公司)提供融资抵押资产价值(包括银行贷款抵押和其他对外融资抵押)总额不超过150亿元(含控股子公司及其控股联营参股的各下属公司之间相互提供抵押、及其为母公司融资提供抵押),以支持公司业务发展。

  2、抵押物包括但不限于公司、控股子公司及其控股联营参股的各下属公司的土地使用权、房屋所有权、在建工程等。

  3、以上融资抵押分笔实施之时,授权公司董事长在股东大会批准的资产抵押额度内签署相关法律文件。

  本授权有效期自股东大会通过之日起至公司2016年年度股东大会召开前一日止。

  本议案将提交公司2015年年度股东大会审议。

  (表决结果:同意8票,反对0票,弃权0票)

  十四、审议并一致通过了《公司社会捐赠的议案》。

  公司2014年度股东大会批准的公司2015年度公益性、救济性捐赠额度为400万元人民币,2015年度公司实际对外捐赠359.97万元,其中向北京市体育基金会捐赠258万元;向中国梦基金管理委员会捐赠50万元;向北京精瑞人居发展基金会捐赠50万元;向北京企业家环保基金会捐赠1.97万元。

  为了更好的履行社会责任,规范公司的捐赠行为,维护公司的形象和股东的利益,经董事会审议:

  1、同意公司2016年公益性、救济性捐赠额度累计不超过500万元人民币(含500万元);

  2、同意董事会授权董事长决定在总额度范围内单笔不高于200万元人民币(含200万元)的公益性、救济性捐赠;

  3、每年的具体捐赠实际执行情况向年度股东大会报告。

  本议案将提交公司2015年年度股东大会审议。

  (表决结果:同意8票,反对0票,弃权0票)

  十五、审议并一致通过了《公司变更董事的议案》。

  现任董事陈晓玲女士因工作调整原因将不再担任公司董事,向董事会提出辞去董事职务的申请,公司股东北京京泰投资管理中心向公司提出推荐闫锋先生出任公司董事。

  同意增补闫锋先生为公司董事,任期至本届董事会换届选举。

  本议案将提交公司2015年年度股东大会审议。

  (表决结果:同意8票,反对0票,弃权0票)

  十六、审议并一致通过了《关于召开2015年年度股东大会的议案》。

  公司将于2016年5月16日在北京市西城区北展北街11号华远企业中心11号楼召开2015年度股东大会,审议如下事项:

  (一)、审议公司2015年董事会工作报告;

  (二)、审议公司2015年监事会工作报告;

  (三)、审议公司2015年财务决算、审计报告;

  (四)、审议公司2015年利润分配方案;

  (五)、审议公司2016年投资计划;

  (六)、审议公司2015年年报及年报摘要;

  (七)、审议公司2016年续聘会计师事务所的议案;

  (八)、审议2016年北京市华远集团有限公司为公司提供融资担保的议案(关联交易);

  (九)、审议2016年北京市华远集团有限公司为公司提供周转资金的议案(关联交易);

  (十)、审议2016年公司为控股子公司提供融资担保的议案;

  (十一)、审议2016年公司资产抵押额度的议案;

  (十二)、审议公司社会捐赠的议案;

  (十三)、审议公司变更董事的议案;

  (十四)、审议公司变更监事的议案。

  (表决结果:同意8票,反对0票,弃权0票)

  特此公告。

  华远地产股份有限公司董事会

  二〇一六年四月二十六日

  附件:

  简 历

  闫锋,男,1973年出生,南开大学经济系经济学专业硕士。曾任北京市公用局培训中心教师、北京市燃气集团企业经营管理部副经理、北京市燃气集团营销服务部主管、北控集团战略发展部副经理等职务,2010年至今任京泰实业(集团)有限公司投资发展部经理。

  （下转B71版）