证券时报多媒体数字报

  一、重要提示

  本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。

  董事、监事、高级管理人员异议声明

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  声明

  除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议

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  非标准审计意见提示

  □ 适用 √ 不适用

  董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案

  □ 适用 √ 不适用

  公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

  董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案

  □ 适用 √ 不适用

  公司简介

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  二、报告期主要业务或产品简介

  公司目前主要从事碳酸饮料、热灌装饮料、饮用水和啤酒包装用PET瓶、PET瓶胚、标签、外包装薄膜、胶罐、纸杯的生产与销售，并同时为企业提供饮用水、热灌装饮料代加工灌装服务，主要客户为可口可乐、百事可乐、乐百氏、怡宝等大型饮料生产企业。2015年下半年，更是依托自身的”水源多样、设备先进、质量保证、价格优惠“的优势，开展定制水的业务，提供广告宣传、招待等个性化水定制产品。

  公司是目前国内生产规模最大的饮料塑料包装企业之一，也是生产能力最大的饮料代加工（OEM）企业。具有完整的饮料塑料包装、代工产业链，近年来公司业务不断向下游延伸，伴随着饮料代加工（OEM）业务的逐步壮大，进一步丰富了公司的产品线。

  公司的经营模式为：通过位于分布在全国各省市的工厂为客户进行饮料包装产品、代加工的一体化服务。主要有两种类型，其一为大型饮料厂商提供塑料包装产品生产配套服务。其二为饮料品牌商提供饮料代加工（OEM）服务。公司采购模式为自身直接向PET材料供应商采购PET原料、由客户指定PET材料供应商后公司进行采购或者由客户直接提供PET原料，公司负责加工生产。公司所属饮料包装行业为市场充分竞争的成熟行业。根据我国的气候特征，饮料行业在每年一、四季度为传统淡季，二、三季度随着天气炎热为行业旺季，公司作为饮料行业配套包装产品的生产服务商，具有上诉周期性特点。饮料行业市场容量大，技术壁垒低，竞争激励，公司在PET饮料包装行业内属于国内两大龙头企业之一。

  公司经营规模领先的同时，成本和费用支出也维持在较高水平，盈利水平并未随之有效提升。公司将采取如下措施改善经营状况，提升经营业绩：1）继续服务好传统客户，紧跟客户的拓展步伐，加强和客户的沟通交流，迅速响应，巩固提升产品市场占有率，在服务好现有客户，为现有客户贡献价值的同时，积极拓展新增客户，如景田、汇源、好彩头、白象、宝洁等客户；；2）成本控制方面狠下功夫，包括降低制造成本、提升效率、严控管理费用等；3）重视运营改善提升工作，目标到厂责任到人，确保产品质量，提高生产效率；4）资金管理方面量入为出，继续抓紧货款回笼，控制库存，加快周转速度。5）加强新客户、新品种、新领域的市场拓展力度，发展自有品牌产品，如广告水、功能饮料。

  未来公司会充分发挥技术、人才优势，逐步拓展非饮料塑料包装领域的市场，向日化包装瓶、啤酒包装瓶等领域寻求更广阔的市场空间和发展机会，在条件成熟时，推出自有品牌，从单纯的加工企业转为食品饮料提供商。同时探索多元化发展，成立跨境电商物流仓储基地；发展金融产品，成立资产管理公司及跨境设备租赁公司。

  三、主要会计数据和财务指标

  1、近三年主要会计数据和财务指标

  公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据

  □ 是 √ 否

  单位：人民币元

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  2、分季度主要会计数据

  单位：人民币元

  ■

  上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异

  □ 是 √ 否

  四、股本及股东情况

  1、普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10名股东持股情况表

  单位：股

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  2、公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表

  □ 适用 √ 不适用

  公司报告期无优先股股东持股情况。

  3、以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系

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  五、管理层讨论与分析

  1、报告期经营情况简介

  2015年，在宏观经济发展增速依旧缓慢的情况下，饮料包装市场需求不振，竞争依然激烈。

  公司积极应对，执行一系列的经营整改措施扭转公司的经营状况。在市场方面，逐步提升新客户的采购量，努力弥补传统客户需求减少的影响。在成本控制方面，实施的业务优化整合计划成效明显，整体效率得以提升，经营成本、费用比率下降明显，综合盈利能力改善。在资金方面，通过降低库存及加快货款回笼，改善经营现金流。

  公司在2015年启动了非公开发行股票项目，最终方案为向7名机构投资者定向募集资金，非公开发行数量为不超过50,896.90万股，拟募集资金总额为不超过168,468.74万元，扣除发行费用后，募集资金净额拟全部用于偿还借款。

  公司目前正积极拓展日化及啤酒包装市场，2015年已正式向宝洁（中国）有限公司及百威啤酒供应日化包装瓶及PET啤酒瓶。与此同时，公司积极拓展其他客户，已与重庆天府可乐、景田达成合作意向。

  报告期，公司实现营业收入为18.75亿元，归属于上市公司股东的净利润亏损6,636.21万元，其中归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为亏损9,402.4万元。

  在行业疲软，以及主要客户减少外包业务量的负面因素影响下，2015年营业收入较2014年下降约21% 。其中，公司碳酸饮料瓶的主要客户由于受到行业影响（碳酸饮料份额增速放缓）、竞争对手抢占市场份额、提供自我配套供应比重增加等原因，公司饮料包装制品业务单元的销售额与去年相比下降约13%；公司近年来持续开拓新客户（例如：怡宝、达能等）的合作关系，但是由于市场竞争激烈，成本与费用支出仍维持在较高水平，盈利水平并未随之有效提升。

  此外，由于2015年度公司债务集中到期，包括了公司债券到期兑付、银团贷款到期等，公司通过抵押贷款、向机构借款以及非公开发行定向投资者的保证金筹集到资金，使得公司债券最终全部兑付；通过与银团的沟通，银团贷款延长了期限，这些导致公司需要支付高额的利息成本，加重了公司负担。使得公司在2015年度最终归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为亏损。

  2、报告期内主营业务是否存在重大变化

  □ 是 √ 否

  3、占公司主营业务收入或主营业务利润10%以上的产品情况

  √ 适用 □ 不适用

  单位：元

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  4、是否存在需要特别关注的经营季节性或周期性特征

  □ 是 √ 否

  5、报告期内营业收入、营业成本、归属于上市公司普通股股东的净利润总额或者构成较前一报告期发生重大变化的说明

  √ 适用 □ 不适用

  报告期内，归属于上市公司普通股股东的净利润总额亏损约6,636万元，前一报告期盈利约4,182万元，下降了258.68%，主要原因为：前一报告期处置资产获得约10,457万元的收益。

  6、面临暂停上市和终止上市情况

  □ 适用 √ 不适用

  六、涉及财务报告的相关事项

  1、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明

  □ 适用 √ 不适用

  公司报告期无会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况。

  2、报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明

  □ 适用 √ 不适用

  公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。

  3、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明

  √ 适用 □ 不适用

  新增一家下属公司纳入合并范围：珠海横琴中富资产管理有限公司（2015年8月25日注册成立）

  减少一家下属公司纳入合并范围：大同市中粤包装有限公司

  4、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明

  □ 适用 √ 不适用

  珠海中富实业股份有限公司

  2016年4月7日

  证券代码：000659 证券简称：*ST中富 公告编号：2016-046

  珠海中富实业股份有限公司

  关于撤销股票交易退市风险警示的公告

  本公司及监事会全体成员保证信息披露内容的真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

  重要提示：

  1、珠海中富实业股份有限公司（以下简称“公司”）股票于2016年4月26日停牌一天，2016年4月27日开市起恢复交易。

  2、公司股票交易自2016 年4月27日开市起撤销退市风险警示；证券简称由“*ST 中富”变更为“珠海中富”；证券代码不变，仍为“000659”；股票交易日涨跌幅度限制由 5%变为10%。

  3、公司2015 年归属于上市公司股东的净利润为-66,362,146.97，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-94,024,045.03 元，请广大投资者谨慎投资，注意投资风险。

  一、被实施退市风险警示的基本情况

  珠海中富实业股份有限公司（以下简称“公司”）由于2012、2013年连续两个会计年度经审计的净利润为负值，根据《深圳证券交易所股票上市规则》有关规定，公司股票自2014年5月5日起被实施退市风险警示特别处理，证券简称由“珠海中富”变更为“*ST中富”，股票交易日涨跌幅度限制为5%。

  2014年度，公司虽然实现盈利，但是由于2014年度审计报告被普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）出具了“无法表示意见”的意见，导致公司股票继续被实施退市风险警示。

  二、公司股票交易符合撤销退市风险警示的条件

  1、公司聘请的中喜会计师事务所（特殊普通合伙）对公司2015年度审计报告出具了“标准无保留意见”的审计报告，公司根据《深圳证券交易所股票上市规则》的有关规定，公司股票被实施退市风险警示特别处理的情形已消除，并且不存在其他被实施退市风险警示或其它风险警示的情形。

  2、公司 2014 年、2015 年相关财务指标不存在《深圳证券交易所股票上市规则》第 13.2.1条第（一）项至第（四）项规定的公司股票被实施退市风险警示的情形。

  3、公司股票不存在《深圳证券交易所股票上市规则》第 13.2.1 条规定的应实施退市风险警示的情形，亦不存在《深圳证券交易所股票上市规则》第13.3.1条规定的应实施其他风险警示的情形。

  4、根据《深圳证券交易所股票上市规则》第 13.2.10条规定，经公司第九届董事会2016年第六次会议审议通过，公司于2016年4月8日向深圳证券交易所提交了关于撤销公司股票交易退市风险警示的申请。

  三、公司在被实施退市风险警示期间所做的工作

  面对公司被实施退市风险警示的严峻形势，公司积极主动采取措施，执行了一系列的经营整改措施扭转公司的经营状况，使得公司2014年度扭亏为盈；同时,针对公司2014年度审计报告中无法表示意见所涉及的银团贷款到期、公司债券到期兑付等的债务问题，公司积极与银团沟通，努力筹措资金，最终成功地延长了银团贷款期限，全额兑付了公司债券，公司2014年度审计报告中无法表示意见所涉及事项的重大影响成功消除，从而消除了公司的退市风险，切实维护了广大投资者特别是中小投资者的权益。其主要工作如下：

  1、公司持续执行经营优化措施，实施业务优化整合计划，包括关闭经营效率低下的工厂和生产线、缩减人员编制、持续控制成本费用等，运营状况及营业利润有所改善，整体效率得以提升，经营成本、费用比率下降明显，综合盈利能力改善。

  2、积极拓展日化及啤酒包装市场，2015年已正式向宝洁（中国）有限公司及百威啤酒供应日化包装瓶及PET啤酒瓶。与此同时，公司积极拓展其他客户，已与重庆天府可乐、景田达成合作意向。2015年下半年，更是依托自身的“水源多样、设备先进、质量保证、价格优惠”的优势，开展定制水的业务，提供广告宣传、招待等个性化水定制产品。

  3、根据公司的实际情况，处置了部分子公司股权及部分子公司的土地房产，补充了运营资金。

  4、为充分保障公司债券持有人的利益，公司提出对本期公司债提供抵质押担保的债券偿付的增信措施，以自身持有的合计约33万平方米的土地和合计约10.2万平方米的地上建筑物作为偿债担保。

  5、通过以自有资产作为担保向鞍山银行股份有限公司抵押贷款和利用非公开发行股票认购保证金的方式来偿还本期公司债券。

  6、积极与银团沟通，并与交通银行股份有限公司珠海分行为牵头行的银团签订了相关协议，将公司的银团贷款期限延长至 2016年9月2日。

  经过公司全体员工的努力，公司2014年度业绩实现扭亏为盈，本期公司债券全部兑付完毕，银团贷款顺利延期，公司2014年度审计报告中无法表示意见所涉及事项的重大影响成功消除，公司聘请的中喜会计师事务所（特殊普通合伙）对公司2015年度审计报告出具了“标准无保留意见”。

  四、关于深圳证券交易所2015年年报问询函的回复

  公司于2016年4月15日收到深圳证券交易所发来的《关于对珠海中富实业股份有限公司的年报问询函》（公司部年报问询函【2016】第75号）。公司结合2015年年度报告进行认真复核后，对问询函中所列问题向深圳证券交易所做出了书面回复，现将回复内容公告如下：

  问题 1、你公司2014年年审会计师事务所对你公司2014年年报出具了无法表示意见的审计意见类型，而你公司2015年年报披露称，2014年度审计报告中无法表示意见所涉及事项的重大影响已经消除，本年度年审会计师也发表了标准无保留的审计意见。另外，据你公司各年年报披露显示，你公司目前仍有多项重大负债事项，且归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润连年为负。请你公司说明以下与你公司借贷、发债和经营事项相关的情况：

  （1）据货币信息网上披露的相关公告显示，2015年6月5日，你公司发行的2012年度第一期中期票据（以下简称“12珠中富MTN1”）的持有人会议通过了“要求‘12珠中富MTN1’加速到期的议案”，要求你公司于2015年8月28日偿还全部本金的10%，之后你公司对该决议进行了答复。请你公司补充披露后续和12珠中富MTN1持有人就该债务融资工具偿付安排或其他条款的协商结果，特别说明相关条款的改变（如有）对公司财务费用的影响；

  答复：

  公司对2015年6月5日中票持有人会议通过的议案进行答复后，于2015年8月27日在中期票据指定公告网站中国货币网就公司答复的落实情况进行了公告：

  对于 “要求‘12 珠中富 MTN1’加速到期的议案”

  公司回复：

  如果在2015年8月28日前，公司对于“12 中富 01”公司债券有明确的解决计划且偿债资金来源已落实，则触发“12 珠中富 MTN1”中期票据加速到期的问题已得到解决，公司建议提请中期票据持有人会议暂缓执行本议案。

  如果在2015年8月28日前 “12 中富 01”公司债券未有明确解决计划，公司同意提前偿还“12 珠中富 MTN1”中期票据全部本金的5%；如果在2015年11月28日前“12 中富 01”公司债券仍未有明确解决计划，公司同意再提前偿还“12 珠中富 MTN1”中期票据全部本金的5%。

  落实情况：

  公司正在与广东粤财资产管理有限公司等相关机构商谈、制订债务重组方案，该等方案筹措资金将优先用于偿还公司债务，相关事项公司已在《证券时报》、《中国证券报》、巨潮资讯网上进行了公告。

  公司计划在30天内先行将未付公司债本金38350万元的10%汇入偿债保障专户，60天内将未付公司债本金38350万元的40%汇入偿债保障专户，2015年11月28日前将剩余50%本金及全部利息全部汇入偿债保障专户。

  公司认为该方案已是明确的偿债计划，因此触发“12 珠中富 MTN1”中期票据加速到期的问题已得到解决。无需提前偿还“12 珠中富 MTN1”中期票据全部本金的5%。

  公司于2015年10月28日将公司债完全清偿，故无需提前偿还中期票据，未有变更过相关条款，对公司财务费用没有影响。

  问题1、（2）你公司举借的银团贷款分别于2015年8月26日和2016年2月29日展期，变更为2016年9月2日到期。请你公司说明这两次展期中，该贷款的利息收取标准是否发生变化，你公司是否承担额外的财务费用及其具体金额；

  答复：

  公司在这两次展期中利率有小幅变化，具体如下：

  2015年8月26日展期前利率标准为5.44%-6.38%，展期后利率标准变更为：5.66%-6.50%；2016年2月29日展期利率标准再次变更为：6.17%(上述利息率变动含国家基准利率调整影响）

  影响的金额为：

  A、 展期对利息影响：

  a) 2015年展期利息费用增加金额：1,884,615.20元（2015年9月2日-2016年3月2日）。

  b) 2016年展期利息费用增加金额：245,844.44元（2016年3月2日-2016年9月2日）。

  B、 因展期而发生的其他财务费用：

  2015年8月26日签订的《修改协议》中，有关的财务费用如下：

  交行：代理费用、担保代理费及安排费5,085,000.00元；

  光大银行：安排费2,290,000.00元；

  中行：安排费660,000.00元；

  合计：8,035,000.00元。

  问题1、（3）请你公司根据《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第2 号——年度报告的内容与格式》第23条的规定，补充披露报告期内公司的经营模式、主要的业绩驱动因素、报告期内公司所属行业的发展阶段、周期性特点，以及公司所处的行业地位等信息；

  答复：

  公司目前主要从事碳酸饮料、热灌装饮料、饮用水和啤酒包装用PET瓶、PET瓶胚、标签、外包装薄膜、胶罐、纸杯的生产与销售，并同时为企业提供饮用水、热灌装饮料代加工灌装服务，主要客户为可口可乐、百事可乐、乐百氏、怡宝等大型饮料生产企业。2015年下半年，更是依托自身的”水源多样、设备先进、质量保证、价格优惠“的优势，开展定制水的业务，提供广告宣传、招待等个性化水定制产品。

  公司是目前国内生产规模最大的饮料塑料包装企业之一，也是生产能力最大的饮料代加工（OEM）企业。具有完整的饮料塑料包装、代工产业链，近年来公司业务不断向下游延伸，伴随着饮料代加工（OEM）业务的逐步壮大，进一步丰富了公司的产品线。

  公司的经营模式为：通过位于分布在全国各省市的工厂为客户进行饮料包装产品、代加工的一体化服务。主要有两种类型，其一为大型饮料厂商提供塑料包装产品生产配套服务。其二为饮料品牌商提供饮料代加工（OEM）服务。公司采购模式为自身直接向PET材料供应商采购PET原料、由客户指定PET材料供应商后公司进行采购或者由客户直接提供PET原料，公司负责加工生产。公司所属饮料包装行业为市场充分竞争的成熟行业。根据我国的气候特征，饮料行业在每年一、四季度为传统淡季，二、三季度随着天气炎热为行业旺季，公司作为饮料行业配套包装产品的生产服务商，具有上诉周期性特点。饮料行业市场容量大，技术壁垒低，竞争激励，公司在PET饮料包装行业内属于国内两大龙头企业之一。

  公司经营规模领先的同时，成本和费用支出也维持在较高水平，盈利水平并未随之有效提升。公司将采取如下措施改善经营状况，提升经营业绩：1）继续服务好传统客户，紧跟客户的拓展步伐，加强和客户的沟通交流，迅速响应，巩固提升产品市场占有率，在服务好现有客户，为现有客户贡献价值的同时，积极拓展新增客户，如景田、汇源、好彩头、白象、宝洁等客户；；2）成本控制方面狠下功夫，包括降低制造成本、提升效率、严控管理费用等；3）重视运营改善提升工作，目标到厂责任到人，确保产品质量，提高生产效率；4）资金管理方面量入为出，继续抓紧货款回笼，控制库存，加快周转速度。5）加强新客户、新品种、新领域的市场拓展力度，发展自有品牌产品，如广告水、功能饮料。

  未来公司会充分发挥技术、人才优势，逐步拓展非饮料塑料包装领域的市场，向日化包装瓶、啤酒包装瓶等领域寻求更广阔的市场空间和发展机会，在条件成熟时，推出自有品牌，从单纯的加工企业转为食品饮料提供商。同时探索多元化发展，成立跨境电商物流仓储基地；发展金融产品，成立资产管理公司及跨境设备租赁公司。

  问题1、（4）请你公司结合2014年年报被出具无法表示意见审计意见类型的事项在报告期内的处置情况、你公司短期负债和长期负债的情况（包括但不限于尚未到期的银团贷款、中期票据、关联方贷款的还本付息金额和偿还期限）、相关偿债能力指标及其他与你公司偿债能力和持续经营能力相关的信息，详细说明作出相关事项的重大影响已经消除、你公司采用持续经营基础编制财务报表是恰当的等判断的理由；

  答复：

  （一）、公司聘请的普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）对公司2014年度财务报表出具了“无法表示意见”的审计报告，“无法表示意见”涉及事项处置如下：

  报告期内，公司合并资产负债表中流动负债超出流动资产为677,534,632.93元，比去年报告期内的807,230,648.67元减少了129,696,015.74元，减少比例为16.01%，通过一年来的努力，这方面有所改善；流动负债中包括银团短期借款合计人民币744,821,666.69元，该报告期内的银团短期借款是基于2015年8页26日与银团签订的签订《人民币20亿元中期流动资金银团贷款协议之修改协议》，协议中银团将到期贷款以余额方式期限延长6个月，该协议已于2015年9月2日生效。根据2012年签订的《银团贷款协议》的规定，公司应确保CVC Capital Partners Asia II Limited 维持其实际控制人地位，由于公司第一大股东于2015年1月27日已由Asia Bottles (HK) Company Limited变更为深圳捷安德实业有限公司，实际控制人亦相应不再是CVC Capital Partners Asia II Limited。虽然公司实际控制人变更的情况导致未满足《银团贷款协议》中的限制性条款，但签订《修改协议》时银团各成员行已经充分考虑到目前公司新的实际控制人为深圳捷安德实业有限公司，在《修改协议》约定的贷款期限届满之前，不会出现由于上述限定性条款的内容从而导致贷款人有权随时要求公司提前全额偿还该项借款的事项。且《修改协议》中约定公司现任大股东深圳捷安德实业有限公司承诺自作为公司大股东之日起36个月内不减持公司股票。公司判断导致2014年度审计报告中关于“就上述违反银团借款协议的若干限制性条款，致使银团借款的借款人可能随时要求本集团提前全额归还未到期的借款”的不确定事项或情况已经消除。

  在2014年报告期中提到,一年内到期的长期借款中的应付公司债券人民币589,015,066.46元在公司管理层的努力，已经在2015年10月27日将公司债券本金合计 589,015,066.46 元及利息已全部偿还，而该债券的偿还资金来源如下：

  1、公司自有资金2.065亿元，

  2、鞍山银行贷款1.44亿元；

  3、公司向广东长洲投资有限公司借款1.85亿元；该借款公司已于报告期内2015年11月偿还，偿还资金来源是：

  （1） 用非公开发行保证金13902万元

  （2） 公司自有资金4598万元

  4、非公开发行方案启动，认购人缴纳一定数额的保证金6,000万元。

  公司年度内采取的新的融资举措，说明公司尚具备多渠道融资能力以应对公司的资金活动。公司判断导致2014年度审计报告中关于“贵集团能否及时获取新的银行融资” 的不确定事项或情况已经消除影响。

  此外，公司拟改善运营效率，加强费用管理，改进组织架构，降低运营成本并加强资金管理，同时积极拓宽业务渠道，丰富产品种类，优化产品结构，加大研发力度和市场开拓力度，持续开拓国际和国内市场，确保业务的健康与良性发展，进一步加强自身的运营能力和现金管理能力以改善经营性现金流，显著提升公司盈利能力。

  公司拟进一步加强投资管理，控制可控项目的资本性支出，在筹划的本次非公开发行募集资金到位前暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施。

  公司在年度内采取的各项举措，已经显示公司改善了运营效率，加强费用管理的成果已经有所体现。年度内未发生其他重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目，对于发生的资本性支出，在内部控制方面也严格按照公司内控手册要求进行审批。公司判断导致2014年度审计报告中关于“贵集团能否按其计划增加收入、降低成本并控制资本性支出” 的不确定事项或情况已经消除影响。

  （二）公司的短期负债和长期负债情况如下：

  截止2015年12月31日公司短期负债主要有：短期借款总额为744,821,666.69元，到期日为2016年9月，应支付利息金额为3155万元。

  长期负债主要有应付债券总额为587,289,247.24元，为中期票据，到期日为2017年3月28日，应支付利息金额为3894万元。

  除短期借款及中期票据之外，公司其他公司间的拆借不计息。

  根据公司的筹资决策，公司首先拟以非公开发行股票筹集的资金进行偿还债务，如果非公开发行股票筹集的资金在借款到期日之后完成，公司拟以银团释放的抵押设备进行融资租赁或获取银团之外的授信额度、以公司不动产进行抵押融资等多种融资渠道来解决偿还到期的借款。

  借款利息拟通过经营活动产生的现金来偿还。

  （三）、根据公司2015年度的财务数据显示，流动比率55%，速动比率40%，资产负债率67%，产权比率2.02。且有表明存在持续经营问题的迹象，主要有：公司目前仍有多项重大负债事项，流动负债高于流动资产；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润连年为负等。针对可能导致对持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况，公司管理层对其持续经营能力已经作出评估与持续经营评估并制定出相关的未来应对计划。

  （1）公司管理层目前正积极采取下述的各项措施以筹措资金保证本公司能偿还到期债务及维持正常运营：

  2016年3月到期的银团借款已经续签《展期协议》，再次延期6个月，显示银团目前对公司的融资计划继续支持；为优化公司资产负债结构，补充运营资金，集团2015年度经股东大会通过，计划非公开发行股票方式募集资金不超过168,468.74万元，其主要用于偿还债务及生产经营，同时公司管理层正积极拓展多元化融资渠道，提高融资体量、降低综合融资成本；公司管理层立足包装行业品牌优势，不断挖掘开拓市场，深化提升主业盈利能力。在服务好现有客户，为现有客户贡献价值的同时，积极拓展新增客户，如景田、汇源、好彩头、白象、宝洁等客户；研发新型产品，如新型牛奶包装瓶；发展自有品牌产品，如广告水、功能饮料。同时探索多元化发展，成立跨境电商物流仓储基地；发展金融产品，成立资产管理公司及跨境设备租赁公司等。

  公司的客户属于多年积累的合作关系紧密的大客户，且客户多为可乐等国际知名企业，公司也积极发展了新增的中小客户进行多元化发展，目前饮料行业仍处于发展较好的行业，公司的毛利率仍维持一贯水平未发生下降趋势。虽然公司的融资压力较大，且近几年连续发生经营亏损，在公司新的管理层的积极举措下，管理层充分考虑了成本构成的稳定性、人力资源的控制、重点维护主要供应商或重要客户、风险管理等因素，在可预见的12个月内公司尚能够进行持续经营。

  （2）公司2015年度经营性现金净流量为35,212万元，显示公司的现金能满足公司日常需求及部分筹资性支出。根据公司编制的2016年度现金流量预测，公司认为预测的现金流满足公司未来12个月的营运需求。在编制2016年度现金流量预测时，公司审慎及重点考虑了以下预测因素：预测毛利率是否合理，且与过去的业绩、现有的及预期的价格体系及订单相符合；预期的应收账款收款方式是否与现有应收账款收款方式保持一致；存货及在产品的数量是否有大的偏离；营运资本要求是否合理等。

  公司董事会认为，基于上述各项措施和计划的成功实施，集团将能够获得足够的营运资金以确保本集团于2015年12月31日后12个月内能够清偿到期的债务并维持正常运营。因此，公司董事会认为采用持续经营基础编制本公司财务报表是恰当的。

  问题1、（5）请你公司聘请的注册会计师根据《中国注册会计师审计准则第1324号——持续经营》、《中国注册会计师审计准则第1501号——对财务报表形成审计意见和出具审计报告》、《中国注册会计师审计准则第1502号——在审计报告中发表非无保留意见》和《中国注册会计师审计准则第1503号——在审计报告中增加强调事项段和其他事项段》等审计准则的规定，详细说明就查明你公司运用持续经营假设的适当性所做的审计程序和获取的审计证据，以及对你公司本年度财务报表出具标准无保留意见的审计意见类型的规则依据和理由。

  答复：

  公司收到本问询函后即要求审计机构给予回复，其回复说明如下：我们根据《中国注册会计师审计准则第1324号——持续经营》第八条的要求就珠海中富实业股份有关公司（以下简称“珠海中富”、“公司”、“集团”）管理层编制2015年财务报表时运用持续经营假设的适当性，获取充分、适当的审计证据；并根据获取的审计证据，就可能导致对被审计单位持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论，以此确定对审计报告的影响。

  对此我们所做的审计程序和获取的审计证据主要有：

  1. 在按照《中国注册会计师审计准则第1211号——通过了解被审计单位及其环境识别和评估重大错报风险》的规定实施风险评估程序时，我们充分考虑了珠海中富聘请的普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）对珠海中富2014年度财务报表出具了“无法表示意见”的审计报告，“无法表示意见”涉及事项如下：

  “如后附财务报表附注二(1)所述，于2014年12月31日，贵公司及其子公司(以下简称“贵集团”)的合并资产负债表中流动负债超出流动资产达人民币807,230,648.67元，流动负债中包括银团借款合计人民币810,478,831.99元(短期借款：人民币149,000,000.00元；将于一年内到期的长期借款：人民币661,478,831.99元)以及应付公司债券人民币589,015,066.46元。同时，贵集团已违反上述银团借款协议的若干限制性条款，因此该银团借款的借款人有权随时要求贵集团提前全额偿还该项借款。这些情况，连同财务报表附注二(1)所述的其他事项，表明可能导致贵集团的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况存在重大不确定性。

  如后附财务报表附注二(1)所述，贵公司管理层已采取若干措施以改善贵集团的流动性及财务状况。后附财务报表是在持续经营的基础上编制。该编制基础是基于上述改善措施成功实施的结果，而该等措施的实施能否成功取决于多个不确定事项或情况，包括：(i) 就上述违反银团借款协议的若干限制性条款，致使银团借款的借款人可能随时要求本集团提前全额归还未到期的借款； (ii) 贵集团能否及时获取新的银行融资； (iii) 贵集团能否按其计划增加收入、降低成本并控制资本性支出。

  倘若贵集团无法持续经营，贵集团资产的账面价值或需作出调整，以其可收回金额列示，以及对可能会产生的额外的负债进行计提，并且将非流动资产和非流动负债分别重分类为流动资产和流动负债。后附财务报表并没有包括这些可能的调整。

  针对2014年报涉及的无法表示意见所涉事项的重大影响，我们与公司管理层进行了沟通，对公司管理层积极采取的各项措施进行了了解，并针对不同措施执行了程序，具体执行的审计程序如下：

  （1）取得管理层关于上期事务所无法表示意见所涉事项的重大影响采取的关于解决持续经营对策的各项措施，措施主要有：

  2015年9月银团贷款到期后，公司及子公司与原银团各成员行签订《人民币20亿元中期流动资金银团贷款协议之修改协议》（以下简称：《修改协议》），将还款期限延长6个月，该《修改协议》已于2015年9月2日生效。

  公司通过多渠道筹措资金用于偿还公司债券，其中包括公司筹措自有资金3,835万元、公司向鞍山银行股份有限公司新增借款14,400万元、公司向广东长洲投资有限公司借款18,500万元、公司拟进行非公开发行股票，其中认购人缴纳一定数额的保证金6,000万元等，通过公司各种举措，截至2015年10月27日，已逾期的公司债券本金及利息合计397,881,250.00元已全部偿还。

  公司拟改善运营效率，加强费用管理，改进组织架构，降低运营成本并加强资金管理，同时积极拓宽业务渠道，丰富产品种类，优化产品结构，加大研发力度和市场开拓力度，持续开拓国际和国内市场，确保业务的健康与良性发展，进一步加强自身的运营能力和现金管理能力以改善经营性现金流，显著提升公司盈利能力。

  公司拟进一步加强投资管理，控制可控项目的资本性支出，在筹划的本次非公开发行募集资金到位前暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施。

  （2）检查银团贷款展期协议并与牵头行进行沟通。根据《银团贷款协议》的规定，公司应确保CVC Capital Partners Asia II Limited 维持其实际控制人地位，由于公司第一大股东于2015年1月27日已由Asia Bottles (HK) Company Limited变更为深圳捷安德实业有限公司，实际控制人亦相应不再是CVC Capital Partners Asia II Limited。虽然公司实际控制人变更的情况导致未满足《银团贷款协议》中的限制性条款，但签订《修改协议》时银团各成员行已经充分考虑到目前公司新的实际控制人为深圳捷安德实业有限公司，在《修改协议》约定的贷款期限届满之前，不会出现由于上述限定性条款的内容从而导致贷款人有权随时要求公司提前全额偿还该项借款的事项。且《修改协议》中约定公司现任大股东深圳捷安德实业有限公司承诺自作为公司大股东之日起36个月内不减持公司股票。由此我们判断导致2014年度审计报告中关于“就上述违反银团借款协议的若干限制性条款，致使银团借款的借款人可能随时要求本集团提前全额归还未到期的借款”的不确定事项或情况已经消除影响。

  （3）检查新增金融机构借款及非金融机构借款的协议、借款凭据、抵押协议；检查非公开发行的相关资料；检查非公开发行收取的保证金的原始凭证、签署的认购补充协议等，对于公司年度内采取的新的融资举措，我们认为公司尚具备多渠道融资能力以应对公司的资金活动。由此我们判断导致2014年度审计报告中关于“贵集团能否及时获取新的银行融资” 的不确定事项或情况已经消除影响。

  （4）检查新的组织架构，分析费用的两期对比数据显示三项费用本期发生额较上期下降，显示公司改善运营效率，加强费用管理的成果已经有所体现。检查公司2015年度投资支出，未发现有重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目，对于发生的资本性支出，在内部控制方面也严格按照公司内控手册要求进行审批。由此我们判断导致2014年度审计报告中关于“贵集团能否按其计划增加收入、降低成本并控制资本性支出” 的不确定事项或情况已经消除影响。

  2.根据珠海中富2015年度的财务数据显示，公司仍有表明存在持续经营问题的迹象，主要有：公司目前仍有多项重大负债事项，流动负债高于流动资产；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润连年为负。针对我们识别出的可能导致对持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况，我们通过实施以下的审计程序（包括考虑缓解因素），获取充分、适当的审计证据，以确定是否存在重大不确定性。

  （1）检查管理层对其持续经营能力已经作出评估；

  （2）评价管理层与持续经营评估相关的未来应对计划，这些计划的结果是否可能改善目前的状况，以及管理层的计划对于具体情况是否可行。

  公司管理层目前正积极采取下述的各项措施以筹措资金保证本公司能偿还到期债务及维持正常运营：银团借款已经续签《展期协议》，再次延期6个月，显示银团目前对公司的融资计划继续支持；为优化公司资产负债结构，补充运营资金，集团2015年度经股东大会通过，计划非公开发行股票方式募集资金不超过168,468.74万元，其主要用于偿还债务及生产经营，同时公司管理层正积极拓展多元化融资渠道，提高融资体量、降低综合融资成本；公司管理层立足包装行业品牌优势，不断挖掘开拓市场，深化提升主业盈利能力。在服务好现有客户，为现有客户贡献价值的同时，积极拓展新增客户，如景田、汇源、好彩头、白象、宝洁等客户；研发新型产品，如新型牛奶包装瓶；发展自有品牌产品，如广告水、功能饮料。同时探索多元化发展，成立跨境电商物流仓储基地；发展金融产品，成立资产管理公司及跨境设备租赁公司等。

  公司董事会认为，基于上述各项措施和计划的成功实施，集团将能够获得足够的营运资金以确保本集团于2015年12月31日后12个月内能够清偿到期的债务并维持正常运营。因此，公司董事会认为采用持续经营基础编制本公司财务报表是恰当的。

  经分析公司的未来应对计划，我们认为，从行业分析上，珠海中富的客户属于多年积累的合作关系紧密的大客户，且客户多为可乐等国际知名企业，公司也积极发展了新增的中小客户进行多元化发展，目前饮料行业仍处于发展较好的行业，公司的毛利率仍维持一贯水平未发生下降趋势。虽然公司的融资压力较大，且近几年连续发生经营亏损，在公司新的管理层的积极举措下，管理层充分考虑了成本构成的稳定性、人力资源的控制、重点维护主要供应商或重要客户、风险管理等因素，在可预见的12个月内公司尚能够进行持续经营。

  （3）检查公司2015年度经营性现金净流量为35,212万元，显示公司的现金能满足公司日常需求。检查管理层编制的2016年度现金流量预测，重点关注了以下预测因素：预测毛利率是否合理，且与过去的业绩、现有的及预期的价格体系及订单相符合；预期的应收账款收款方式是否与现有应收账款收款方式保持一致；存货及在产品的数量是否有大的偏离；营运资本要求是否合理等。公司认为预测的现金流满足公司未来12个月的营运需求，我们经分析关键预测数据，未发现编织及预测的基础数据有重大不可靠的可能性，且预测所基于的假设具有充分的支持。

  综合以上我们执行的审计程序及获取的审计证据，我们认为，基于珠海中富管理层应对持续经营采取的各项措施及预测，公司能够获得足够的营运资金以确保公司于2015年12月31日后12个月内能够清偿到期的债务并维持正常运营的持续经营假设适合具体情况，未发现存在重大不确定性的事项或情况。

  根据《中国注册会计师审计准则第1501号——对财务报表形成审计意见和出具审计报告》，我们认为珠海中富2015年度财务报表在所有重大方面按照适用的财务报告编制基础编制并实现反映，发表无保留意见。

  问题2、据你公司年报披露显示，截至年报披露日，你公司控股股东深圳市捷安德实业有限公司持有的你公司的股份全部质押给江苏银行股份有限公司深圳分行，且全部被司法冻结，共有12单司法轮候冻结。请你公司说明上述情况是否造成你公司控股股东发生变动、股权结构不稳定的风险，如是，请说明你公司控股股东采取的稳定控制权的措施（如有）以及该事项对你公司经营活动和偿债能力的影响，并提示相关风险。

  答复：

  公司控股股东为深圳市捷安德实业有限公司（以下简称“深圳捷安德”），实际控制人是刘锦钟先生，目前控股股东持有公司146,473,200股股份，占公司股份总数的11.39%，已经全部质押给江苏银行股份有限公司深圳分行。深圳捷安德持有本公司股份同时也被司法冻结及轮候冻结事项如下：

  司法冻结事项：

  ■

  轮候冻结事项：

  ■

  司法冻结情况：

  公司于2015年6月发现控股股东深圳市捷安德实业有限公司持有公司的股份被司法冻结的情况后即发函询问，收到其回复后，于2015年6月11日在 《 证 券 时 报 》、《 中 国 证 券 报 》、 巨 潮 资 讯 网（www.cninfo.com.cn）进行了公告，情况如下：

  1、深圳捷安德复函称其股票被裁定冻结系因法院执行一宗标的约为 1495 万元的金融借款纠纷案所致。此案贷款人系上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行（下称“贷款人”），住所地广东省深圳市福田孵化三路深圳国际商会中心 1、2、25、26，组织机构代码70858509-1，负责人张耀麟。借款人是深圳市成隆达贸易有限公司（下称“借款人”），住所地广东省深圳市福田区深南大道以南安徽大厦2303、2304、2305、2306，组织机构代码 73418100-7，案由是金融借款合同纠纷，深圳捷安德对此承担无限连带担保责任。具体案情是：借款人曾于 2013 年 11 月 6 日与贷款人签订《开立银行承兑汇票协议书》，贷款人为申请对外开立银行承兑汇票三张，票面金额共计 2300万元。银票到期后，因借款人未能按时兑现，致使贷款人对外垫付票款 14,948,751.91 元，因此贷款人诉至法院。

  此案在诉讼过程当中，借款人与贷款人达成和解协议，约定借款人应当最迟于 2015 年 4 月 30 日前还清全部欠款，最早一期还款时间是 2015 年 2 月 28 日。其后，由于借款人未能按时还款，因此贷款人申请深圳市福田区人民法院强制执行，导致深圳捷安德所持本公司146,473,200 股股份于 2015 年 3 月 19 日被裁定冻结。对此，深圳捷安德已经强烈要求借款人积极配合法院执行生效裁决。债务人回复，已经联系法院，承诺将在两个星期内主动清偿上述债务。

  深圳捷安德认为：鉴于此案执行标的仅为 1495 万元，而其所持本公司股票 146,473,200 股，根据本公司 2015 年 6 月 9 日收盘价 7.34元计算，其所持股票价值已达 10.75 亿元，裁定冻结标的价值已经明显超过执行标的。

  鉴于法院冻结标的仅为 1495 万元，远远低于执行标的价值 10 亿元，加之债务人已经积极与法院和债务人沟通，承诺近期还款，因此，深圳捷安德认为上述事项不会造成其对我司控制权的变化，也不会对我司的日常经营管理产生影响。

  轮候冻结情况：

  之后公司分别在2015年8月10日、8月20日、9月8日发现控股股东持有公司的股份被司法轮候冻结的情况，公司已于 2015 年 6 月 16 日、2015 年 7 月 2 日、2015年 8 月 10 日、2015 年 8 月 21 日、2015 年 9 月 8 日向控股股东发函询问上述 12 项轮候冻结事项，针对上述第 1-8 项轮候冻结事项，控股股东回复,由于司法轮候冻结案件较多，且分散各地，尚在收集整理资料中，待收集整理完整将会复函公司；针对上述第 9-10 项轮候冻结事项，控股股东回复，关于该两笔司法冻结，其并无收到任何书面通知，对具体情况并不了解，将会及时与相关法院沟通核实后再将具体情况通知公司，针对上述第 11-12 项轮候冻结事项，尚未收到控股股东回复，上述情况公司已于2015年10月12日在 《 证 券 时 报 》、《 中 国 证 券 报 》、 巨 潮 资 讯 网（www.cninfo.com.cn）进行了公告.

  在收到本问询函后，公司再次发函给控股股东深圳市捷安德实业有限公司要求其就上述事项给予详细说明，公司今日收到回函原文如下：

  贵司来函收悉，关于我司持有贵司股票被查封事宜，我司近期正在与各方债权人积极沟通当中，有望达成债务减免协议，不会导致对贵司控制权发生变动的危险后果，如有进一步消息，我司将及时通报贵司。

  基于上述状况，公司目前无法判断上述事项是否会造成公司控股股东发生变动、股权结构不稳定的风险。

  在此公司董事会提醒广大投资者注意投资风险。

  问题3、据你公司年报披露显示，你公司报告期内采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益为23,586,979元，请你公司说明该损益金额的确定方法，包括但不限于在确定各投资性房地产项目的公允价值时重要评估参数的选择过程、依据、结果及其合理性，以及各项目公允价值的计算过程。

  答复：

  公司收到问询函后即要求评估师事务所给予说明，其说明如下：

  投资性房地产评估方法为市场法和收益法，评估对象具有稳定的收益，适宜采用收益法进行评估。

  “收益法”是运用适当的资本化率，将预期的评估对象房地产未来各期（通常为年）的正常纯收益折算到评估时点上的现值，求其之和得出评估对象房地产价格的一种评估方法。

  收益还原法公式运用收益法进行测算的公式为：

  租赁期内：

  V=a/r[1－1/(1+r)n]

  租赁期外：

  V=a/(r－g)[1－(1+g)n/(1+r)n]

  式中：V——评估房地产价值；

  a——评估房地产年净收益；

  r——评估房地产资本化率；

  g——评估房地产年递增比率；

  n——评估房地产的收益年限。

  1、珠海中富实业股份有限公司位于珠海市保税区1号地2号厂房（建筑面积为11,210.01平方米）投资性房地产于2014年12月31日账面值为27,457,526.00元，2015年12月31日评估值为人民币￥33,450,670.00元（大写人民币叁仟叁佰肆拾伍万零陆佰柒拾元整），2015年评估价值与2014年账面值比较增值额为5,993,144.00元，增值率为21.83%。

  1、珠海中富实业股份有限公司位于珠海市保税区1号地2号厂房（建筑面积为11,210.01平方米）投资性房地产于2014年12月31日账面值为27,457,526.00元，2015年12月31日评估值为人民币￥33,450,670.00元（大写人民币叁仟叁佰肆拾伍万零陆佰柒拾元整），2015年评估价值与2014年账面值比较增值额为5,993,144.00元，增值率为21.83%。

  （1）评估案例概况

  于2011年3月己将列入本次评估范围的投资性房地产租赁给珠海市中富胶盖有限公司，租赁协议中载明的租赁范围为2号厂房，租赁期限为9年10个月，租赁期内每满3年，双方可在5%的幅度内调整租金。根据《房产租赁协议补充协议》规定珠海中富实业股份有限公司于2013年5月将2号厂房中459平方改造成无菌车间并验收合格，无菌车间的月租金不含税单价改为26.65元/平方米。综合租赁协议及补充协议相关规定于评估基准日评估对象月租金为12.8元/平方米建筑面积（按《房地产权证》证载建筑面积测算）。土地使用权的使用用途为工业，土地性质为国有，使用类型为出让，终止日期为2050年12月29日；评估基准日时，土地开发程度为“五通一平”，宗地已全部开发利用。建筑物为钢筋混凝土结构，共1层，层高约8.5 米，其中约1/3面积分隔为两层使用，分隔出的第二层用作办公室，第一层整体用作 厂房。第一层中包含有卫生间、更衣间等配套设施。外墙贴条砖，内墙抹灰和金属型板隔断，地面为水泥抹平和环氧树脂地漆等，天花为金属型板，卷阐门等，白玻铝窗，水电消防设施齐全。

  （2）采用收益法计算过程

  收益法是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测评估对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到评估基准日后相加来求取评估对象价值的方法。

  （一）收益法测算过程

  1、有效毛收入

  （1）评估对象客观租金调查分析

  2015年12月31日至2017年12月30日期间，按合同约定，14.24元/平方米，

  2017年12月30日至2020年12月30日期间，按合同约定，15.59元/平方米.

  2020年12月30日以后租金分析：

  于评估时点，根据估价人员的市场调查，目前评估对象周边同类型工业物业每月建筑面积租金约为15-20元/平方米，以下是估价人员调查得到的租赁实例：

  ■

  经过综合分析，按上述三个租赁实例比较分析评估对象的客观租金水平。由于三个实例均位于相邻街道，所处于的区位状况相同（相近），租约签订时间大致相近，其他条款均属正常，主要差异为租金单价和场地的实物状况差异，故以简单的比较过程分析确定评估对象的客观租金，具体详见下表：

  ■

  按照上表情况，比较各实例与评估对象的差异后确定修正系数，又根据各实例与评估对象的相似程度，取其算术平均数为客观租金，从而得出评估对象在不考虑租约限制情况下的客观租金水平，详见下表：

  ■

  备注：实例修正后租金单价＝原租金单价×区位状况修正×实物状况修正

  评估基准日至2020年12月30日之后，租金递增比例为3.5％，则：

  预测2020年12月30日的租金水平：

  18×（1+3.5％）5＝21.37元/平方米

  评估对象客观租金＝租赁实例1×权重1+租赁实例2×权重2+租赁实例3×权重3

  2020年12月30日以后评估对象（未考虑租金损失的情况下）每年的客观租金收入为：

  21.37×12＝256.44（元/平方米）

  （2）租赁面积

  评估对象证载建筑面积为11210.01平方米，目前市场上租约约定的核算面积绝大多数为建筑面积，只有极少数以套内建筑面积或实用面积，本次评估以证载建筑面积为基准。

  （3）空置和租金损失

  2015年12月31日至2020年12月30日期间，由于委托方已签订租赁合同，其空置和租金损失率取0％。

  2020年12月30日以后空置和租金损失分析：一般租赁在租约签订之前，大约会有7—60天的谈判期，如厂房原本空置，则谈判期多数集中在10—45天的区间；如厂房原本已出租，则前手承租人多数会提前商谈转让承租权，则谈判期最低可缩短至0，故因谈判造成的空置损失按天数计，大多在10—40天的区间。按一般租约的租赁期1—3年分摊，则每年因空置造成的损失，可大致换算为年租金收入的1.5%—6.5%左右。在签订租约时，出租人会视乎承租人的实际经营使用、场地面积、租期长短等情况，提供3—30天的装修免租期，多数集中在7—20天的区间，同样地，如租约的租赁期为1—3年的话，则每年因免租造成的损失，可大致换算为年租金收入的1.0%—4.0%左右。另外，如租赁双方出现合同纠纷或承租人无法履约的情况，出租人亦有可能发生额外的租金损失，本次评估空置和租金损失率取3%。

  评估对象所在位于支干道，其空置和装修免租造成的租金损失合计数大致处于年租金收入的3%—8%之间，取其空置率为3%，租金损失率为3%，

  则2020年12月30日以后，评估对象的年租金损失合计为：

  256.44×（3%+3%）＝15.39（元/平方米）

  （4）有效毛收入

  评估对象的有效毛收入为考虑了租金损失后的租金收入，按客观年租金256.44元/平方米，年租金损失15.39元/平方米计算，有效毛收入为：

  256.44-15.39＝241.05（元/平方米）

  2、其他收入

  其他收入包括押金利息收入、经营收入分成、物业管理服务收入等，由于除押金利息收入以外的其他收入涉及复杂的核算条件和费用抵扣条款，且易随经营状况变动影响，一般难以全面准确考虑，本次评估仅分析押金利息收入。

  目前，一般租约约定的押金多数为月租金的1-3倍，或约定按某个整数数额，大多数为月租金的2倍，在签订租约时一次性支付，在履约完成时一次性无息退还，由此出租人可获取因持有押金而产生的利息收入、或其他可能的收入。该押金在租赁期内持有，但出租人一般无权、亦不宜利用押金作长期投资使用，在充分保证随时退还押金的情况下，一般作普通存款处理，故持有押金的收入一般以无风险的定期存款为主，其他可能的收入方式不宜作过于乐观的考虑，本次评估仅考虑押金利息收入。于评估基准日，银行一年期定期存款利率为1.5%，则其他收入为：

  21.37×2×1.5％×（1-3％-3％）＝0.61（元/平方米）

  3、年收入合计

  年收入合计＝有效毛收入+其他收入

  ＝241.66（元/平方米）

  4、运营费用

  （1）营业税及附加

  按照国家法律法规和评估对象所在税务部门的相关规定，营业税为年租金收入的5％计，教育附加费按营业税的3％计，城建税按营业税7％计，则营业税及附加合计为年租金收入的5.5%，则：

  营业税及附加=241.66×5.5%=13.29（元/平方米）。

  （2）房产税

  按照国家法律规定，出租型房地产的房产税为年租金收入的12％，则：

  房产税=241.66×12%=29.00（元/平方米）。

  （3）经营管理费

  根据估价人员的市场调查，对出租的房地产进行管理，一般会发生交通费、人员工资、通讯费等经营管理费用，视乎经营规模、场地使用性质的不同，经营管理费的费率大约按年租金收入的1.5%-3.0%左右，经综合分析评估对象的自身特点，本次评估确定经营管理费为年租金收入的2.0%，则：

  经营管理费=241.66×2%=4.83（元/平方米）。

  （4）房屋维修费

  按照一般租约条款，在承租人正常使用的情况下，出租人应承担出租房地产的维修责任，其中主要为结构部分和大型设备设施的修缮和维护更新，其他内部使用的小型设施和室内装修由承租人负责。根据估价人员的市场调查，房屋维修费一般以提取维修基金的方式处理，以房屋的造价为基数按比例每年提取，在实施修缮和维护更新时投入使用，视不同房屋的实际情况，一般提取比例为2.0%—5.0%左右。根据估价人员对评估对象建筑结构、新旧程度、设备设施等各方面情况分析，对比同类型房屋的造价信息，确定评估对象的维修费费率为2.0%，造价按1300元/平方米计，则：

  房屋维修费=1300×2%=26（元/平方米）。

  （5）房屋保险费

  通常情况下，出租人有可能会基于不可预见因素等风险的考虑而自行购买商业保险，或在有抵押或其他权利限制时，被要求购买某些强制性保险，以保证债权人或其他权利人的权益。相关保险条款只保障房屋所有权或部分的房屋所有权，不保障土地使用权，因而，如考虑房屋保险费，应以房屋的造价为基数。根据估价人员的市场调查，房屋保险费每年按合同约定支付，一般以房屋当年扣减折旧后的成新价值为基数，视不同的保险机构有不同的费率。一般大致为0.15%—0.3%之间。受折旧因素影响，房屋的成新价值基本处于递减状态，但由于保险费的费率较低，对评估价值影响轻微，为简化处理，估价人员确定评估对象的保险费费率为0.3%，造价按1300元/平方米计，不考虑房屋成新价值的变动情况，则：

  房屋保险费=1300×0.3%=4（元/平方米）。

  （6）其他相关费用

  在租赁过程中，会发生中介代理、租赁登记等其他相关费用，其中中介代理费用占主要，一般中介机构收取的费用为月总租金的30%—100%，多数集中在40%—60%的区间，连同其他费用，约占年租金收入的0.5%—1.0%左右。根据评估对象的情况，估价人员确定其相关费用合计为年租金收入的1.0%，则：

  其他相关费用=241.66×1%=2.42（元/平方米）。

  （7）运营费用合计

  运营费用合计＝营业税及附加+房产税+经营管理费+房屋维修费+房屋保险费+其他相关费用

  ＝78.14（元/平方米）

  5、净收益

  净收益＝年收入合计-运营费用

  ＝241.66-78.14

  ＝163.52（元/平方米）

  6、变化趋势分析

  评估对象所在区域工业已进入稳定增长经营期。目前，工业区一般厂房的租金变动率相对稳定，租金的年增长幅度大致为2%-8%，主要集中在2%-5%的区间，参考上述租赁实例的情况，经分析确定评估对象在剩余使用年限内平均的租金上升幅度约为每年3.5%。

  7、报酬率（资本化率）

  报酬率是收益法测算过程中影响很大的一项参数，其细微的变化也会导致最后估价结果的明显变动，一般确定报酬率的方式有累加法、市场提取法、投资报酬率排序插入法等，本次估价选用累加法确定报酬率，累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法。

  报酬率=无风险报酬率+投资风险报酬率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-易于获得融资的优惠率-所得税抵扣的优惠率

  通过市场调查，经估价人员综合分析确定报酬率定为6.0%，详见下表：

  累加法

  ■

  8、收益年限

  评估对象证载用途为工业，已征收国有土地使用权出让金，使用年限50年，至评估基准日2015年12月31日）土地使用权剩余使用年限为35.02年；所在建筑物其主体结构为钢筋混凝土，一般耐用年限为55—60年。根据《房地产估价规范》5.3.8：“当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用权年限确定未来可收益的年限”。故本次评估设定评估对象的剩余收益年限N为35.02年。

  9、将上述比较分析和市场调查得到的数值代入收益法计算公式：

  收益法计算公式：V=a/(r-g)×｛1-[(1+g)/(1+r)]n｝

  其中：V 一 市场价值

  a 一 年纯收益

  r 一 资本化率

  g 一 纯收益每年递增比率

  n 一 获取纯收益的持续年限

  其中 n=2，3，30.02，年纯收益a分段计算，

  r＝6.0%，g＝0％，0％，3.5%

  2015年12月31日至2017年12月30日期间计算过程：

  ■

  2017年12月30日至2020年12月30日期间计算过程：

  ■

  2020年12月30日以后计算过程：

  ■

  分段计算：

  V=a1/(r-0)×｛1-[(1+0)/(1+r)]2｝+ a2/(r-0)×｛1-[(1+0)/(1+r)]3｝×1/(1+r)2+ a3/(r-3.5)×｛1-[(1+3.5)/(1+r)]30.02｝×1/(1+r)5

  ＝197+322×0.89+3346×0.747

  ＝2983.90元/平方米

  则评估单价V＝2984（元/平方米）。

  评估总价=2984×11210.01=33,450,670元。

  2、杭州中富容器有限公司位于杭州经济技术开发区10号大街29号第6栋厂房中用于出租的一部分（建筑面积6,240平方米）及第8栋灌装车间全部（建筑面积13,597.72平方米）投资性房地产于2014年12月31日账面值为65,595,257.00元，2015年12月31日评估值为人民币￥76,076,930.00元（大写人民币柒仟陆佰零柒万陆仟玖佰叁拾元整），2015年评估价值与2014年账面值比较增值额为10,481,673.00元，增值率为15.98%。

  位于杭州经济技术开发区10号大街29号第8栋灌装车间全部（建筑面积13,597.72平方米）

  （1）评估案例概况

  第8栋灌装车间建筑面积13,597.72平方米，全部出租，建筑物为钢、钢混结构，共1层，总层高约11米，房屋建筑物建成于2004年11月,主要特征为独立柱钢筋砼基础和条形基础；H型型钢柱、C型轻型钢檩条、钢支撑；维护结构为240mm厚机砖砌体，墙(砌)体上部分为涂层压型钢板，板厚0.5MM；外墙水泥砂浆抹面；内墙混合砂浆抹面刷白色涂料；室内地面为砼垫层、水泥砂浆面层和防水地漆；门窗为塑钢窗、平开彩板门、卷闸门；屋面为夹心彩钢板屋面。约1/4建筑面积作办公室使用，其他部分用作厂房。包含有卫生间、更衣间等配套设施。

  评估对象于2011年2月出租给可口可乐装瓶商生产（杭州）有限公司使用，租赁期限为20年（自实际交付使用之日起），合约月租金为人民币338,333.00元（折合单价为25元每平方米），租赁期内的租金可每5年由租赁涉及的双方共同聘请评估机构进行评估，租金调整幅度以该评估报告为准。由于至2016年2月需重新调整租金，本次评估基准日为2015年12月31日，二者相距较近，故本次评估未考虑2016年1月1日至2016年2月间的租金差异，另外由于调整租金是以市场租金为依据，故评估人员认为现有租约对评估对象未来收益基本上无影响，评估对象未来收益表现为市场客观收益。

  （2）采用收益法计算过程

  收益法是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测评估对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取评估对象价值的方法。

  （一）收益法测算过程

  1、有效毛收入

  （1）评估对象客观租金调查分析

  于评估时点，根据评估人员的市场调查，目前评估对象周边同类型工业物业每月建筑面积租金约为20-30元/平方米，以下是评估人员调查得到的租赁实例：

  ■

  经过综合分析，按上述三个租赁实例比较分析评估对象的客观租金水平。由于三个实例均位于相邻街道，所处于的区位状况相同（相近），租约签订时间大致相近，其他条款均属正常，主要差异为租金单价和场地的实物状况差异，故以简单的比较过程分析确定评估对象的客观租金，具体详见下表：

  ■

  按照上表情况，比较各实例与评估对象的差异后确定修正系数，又根据各实例与评估对象的相似程度，取其算术平均数为客观租金，从而得出评估对象在不考虑租约限制情况下的客观租金水平，详见下表：

  ■

  备注：实例修正后租金单价＝原租金单价×区位状况修正×实物状况修正

  即：评估基准日2015年12月31日的客观租金为：25元/平方米。

  评估案例第8栋房地产于2011年2月已租赁给可口可乐装瓶商生产（杭州）有限公司，租赁期限为20年，合约月租金为人民币338,333.00元，即2011年2月至2016年2月的月租金单价为25元/平方米，租赁期内的租金可每5年由租赁涉及的双方共同聘请评估机构进行评估，租金调整幅度以该评估报告为准。根据租赁协议，租金调整日为2016年2月开始，与评估基准日较近，由于2015年12月31日至2016年2月间的合同租金与实际市场租金接近，本次评估不考虑2015年12月31日至2016年2月间的租金差异，均按市场租金，以评估基准日起进行计算。

  则：评估对象（未考虑租金损失的情况下）每年的客观租金收入为：

  25×12＝300（元/平方米）

  （2）租赁面积

  （下转B23版）