证券时报多媒体数字报

  （上接B22版）

  评估对象证载建筑面积为13,597.72平方米，目前市场上租约约定的核算面积绝大多数为建筑面积，只有极少数以套内建筑面积或实用面积，本次评估以证载建筑面积为基准。

  （3）空置和租金损失

  空置和租金损失分析：一般租赁在租约签订之前，大约会有7—60天的谈判期，如厂房原本空置，则谈判期多数集中在10—45天的区间；如厂房原本已出租，则前手承租人多数会提前商谈转让承租权，则谈判期最低可缩短至0，故因谈判造成的空置损失按天数计，大多在10—40天的区间。按一般租约的租赁期1—3年分摊，则每年因空置造成的损失，可大致换算为年租金收入的1.5%—6.5%左右。在签订租约时，出租人会视乎承租人的实际经营使用、场地面积、租期长短等情况，提供3—30天的装修免租期，多数集中在7—20天的区间，同样地，如租约的租赁期为1—3年的话，则每年因免租造成的损失，可大致换算为年租金收入的1.0%—4.0%左右。另外，如租赁双方出现合同纠纷或承租人无法履约的情况，出租人亦有可能发生额外的租金损失，本次评估空置和租金损失率取3%。

  评估对象所在位于支干道，其空置和装修免租造成的租金损失合计数大致处于年租金收入的3%—8%之间，取其空置率为3%，租金损失率为3%，

  则评估对象的年租金损失合计为：

  300×（3%+3%）＝18.00（元/平方米）

  （4）有效毛收入

  评估对象的有效毛收入为考虑了租金损失后的租金收入，按客观年租金300元/平方米，年租金损失18.00元/平方米计算，有效毛收入为：

  300-18.00＝282.00（元/平方米）

  2、其他收入

  其他收入包括押金利息收入、经营收入分成、物业管理服务收入等，由于除押金利息收入以外的其他收入涉及复杂的核算条件和费用抵扣条款，且易随经营状况变动影响，一般难以全面准确考虑，本次评估仅分析押金利息收入。

  目前，一般租约约定的押金多数为月租金的1-3倍，或约定按某个整数数额，大多数为月租金的2倍，在签订租约时一次性支付，在履约完成时一次性无息退还，由此出租人可获取因持有押金而产生的利息收入、或其他可能的收入。该押金在租赁期内持有，但出租人一般无权、亦不宜利用押金作长期投资使用，在充分保证随时退还押金的情况下，一般作普通存款处理，故持有押金的收入一般以无风险的定期存款为主，其他可能的收入方式不宜作过于乐观的考虑，本次评估仅考虑押金利息收入。于估价时点，银行一年期定期存款利率为1.5%，则其他收入为：

  25×2×1.5％×（1-3％-3％）＝0.71（元/平方米）

  3、年收入合计

  年收入合计＝有效毛收入+其他收入

  ＝282.71（元/平方米）

  4、运营费用

  （1）营业税及附加

  按照国家法律法规和评估对象所在税务部门的相关规定，营业税为年租金收入的5％计，教育附加费按营业税的3％计，城建税按营业税7％计，则营业税及附加合计为年租金收入的5.5%，则：

  营业税及附加=282.71×5.5%=15.55（元/平方米）。

  （2）房产税

  按照国家法律规定，出租型房地产的房产税为年租金收入的12％，则：

  房产税=282.71×12%=33.93（元/平方米）。

  （3）经营管理费

  根据评估人员的市场调查，对出租的房地产进行管理，一般会发生交通费、人员工资、通讯费等经营管理费用，视乎经营规模、场地使用性质的不同，经营管理费的费率大约按年租金收入的1.5%-3.0%左右，经综合分析评估对象的自身特点，本次评估确定经营管理费为年租金收入的2.0%，则：

  经营管理费=282.71×2%=5.65（元/平方米）。

  （4）房屋维修费

  按照一般租约条款，在承租人正常使用的情况下，出租人应承担出租房地产的维修责任，其中主要为结构部分和大型设备设施的修缮和维护更新，其他内部使用的小型设施和室内装修由承租人负责。根据评估人员的市场调查，房屋维修费一般以提取维修基金的方式处理，以房屋的造价为基数按比例每年提取，在实施修缮和维护更新时投入使用，视不同房屋的实际情况，一般提取比例为2.0%—5.0%左右。根据评估人员对评估对象建筑结构、新旧程度、设备设施等各方面情况分析，对比同类型房屋的造价信息，确定评估对象的维修费费率为2.0%，造价按1300元/平方米计，则：

  房屋维修费=1300×2%=26（元/平方米）。

  （5）房屋保险费

  通常情况下，出租人有可能会基于不可预见因素等风险的考虑而自行购买商业保险，或在有抵押或其他权利限制时，被要求购买某些强制性保险，以保证债权人或其他权利人的权益。相关保险条款只保障房屋所有权或部分的房屋所有权，不保障土地使用权，因而，如考虑房屋保险费，应以房屋的造价为基数。根据评估人员的市场调查，房屋保险费每年按合同约定支付，一般以房屋当年扣减折旧后的成新价值为基数，视不同的保险机构有不同的费率。一般大致为0.15%—0.3%之间。受折旧因素影响，房屋的成新价值基本处于递减状态，但由于保险费的费率较低，对评估价值影响轻微，为简化处理，评估人员确定评估对象的保险费费率为0.3%，造价按1500元/平方米计，不考虑房屋成新价值的变动情况，则：

  房屋保险费=1300×0.3%=3.9（元/平方米）。

  （6）其他相关费用

  在租赁过程中，会发生中介代理、租赁登记等其他相关费用，其中中介代理费用占主要，一般中介机构收取的费用为月总租金的30%—100%，多数集中在40%—60%的区间，连同其他费用，约占年租金收入的0.5%—1.0%左右。根据评估对象的情况，评估人员确定其相关费用合计为年租金收入的1.0%，则：

  其他相关费用=282.71×1%=2.83（元/平方米）。

  （7）运营费用合计

  运营费用合计＝营业税及附加+房产税+经营管理费+房屋维修费+房屋保险费+其他相关费用

  ＝86.55（元/平方米）

  5、净收益

  净收益＝年收入合计-运营费用

  ＝282.71-86.55

  ＝196.16（元/平方米）

  6、变化趋势分析

  评估对象所在区域工业已进入稳定增长经营期。目前，工业区一般厂房的租金变动率相对稳定，租金的年增长幅度大致为2%-8%，主要集中在2%-5%的区间，参考上述租赁实例的情况，经分析确定评估对象在剩余使用年限内平均的租金上升幅度约为每年3.5%。

  7、报酬率（资本化率）

  报酬率是收益法测算过程中影响很大的一项参数，其细微的变化也会导致最后估价结果的明显变动，一般确定报酬率的方式有累加法、市场提取法、投资报酬率排序插入法等，本次估价选用累加法确定报酬率，累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法。

  报酬率=无风险报酬率+投资风险报酬率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-易于获得融资的优惠率-所得税抵扣的优惠率

  通过市场调查，经评估人员综合分析确定报酬率定为6.0%，详见下表：

  累加法

  ■

  8、收益年限

  评估对象证载用途为工业，已征收国有土地使用权出让金，使用年限50年，至评估基准日2015年12月31日土地使用权剩余使用年限为30.01年；所在建筑物其主体结构为钢筋混凝土，一般耐用年限为55—60年。根据《房地产估价规范》5.3.8：“当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用权年限确定未来可收益的年限”。故本次评估设定评估对象的剩余收益年限N为30.01年。

  9、将上述比较分析和市场调查得到的数值代入收益法计算公式：

  收益法计算公式：V=a/(r-g)×｛1-[(1+g)/(1+r)]n｝

  其中：V 一 市场价值

  a 一 年纯收益

  r 一 资本化率

  g 一 纯收益每年递增比率

  n 一 获取纯收益的持续年限

  其中a=196.16 n=30.01，r＝6.0%，g＝3.5%

  计算过程：

  ■

  V= a/(r-3.5%)×｛1-[(1+3.5%)/(1+r)]30.01｝

  ＝4013元/平方米

  则评估单价V＝4013（元/平方米）。

  评估总价=4013×13,597.72=54,567,650.00元

  采用上述同样的评估方法，可以得出位于杭州经济技术开发区10号大街29号第6栋厂房中（建筑面积6,240平方米）投资性房地产市场单价3447元/平方米，市场总价21,509,280.00元。

  3、北京中富热灌装容器有限公司位于北京市怀柔区雁栖经济开发区雁栖东二路9号院2栋厂房（建筑面积为19,777平方米）投资性房地产于2014年12月31日账面值为￥46,443,954.00元，2015年12月31日评估值为人民币￥53,556,116.00元（大写人民币伍仟叁佰伍拾伍万陆仟壹佰壹拾陆元整），2015年评估价值与2014年账面值比较增值额为7,112,162.00元，增值率为15.31%。

  北京市怀柔区雁栖经济开发区雁栖东二路9号院2栋厂房（建筑面积为19777平方米）

  评估测算分析

  （1）评估对象概况

  评估对象是整栋房地产（证载总建筑面积为23,759.70平方米）中的一部分，所在建筑物为钢筋混凝土结构3层，本次评估范围为1-2层厂房（19,437平方米）及第三层配套办公室（340平方米）。房屋建筑物建成于2008年12月，钢筋混凝土结构，共3层，评估对象 位于第1层至第3层，1-2层层高约6米，顶层层高约3.5米，外墙贴保温铝塑板，内墙刷乳胶漆，楼地面为地砖和环氧树脂地漆，天花为金属扣板和白色乳胶漆等，钢框玻璃门与卷闸门，塑钢窗，内置5吨货梯一台，水电设施齐全。评估对象目前作为办公室、生产车间、配送中心、仓储等生产经营场所使用，维护使用状况正常。

  （2）采用收益法计算过程

  收益法是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测评估对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到评估基准日后相加来求取评估对象价值的方法。

  （一）收益法测算过程

  1、有效毛收入

  （1）评估对象客观租金调查分析

  租约期内：2015年12月31日至2019年7月24日期间，按合同约定，10.27元/平方米。租约期外客观租金通过市场比较法测算。

  2019年7月24日至2054年9月7日期间租金分析：

  于评估基准日，根据评估人员的市场调查，目前评估对象周边同类型工业物业每月建筑面积租金约为20-25元/平方米，以下是评估人员调查得到的租赁实例：

  ■

  经过综合分析，按上述三个租赁实例比较分析评估对象的客观租金水平。由于三个实例均位于相邻街道，所处于的区位状况相同（相近），租约签订时间大致相近，其他条款均属正常，主要差异为租金单价和场地的实物状况差异，故以简单的比较过程分析确定评估对象的客观租金，具体详见下表：

  ■

  按照上表情况，比较各实例与评估对象的差异后确定修正系数，又根据各实例与评估对象的相似程度，取其算术平均数为客观租金，从而得出评估对象在不考虑租约限制情况下的客观租金水平，详见下表：

  ■

  备注：实例修正后租金单价＝原租金单价×区位状况修正×实物状况修正

  评估对象客观租金＝租赁实例1×权重1+租赁实例2×权重2+租赁实例3×权重3

  评估基准日至2019年7月24日期间，租金递增比例为1.5％，则：

  预测2019年7月24日的租金水平：

  21.61×（1+1.5％）3.56＝22.79元/平方米

  2019年7月24日以后评估对象（未考虑租金损失的情况下）每年的客观租金收入为：

  22.79×12＝273.48（元/平方米）

  在租赁期内，租金水平远低于市场租金，主要是因为承租人为可口可乐装瓶商生产（东莞）有限公司与资产占有方是上下游合作企业，相互依存度较高。

  （2）租赁面积

  评估对象证载建筑面积为19，777平方米，目前市场上租约约定的核算面积绝大多数为建筑面积，只有极少数以套内建筑面积或实用面积，本次评估以证载建筑面积为基准。

  （3）空置和租金损失

  2015年12月31日至2019年7月24日期间，由于委托方已签订租赁合同，其空置和租金损失率取0％。

  2019年7月24日以后空置和租金损失分析：一般租赁在租约签订之前，大约会有7—60天的谈判期，如厂房原本空置，则谈判期多数集中在10—45天的区间；如厂房原本已出租，则前手承租人多数会提前商谈转让承租权，则谈判期最低可缩短至0，故因谈判造成的空置损失按天数计，大多在10—40天的区间。按一般租约的租赁期1—3年分摊，则每年因空置造成的损失，可大致换算为年租金收入的1.5%—6.5%左右。在签订租约时，出租人会视乎承租人的实际经营使用、场地面积、租期长短等情况，提供3—30天的装修免租期，多数集中在7—20天的区间，同样地，如租约的租赁期为1—3年的话，则每年因免租造成的损失，可大致换算为年租金收入的1.0%—4.0%左右。另外，如租赁双方出现合同纠纷或承租人无法履约的情况，出租人亦有可能发生额外的租金损失，本次评估空置和租金损失率取3%。

  评估对象所在位于支路，其空置和装修免租造成的租金损失合计数大致处于年租金收入的3%—8%之间，取其空置率为3%，租金损失率为3%，

  则2019年7月24日以后，评估对象的年租金损失合计为：

  273.48×（3%+3%）＝16.41（元/平方米）

  （4）有效毛收入

  2015年12月31日至2019年7月24日期间，由于委托方已签订租赁合同，合同租金为10.27元/平方米。有效毛收入为：

  （10.27×12）-0.00＝123.24（元/平方米）

  2019年7月24日以后有效毛收入分析：

  评估对象的有效毛收入为考虑了租金损失后的租金收入，按客观年租金273.48元/平方米，年租金损失16.41元/平方米计算，有效毛收入为：

  273.48-16.41＝257.07（元/平方米）

  2、其他收入

  其他收入包括押金利息收入、经营收入分成、物业管理服务收入等，由于除押金利息收入以外的其他收入涉及复杂的核算条件和费用抵扣条款，且易随经营状况变动影响，一般难以全面准确考虑，本次评估仅分析押金利息收入。

  目前，一般租约约定的押金多数为月租金的1-3倍，或约定按某个整数数额，大多数为月租金的2倍，在签订租约时一次性支付，在履约完成时一次性无息退还，由此出租人可获取因持有押金而产生的利息收入、或其他可能的收入。该押金在租赁期内持有，但出租人一般无权、亦不宜利用押金作长期投资使用，在充分保证随时退还押金的情况下，一般作普通存款处理，故持有押金的收入一般以无风险的定期存款为主，其他可能的收入方式不宜作过于乐观的考虑，本次评估仅考虑押金利息收入。于评估基准日，银行一年期定期存款利率为1.5%，则其他收入为：

  2015年12月31日至2019年7月24日期间，

  10.27×2×1.5％＝0.31（元/平方米）

  2019年7月24日以后

  22.79×2×1.5％×（1-3％-3％）＝0.64（元/平方米）

  3、年收入合计

  2015年12月31日至2019年7月24日期间，

  年收入合计＝有效毛收入+其他收入

  ＝123.24+0.31

  ＝123.55（元/平方米）

  2019年7月24日以后，

  年收入合计＝有效毛收入+其他收入

  ＝257.07+0.64

  ＝257.71（元/平方米）

  4、运营费用

  （1）营业税及附加

  按照国家法律法规和评估对象所在税务部门的相关规定，营业税为年租金收入的5％计，教育附加费按营业税的3％计，城建税按营业税7％计，则营业税及附加合计为年租金收入的5.5%，则：

  2015年12月31日至2019年7月24日期间

  营业税及附加=123.55×5.5%=6.795（元/平方米）。

  2019年7月24日以后

  营业税及附加=257.71×5.5%=14.174（元/平方米）。

  （2）房产税

  按照国家法律规定，出租型房地产的房产税为年租金收入的12％，则：

  2015年12月31日至2019年7月24日期间

  房产税=123.55×12%=14.826（元/平方米）。

  2019年7月24日以后

  房产税=257.71×12%=30.925（元/平方米）。

  （3）经营管理费

  根据评估人员的市场调查，对出租的房地产进行管理，一般会发生交通费、人员工资、通讯费等经营管理费用，视乎经营规模、场地使用性质的不同，经营管理费的费率大约按年租金收入的1.5%-3.0%左右，经综合分析评估对象的自身特点，本次评估确定经营管理费为年租金收入的2.0%，则：

  2015年12月31日至2019年7月24日期间

  经营管理费=123.55×2%=2.471（元/平方米）

  2019年7月24日以后

  经营管理费=257.71×2%=5.16（元/平方米）。

  （4）房屋维修费

  按照一般租约条款，在承租人正常使用的情况下，出租人应承担出租房地产的维修责任，其中主要为结构部分和大型设备设施的修缮和维护更新，其他内部使用的小型设施和室内装修由承租人负责。根据评估人员的市场调查，房屋维修费一般以提取维修基金的方式处理，以房屋的造价为基数按比例每年提取，在实施修缮和维护更新时投入使用，视不同房屋的实际情况，一般提取比例为2.0%—5.0%左右。根据评估人员对评估对象建筑结构、新旧程度、设备设施等各方面情况分析，对比同类型房屋的造价信息，确定评估对象的维修费费率为2.0%，造价按1300元/平方米计，则：

  房屋维修费=1300×2%=26（元/平方米）。

  （5）房屋保险费

  通常情况下，出租人有可能会基于不可预见因素等风险的考虑而自行购买商业保险，或在有抵押或其他权利限制时，被要求购买某些强制性保险，以保证债权人或其他权利人的权益。相关保险条款只保障房屋所有权或部分的房屋所有权，不保障土地使用权，因而，如考虑房屋保险费，应以房屋的造价为基数。根据评估人员的市场调查，房屋保险费每年按合同约定支付，一般以房屋当年扣减折旧后的成新价值为基数，视不同的保险机构有不同的费率。一般大致为0.15%—0.3%之间。受折旧因素影响，房屋的成新价值基本处于递减状态，但由于保险费的费率较低，对评估价值影响轻微，为简化处理，评估人员确定评估对象的保险费费率为0.2%，造价按1300元/平方米计，不考虑房屋成新价值的变动情况，则：

  房屋保险费=1300×0.2%=2.6（元/平方米）。

  （6）其他相关费用

  在租赁过程中，会发生中介代理、租赁登记等其他相关费用，其中中介代理费用占主要，一般中介机构收取的费用为月总租金的30%—100%，多数集中在40%—60%的区间，连同其他费用，约占年租金收入的0.5%—1.0%左右。根据评估对象的情况，评估人员确定其相关费用合计为年租金收入的1.0%，则：

  2015年12月31日至2019年7月24日期间

  其他相关费用=123.55×1%=1.24（元/平方米）。

  2019年7月24日以后

  其他相关费用=257.71×1%=2.58（元/平方米）。

  （7）运营费用合计

  2015年12月31日至2019年7月24日期间

  运营费用合计＝营业税及附加+房产税+经营管理费+房屋维修费+房屋保险费+其他相关费用

  ＝53.93（元/平方米）

  2019年7月24日以后

  运营费用合计＝营业税及附加+房产税+经营管理费+房屋维修费+房屋保险费+其他相关费用

  ＝81.43（元/平方米）

  5、净收益

  2015年12月31日至2019年7月24日期间

  净收益＝年收入合计-运营费用

  ＝123.55-53.93

  ＝69.62（元/平方米）

  2019年7月24日以后

  净收益＝年收入合计-运营费用

  ＝257.71-81.43

  ＝176.28（元/平方米）

  6、变化趋势分析

  2015年12月31日至2019年7月24日期间，由于委托方已签订租赁合同，其租金是固定的，则租金上升幅度为0％。

  2019年7月24日以后：

  评估对象所在区域工业已进入稳定增长经营期。目前，工业区一般厂房的租金变动率相对稳定，租金的年增长幅度大致为1%-3%，参考上述租赁实例的情况，经分析确定评估对象在剩余使用年限内平均的租金上升幅度约为每年1.5%。

  7、报酬率（资本化率）

  报酬率是收益法测算过程中影响很大的一项参数，其细微的变化也会导致最后估价结果的明显变动，一般确定报酬率的方式有累加法、市场提取法、投资报酬率排序插入法等，本次估价选用累加法确定报酬率，累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法。

  报酬率=无风险报酬率+投资风险报酬率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-易于获得融资的优惠率-所得税抵扣的优惠率

  通过市场调查，经评估人员综合分析确定报酬率定为6.0%，详见下表：

  累加法

  ■

  8、收益年限

  评估对象证载用途为工业，已征收国有土地使用权出让金，使用年限50年，至评估基准日2015年12月31日）土地使用权剩余使用年限为38.71年；所在建筑物其主体结构为钢筋混凝土，一般耐用年限为55—60年。根据《房地产估价规范》5.3.8：“当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用权年限确定未来可收益的年限”。

  故：2015年12月31日至2019年7月24日期间，评估设定评估对象的剩余收益年限N为3.56年。2019年7月24日以后，评估设定评估对象的剩余收益年限N为35.15年。

  9、将上述比较分析和市场调查得到的数值代入收益法计算公式：

  租赁期内：

  V=a/r[1－1/(1+r)n]

  租赁期外：

  V=a/(r－g)[1－(1+g)n/(1+r)n]

  其中：V 一 市场价值

  a 一 年纯收益

  r 一 资本化率

  g 一 纯收益每年递增比率

  n 一 获取纯收益的持续年限

  其中a1、2=69.62，176.31 n=3.56，35.15，

  r＝6.0%，g＝0％，1.5%

  2015年12月31日至2019年7月24日期间计算过程：

  ■

  2019年7月24日至2054年9月7日期间计算过程：

  ■

  分段计算：

  V=a1/r×｛1-[1/(1+r)]3.56｝+ a2/(r-1.5%)×

  ｛1-[(1+1.5%)/(1+r)]35.15｝×1/(1+r)3.56

  ＝217+3,065×0.8127

  ＝2,708.42元/平方米

  则评估单价V＝2,708（元/平方米）。

  评估总价=2,708×19,777=53,556,116.00元。

  问题4、据你公司年报披露显示，你公司未将转让河南中富容器有限公司的收益确认在本报告期。请你公司结合与收入确认相关的会计准则以及截至2015年12月31日该交易项下双方当事人的履约情况说明上述会计处理的原因和合理性。另外，请你公司说明截至回复本问询函之日，该转让事项的履约情况和履约安排（如有）、双方行为是否构成违约、该协议的履行是否存在实质障碍，以及对你公司确认处置收益的影响。

  答复：

  公司未将出售河南中富容器有限公司的收益确认在2015年度，依据为：

  依据会计准则，公司若将本次股权交易产生的处置收益确认在2015年度，需满足以下条件：

  （1）、在2015年度股权交易合同已经签署并生效。

  （2）、在2015年度转让方已收到大部分款项，且余款金额、支付方式和支付时间等已经确定。

  （3）、预计2016年1月底前标的公司完成工商登记变更，与标的股权对应的表决权、收益权等股东权利已经转移给购买方享有，原股东不再对此承担风险和享有收益。

  2016年1月31日的交易进展情况：

  （1）、2015 年 12 月 31 日，公司股东大会审议通过了本次交易。

  （2、）河南中富容器有限公司的股权于2016年1月27日已经完成工商变更手续，根据股权转让协议，珠海中富原享有的相应权利和应承担的义务转由兴中投资享有与承担。

  （3）、股权转让对价金额、支付方式和支付时间等已经确定，兴中投资已经按照约定的进度支付了7800万元股权转让款，且将在工商登记变更完成后的10天内付清5200万元的余款。

  鉴于上述股权转让协议中约定的事项均按计划完成，且兴中投资已支付60%的款项，故公司判断在协议约定的时间内能够收到剩余全部款项，且能够实现资产的实际交割。

  鉴于本次股权交易产生的处置收益确认在2015年度的条件在2016年1月30日的时点均已满足，故公司在假设本次交易能够正常履行和完成的情况下，在2016年1月30日公告的2015年度业绩预告中预计处置河南中富股权的收益可以计入公司2015年度的收益

  截至2015年度报告披露日，交易进展情况为：

  审计机构中喜会计师事务所于2015年11月开始对公司进行审计，在2016年1月30日前对于公司关于河南中富股权处置收益计入2015年度收益没有提出异议。在审计过程中，公司与审计师持续关注本次交易的后续进展情况，兴中投资于2016年2月3日支付了股权转让款1000万元之后，尚余4200万元一直未再支付，公司及时将兴中投资迟延付款事项通报了审计师，同时公司亦一直与兴中投资进行积极沟通，以电话及函件方式催促其付款。2016年2月中旬至3月下旬公司财务部门及相关部门与审计机构进行了多次沟通，，特别是3月12日及19日公司管理层与审计机构合伙人就本事项专门召开了两次沟通会进行沟通。至2016年3月下旬，经公司多次催促仍未收到兴中投资的剩余股权转让款，故公司于2016年3月24日召开审计委员会进行讨论，审计委员会、管理层、审计机构取得一致意见，认为河南中富容器有限公司虽然股权转让的工商变更手续已经完成，但后续转让价款是否能够足额收取存在重大不确定性，资产的实际交割亦未完成，本着谨慎性原则考虑，河南中富的股权转让收益不能确认在2015年度，视后续进展公司再做进一步判断。至本复函回复日该交易未有任何进展，兴中投资已违反支付股权转让款的期限约定，因此本交易后续发展亦存在不确定性，该协议的履行或许存在障碍，目前无法确认处置收益的影响。

  公司会随着本交易的进展及时履行临时信息披露义务，请广大投资者注意投资风险。

  问题5、据你公司年报披露显示，你公司合并资产负债表部分科目金额小于母公司资产负债表中对应科目的金额，请结合你公司与并表范围内子公司之间的交易情况，说明两张报表中主要科目（应收账款、预付款项、其他应收款、预收款项、其他应付款等）差额较大的原因及科目余额的准确性。

  答复：

  公司出现合并资产负债表中往来科目金额小于母公司资产负债表中往来科目金额主要原因是由于母子公司之间及子公司与子公司之间合并抵销数据所致。由于集团各单体公司之间有内部购销交易、债权债务往来等需抵销事项，故合并报表时对将个别财务报表各项目的加总数据中重复的因素等予以抵销，达到准确披露的目的。

  由于本集团采用集中销售及集中采购，且子公司数量较多，故母公司的应收账款、预付款项、应付账款、预收款项金额都较大；由于集团为了归集资金使用等设置了资金池进行资金调拨，故母公司其他应收款、其他应付款金额都较大。

  从合并口径考虑，上述内部购销交易、债权债务往来等事项形成的往来款余额，在合并报表中进行了抵销处理，合并报表仅反映了对外的资产负债余额。

  公司往来科目中合并报表内部往来具体抵消金额如下：应收账款：2,274,499,585.28元；预付款项：554,886,666.16元；其他应收款：7,891,209,885.79元；应付账款：2,771,424,615.29元；预收款项：478,843,046.86元；其他应付款：7,093,969,832.51元。

  问题6、据你公司年报披露显示，你公司报告期末资产包含金额为18,628,142.99元、款项性质为其他的其他应收款，请你公司说明其主要构成情况以及是否存在关联方非经营性资金占用的情况。

  答复：

  其他应收款中款项性质为其他的主要构成有：

  （1）应收设备款及材料款8,241,220.72元，主要为原预付的设备款或材料款等，由于设备及材料不能按期收货，经催收等流程后确定无法收回等原因，公司将该预付款项转入其他应收款，并相应计提了坏账准备。

  其中主要的债务如下（单项债务超过10万元的）：

  ■

  （2）待摊费用4,348,153.00元，主要为已经支付，尚未摊销完的房屋租金、保险费用、采暖费等，公司在列报时将该款项重分类进其他应收款。

  其中主要构成如下：（单个公司金额10万元以上）

  ■

  经分析，其他应收款的形成原因虽然多样，但均与公司正常生产经营有密切关系，不存在关联方非经营性资金占用的情况。

  问题7、据你公司年报披露显示，你公司报告期内未对在产品计提存货跌价准备，请你公司说明各类在产品的可变现净值及其确定方式，并结合其成本说明报告期内存货跌价准备计提的充分性。

  答复：

  公司的在产品均为瓶胚，根据生产工艺，从瓶胚到吹瓶成产成品的生产过程很快，且公司以销定产，在产品滞留时间较短。公司在进行跌价测试时，其可变现净值按日常活动中，以产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。

  由于公司与客户签订年度采购计划时，已经考虑了产品的毛利率，公司本年度的废品率保持一贯水平，对产品的成本控制较为严格。在产品（瓶胚）的主要成本构成为原材料，其中PET原料占比较大，故在产品的成本未出现高于估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额情况，本期未计提在产品存货跌价准备。

  问题8、据你公司年报披露显示，你公司报告期末应付股利余额为3,597,984.21元，请你公司说明该笔股利长期未能支付而挂账的原因。

  答复：

  公司报告期末应付股利余额3,597,984.21元，其中1,076,001.61 元为需支付给部分公司控股子公司少数股东Beverage Packaging Investment Limited的未分配股利，此部分未支付金额主要为2013年计提2012年1-6月应分配利润，其中未能支付的主要原因为税局不允许支付，因部分地区税局要求不可按半年度实现利润分配股利，而应按全年实现利润分配股利，而2012年全年实现净利润较半年度大幅减少。

  另一部分2,521,982.60元是公司需支付给部分未托管的社会公众股的股利。公司于1996年上市，在上市时有部分未托管股份，截至目前仍有1,277,795股份未正常托管至中国证券登记结算有限公司深圳分公司，该部分股份的股利无法正常支付，因此该笔股利长期未能支付而挂账。

  问题9、请你公司说明其他应付款下预提运营费用所涉及的商品或服务的类型、结算方式、预提相关费用后提供商品或服务的周期，该科目在报告期内的增减情况和原因，以及该科目期末余额披露的准确性。

  答复：

  其他应付款-预提运营费用2015年底余额为：42,524,641.6元，年初金额为：41,283,011.41元，2015年与年初基本持平，其涉及内容主要为各子公司预提的电费、水费及维修费，关于此部分费用结算模式一般为当月预提，次月收到发票，同时次月支付上月预提款项。

  具体明细如下：

  ■

  问题10、据你公司年报披露显示，你公司报告期内管理费用项下停工损失多达40,512,435.09元，请你公司说明该停工损失的原因、你公司采取的补救措施及效果（如有），以及该停工损失较高的情况会否在以后年度中持续存在。

  答复：

  管理费用停工损失主要为关停工厂发生的机器设备折旧与摊销，其2014年涉及金额为：31,935,435.69元，2015年较上年稍有增加，在此部分设备未计提减值准备或未对外出售前，此项费用会在以后年度持续存在。

  问题11、据你公司年报披露显示，你公司报告期内利润总额为-46,919,046.90元，而所得税费用为24,745,843.28元，差距较大，其中本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响较大，为42,351,247.06元。请你公司说明本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的主要构成，并结合你公司对其来源主体未来很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额的预测情况，说明本报告期未将该部分金额确认为递延所得税资产的理由。

  答复：

  公司本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的主要构成为：

  本期可抵扣暂时性差异由于资产减值原因形成的总额为23,342,645.66元，相应的所得税影响金额为5,835,661.42元；本期可抵扣亏损总额为162,153,286.28元，相应的所得税影响金额为40,538,321.57元。可抵扣亏损较大的公司为母公司由于单体报表亏损，导致形成9569万元的可抵扣亏损金额。

  公司对其来源主体未来很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额的预测情况主要由公司对各主体以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应税所得为限，确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产，应税所得的确认为公司对各主体未来三年即2016—2018年度的企业正常生产经营活动预测实现的应纳税所得额。公司实际编制各主体2016年度的预算指标，根据预测的未来两年饮料行业销售增长率、通货膨胀率等数据，估算2017年度及2018年度的预算指标。根据预测该3年的应纳税所得额为限，分析计算各主体未来很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。各主体的可抵扣暂时性差异如果大于预测该3年的应纳税所得额限额，则大于部分不予确认递延所得税资产。

  如由于本期产生的可抵扣暂时性差异中很大一部分来源于母公司的可抵扣亏损，经分析，未来三年母公司正常生产经营活动预测实现的应纳税所得额不可能用来抵扣可抵扣暂时性差异，故未确认母公司的递延所得税资产。

  问题12、据你公司年报披露显示，你公司报告期内向珠海市中富胶盖有限公司销售瓶及瓶胚的本期发生额与上期相比大幅减少，请你公司结合该类交易对手方的确定标准说明本年度该类关联交易金额显著降低的原因、对你公司该类交易的收入的影响，以及预计未来年度的变动趋势。

  答复：

  珠海市中富胶盖有限公司与我司曾为同一实际控制人CVC控制的关联人，2015年1月27日我司控股股东由CVC控制的ASIA BOTTLES (HK) COMPANY LIMITED 变更为深圳市捷安德实业有限公司，珠海市中富胶盖有限公司不再是我司同一控制人控制的关联人，而是根据深圳证券交易所《股票上市股则》的10.1.6条的规定而视同为上市公司关联人。

  2014年度公司对珠海市中富胶盖有限公司瓶及瓶胚销售额为17.4万元，而2015年度瓶及瓶胚销售额只有0.54万元，珠海市中富胶盖有限公司主营业务为胶盖的生产与销售，其购置瓶及瓶胚主要为了研发及生产测试所需，不会发生大规模采购，不会对本公司该类业务构成重大影响，预计未来亦不会有大的变动。

  问题13、据你公司2014年和2015年年报披露显示，你公司前5大供应商变动较小，请结合你公司的采购品种、各品种的市场供应情况、你公司挑选供应商的标准和内控程序，以及你公司的议价能力等因素说明你公司是否存在过度依赖特定供应商的风险及防范措施。

  答复：

  首先，我公司现主要原材料采购品种瓶级聚酯切片、聚乙烯胶粒等均属于石油衍生品，产业结构稳定、产业链发展相对成熟，各主要供应商生产经营及市场占有率变化不明显。

  其次，我公司作为食品包装制造企业，公司《原辅料采购控制程序》、《原辅料供应商管理程序》等内控文件明确规定了供应商选择、评估、产品测试等严格要求，不符合国家及行业卫生、环保、质量等综合评估标准的供应商坚决不能采用。

  综合以上，我公司主要原材料采购均为在行业合格供应商范围内综合比较并筛选部分优秀供应商进行较稳定的合作，同时不放弃新供应商开发以引入合理竞争、提升议价空间；既保障关键型采购项目的供应稳定性，也不过度依赖某个特定供应商。

  问题14、据你公司年报披露显示，你公司报告期银行承兑汇票保证金由期初的50,218,833.90元减少为期末的0元，请结合你公司报告期内使用汇票作为结算工具及银行汇票保证金收取标准等情况说明上述变动的原因、持续趋势和对你公司结算成本的影响。

  答复：

  2015年年初银行承兑汇票为5,020万元，其保证金比例为100%，每月余额具体情况如下：（单位：万元）

  ■

  上述承兑汇票保证金标准一直采用百分比的标准，其主要原因为银行未有贸易融资授信额度，因为所有承兑汇票于15年8月末已全部结清，后期未再办理。

  问题15、请补充披露报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因。

  答复：

  报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因为：

  报告期内公司经营活动现金净流量为352,121,081.90元，由于折旧、摊销以及财务费用的影响总额达380,776,575.74元，致使本年度净利润指标偏离经营活动现金净流量。

  问题16、请你公司按季度计算公司的收入净利率（区分扣除非经常性损益和未扣除非经常性损益两种情况），并说明其波动较大的原因。

  答复：

  ■

  公司作为一家饮料包装企业，其销售额波动主要受季节性影响，第1、4季度为生产淡季，第2、3季度为生产旺季。第2季度作为全年最大销售额，金额达到5.8亿元，其对应的收入净利率达到8%，为全年最高；而最低销售额的第4季度才3.1亿元，其对应的收入净利率（未扣减非经常性损益）为-19%，扣减非经常性损益后为-27%，亦为全年最低。

  波动的主要原因为：

  A、第三季度营业收入较第二季度减少了5,180万元，归属于上市公司股东的净利润却减少了5,770万元，其主要原因如下：

  1、 由于销售收入降低而减少的边际贡献利润为2,487万元。

  2、 由于业绩下滑，预期利润目标未完成，经管理层决定冲减已计提奖金1,903万元。

  B、第二季度营业收入较第一季度增加了12,922万元，归属于上市公司股东的净利润增加了8,734万元，其主要原因如下：

  1、 由于销售收入增加而增加的边际贡献利润为6,203万元。

  2、 由于业绩下滑，预期利润目标未完成，经管理层决定冲减

  已计提奖金1,903万元。

  问题17、请说明你公司各季度经营活动产生的现金流量净额波动较大的原因。

  答复：

  1、经营活动产生的现金流量净额变动主要受销售额大小影响，销售额越大，其产生的经营性净现金流亦会越大，第2季度作为最大销售额，其对应的经营性净现金流也是最大，详情见如下：

  ■

  2、关于收到与支付其他与经营活动有关的现金中的收回与支出经营性往来款对现金流量净额亦产生较大影响，此部分主要为承兑汇票保证金变动造成，具体情况如下：

  （单位：万元）

  ■

  问题18、请你公司核实下述披露信息的准确性和完整性，如有错误或缺漏，请予以更正或补充：

  （1）请在年报第108页补充披露“按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况”表格的具体内容。

  答复：

  按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况为：

  ■

  问题18、（2）请核实年报第120页“重要在建工程项目本期变动情况”表格中第二列数据的单位是否有误。

  答复：

  公司列示的预算金额为“万元”数据，单位应该为“元”。

  列示如下：

  ■

  问题18、（3）请核实年报第134页“应付债券的增减变动”表格是否存在缺行。

  答复：

  缺少表头，现修改如下：

  ■

  问题18、（4）请核实年报第147-148页“外币货币性项目”表格是否存在缺行。

  答复：

  缺少两行表头，修改内容列示如下：

  ■

  五、公司申请事项获得深圳证券交易所审核同意

  公司提交的关于撤销公司股票交易退市风险警示的申请已获深圳证券交易所审核同意，根据《深圳证券交易所股票上市规则》第 13.2.18 条的规定，公司股票将于2016年4月26日停牌一天，2016年4月27日开市起恢复交易。公司证券简称自2016年4月27日开市起由“*ST中富”变更为“珠海中富”，证券代码不变，仍为“000659”，股票交易的日涨跌幅限制由5%变更为10%。

  六、其他相关说明

  公司指定信息披露媒体为《中国证券报》、《证券时报》及巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn），公司所有信息均以在上述媒体刊登的信息为准，敬请投资者注意投资风险。

  特此公告。

  珠海中富实业股份有限公司董事会

  2016年4月25日

  证券代码：000659 证券简称：*ST中富 公告编号：2016-047

  珠海中富实业股份有限公司

  关于2015年年度报告的补充更正公告

  本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

  公司于2016年4月9日在《中国证券报》、《证券时报》和巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）上披露了公司2015年年度报告全文及其摘要，现就事后审核中发现的问题，对公司2015年年度报告中部分事项做补充更正披露如下：

  一、公司年报第9页“第三节、公司业务概要”中的“一、报告期内公司从事的主要业务”补充披露如下：

  修改前：

  “一、报告期内公司从事的主要业务

  公司目前主要从事碳酸饮料、热灌装饮料、饮用水和啤酒包装用PET瓶、PET瓶胚、标签、外包装薄膜、胶罐、纸杯的生产与销售，并同时为企业提供饮用水、热灌装饮料代加工灌装服务，主要客户为可口可乐、百事可乐、乐百氏、怡宝等大型饮料生产企业。

  公司是目前国内生产规模最大的饮料塑料包装企业之一，也是生产能力最大的饮料代加工（OEM）企业。具有完整的饮料塑料包装、代工产业链，近年来公司业务不断向下游延伸，伴随着饮料代加工（OEM）业务的逐步壮大，进一步丰富了公司的产品线。公司经营规模领先的同时，成本和费用支出仍维持在较高水平，盈利水平并未随之有效提升。公司将立足于现有的规模及产业链优势，提升价格竞争力，努力控制产品成本和费用支出，紧跟客户需求，为客户提供更完善的产品和配套服务，提升持续盈利能力，实现公司可持续发展，维护投资者利益。”

  修改后：

  “一、报告期内公司从事的主要业务

  公司目前主要从事碳酸饮料、热灌装饮料、饮用水和啤酒包装用PET瓶、PET瓶胚、标签、外包装薄膜、胶罐、纸杯的生产与销售，并同时为企业提供饮用水、热灌装饮料代加工灌装服务，主要客户为可口可乐、百事可乐、乐百氏、怡宝等大型饮料生产企业。2015年下半年，更是依托自身的“水源多样、设备先进、质量保证、价格优惠”的优势，开展定制水的业务，提供广告宣传、招待等个性化水定制产品。

  公司是目前国内生产规模最大的饮料塑料包装企业之一，也是生产能力最大的饮料代加工（OEM）企业。具有完整的饮料塑料包装、代工产业链，近年来公司业务不断向下游延伸，伴随着饮料代加工（OEM）业务的逐步壮大，进一步丰富了公司的产品线。

  公司的经营模式为：通过位于分布在全国各省市的工厂为客户进行饮料包装产品、代加工的一体化服务。主要有两种类型，其一为大型饮料厂商提供塑料包装产品生产配套服务。其二为饮料品牌商提供饮料代加工（OEM）服务。公司采购模式为自身直接向PET材料供应商采购PET原料、由客户指定PET材料供应商后公司进行采购或者由客户直接提供PET原料，公司负责加工生产。公司所属饮料包装行业为市场充分竞争的成熟行业。根据我国的气候特征，饮料行业在每年一、四季度为传统淡季，二、三季度随着天气炎热为行业旺季，公司作为饮料行业配套包装产品的生产服务商，具有上诉周期性特点。饮料行业市场容量大，技术壁垒低，竞争激励，公司在PET饮料包装行业内属于国内两大龙头企业之一。

  公司经营规模领先的同时，成本和费用支出也维持在较高水平，盈利水平并未随之有效提升。公司将采取如下措施改善经营状况，提升经营业绩：1）继续服务好传统客户，紧跟客户的拓展步伐，加强和客户的沟通交流，迅速响应，巩固提升产品市场占有率，在服务好现有客户，为现有客户贡献价值的同时，积极拓展新增客户，如景田、汇源、好彩头、白象、宝洁等客户；2）成本控制方面狠下功夫，包括降低制造成本、提升效率、严控管理费用等；3）重视运营改善提升工作，目标到厂责任到人，确保产品质量，提高生产效率；4）资金管理方面量入为出，继续抓紧货款回笼，控制库存，加快周转速度。5）加强新客户、新品种、新领域的市场拓展力度，发展自有品牌产品，如广告水、功能饮料。

  未来公司会充分发挥技术、人才优势，逐步拓展非饮料塑料包装领域的市场，向日化包装瓶、啤酒包装瓶等领域寻求更广阔的市场空间和发展机会，在条件成熟时，推出自有品牌，从单纯的加工企业转为食品饮料提供商。同时探索多元化发展，成立跨境电商物流仓储基地；发展金融产品，成立资产管理公司及跨境设备租赁公司。”

  二、公司年报第108页“（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况”补充披露如下：

  修改前：

  （4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况

  ■

  修改后：

  （4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况

  ■

  三、公司年报第120页“（2）重要在建工程项目本期变动情况”表格中第二列数据的单位有误，公司列示的预算金额为“万元”数据，实际单位应该为“元”，现更正披露如下：

  修改前：

  （2）重要在建工程项目本期变动情况

  单位： 元

  ■

  修改后：

  （2）重要在建工程项目本期变动情况

  单位： 元

  ■

  四、公司年报第134页“（2）应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）”缺少表头，现更正披露如下：

  修改前：

  （2）应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）

  单位： 元

  ■

  修改后：

  （2）应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）

  单位： 元

  ■

  五、公司年报第147-148页“（1）外币货币性项目”缺少两行表头，现更正披露如下：

  修改前：

  （1）外币货币性项目

  单位： 元

  ■

  修改后：

  （1）外币货币性项目

  单位： 元

  ■

  补充更正后的《公司2015年年度报告》全文同日披露于巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn），《公司2015年年度报告摘要》同日披露于《中国证券报》、《证券时报》、巨潮资讯网 (www.cninfo.com.cn)，敬请投资者留意公司在指定信息披露媒体刊登的相关信息。

  特此公告。

  珠海中富实业股份有限公司董事会

  2016年4月25日