证券时报多媒体数字报

  第一节 重要提示

  一、重要提示

  本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。

  本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司2015年年度报告已经公司第六届董事会第二十三次会议审议通过。会议应到董事9名，实到董事9名。没有董事、监事、高级管理人员对年度报告内容的真实性、准确性、完整性无法保证或存在异议。

  天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）已对本公司2015年年度财务报告进行了审计，并出具了标准无保留意见的审计报告。

  公司负责人董事长黄辉/先生、财务总监李晓红/女士及会计机构负责人周立松/先生声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

  公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

  二、基本情况

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  三、释义

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  第二节 报告期主要业务或产品简介

  一、宏观经济及行业政策

  2015年是历史上一个格外特别的年份，股市风云突变，从一路高歌到千股跌停，从杠杆牛市到亘古未有的股灾，演绎过山车一般的神话。上半年，处在“白银时代”的房地产业表现差强人意，开发投资、土地购置面积、新开工等指标早早进入“寒冬”。同时“互联网+”时代的全面开启风光无限，人的思维模式和生活方式被彻底颠覆，传统商业地产受到巨大冲击。在如此严峻的局势下，房地产行业步入调整期，业内开始思考变革和出路。政策方面，在国家倡导的去库存大背景下，政府进行了三次降息、二次降准、降低二套房首付比例以及营业税、公积金等多重政策调整，购房需求开始逐步释放。与此同时，在M2依然保持高速增长的背景下，房地产仍是目前最佳的资产保值途径。下半年，在政策、资金等多重因素的叠加之下，全国商品房销售显著好转并创新高，但销售与投资背离的现象并没有扭转，城市间的分化在进一步加剧。一线及部分重点二线城市市场回升力度明显要好于其他城市，在公司长期深耕的一线城市——上海， 2015年率先回暖并快速升温，库存呈现快速去化的态势，一度导致市场出现抢购风潮。然而，对于全国大多数的三四线城市而言，高库存依然是其需要面临的严峻考验。

  在一贯的稳健发展经营理念下，公司踏准市场节奏、把握市场脉搏，有效规避市场风险，且经过多年的实践积累和创新突破，确立了绿色科技建筑技术集成商的市场领先地位。公司积极推进“绿色科技战略”，持续加大科技创新力度，进一步整合提升综合开发能力，充分发挥产品在节能、环保、防霾除霾方面的专利技术优势，积极探索“互联网+”房地产，加大对智慧社区的研究和建设，着力打造一批装修标准化、装配化的绿色建筑精品，做深做透绿色科技地产细分市场，与传统房地产行业形成错位竞争，促进企业核心竞争力螺旋式上升。

  展望未来，短期来看，由于去库存的需要，2016年的政策主基调是“继续宽松”，但一线及重点二线城市政策将会趋紧。截止到2016年3月，继上海之后，深圳、南京、苏州、武汉、青岛等一线和重点二线城市由于房价涨幅较大、市场趋热，也纷纷出台了楼市调控政策，包括加强非户籍限购、提高二套房首付比例、严查首付贷、缩减公积金贷款额度等一系列政策；而部分二线和三四线城市可能会在未来出台一些刺激性政策以更好地去库存，这种在全国范围内“因城施策、分类调控”的现象将变得越来越普遍。

  总之，在全国经济增速下滑和去库存的大背景下，市场整体强势反弹的可能性不大，下半年或将平稳调整，城市分化将进一步加剧，三四线城市将面临较大的去化压力。

  二、公司业务及业务模式

  公司系以房地产开发为主业，集建筑安装、建材加工、装饰设计、房产经纪、广告传播、物业管理于一体的全产业链服务商。

  经过多年高速发展的中国房地产业已进入标准的红海模式，趋势性机会减少，结构性机会仍然存在，跨界融合成为产业发展的新常态。过去一年，公司加快适应经济形势的变化，主动实施新的产业布局，进军文化产业，启动了并购观印象的重大资产重组事项，目前正在有序推进中。收购完成后，公司将确立“房地产+文化”的双主业格局，明确“稳步发展房地产业，快速发展文化产业”的发展路径，明确双主业市场定位，实施协同发展。三湘地产定位为“绿色科技建筑”，巩固在绿色地产的行业领先地位，继续担当绿色建筑领域的排头兵；三湘文化定位为具有顶尖艺术水准、较高市场占有率和品牌知名度的旅游文化演艺产业，打造中国文化演艺行业艺术水准国内第一品牌。

  公司以通过“招、拍、挂”公开出让方式取得土地为主要渠道，自主开发、建设、销售为主，持有为辅。房地产开发主要为住宅及社区配套商业，其中住宅地产以中、高层刚需、改善性住宅为主、低密度多层住宅为辅。业务范围覆盖长三角、珠三角以及京津冀，基本实现了沿海经济发达区域的布局。

  公司坚持以“高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”为统领，以客户微体验为追求，建设“绿色科技精品工程”，形成绿色施工、采购、管理、营运、服务等一系列闭合环节，提高客户的满意度和品牌美誉度，提升企业的市场竞争能力。

  公司重视提高绿色地产发展质量，大量吸收欧洲先进理念，引进绿色环保新工艺、新材料和新产品，多项自主研发成果获得国家专利并取得卓有成效的市场效应，引领行业标准，全面推行绿色建筑认证，在节能环保技术综合运用上不断创新，进一步改善绿色建筑运行效能，以人为本，增强住户体验感。

  在严格规范的内控管理下，凭借快速周转的开发策略、集中采购的成本优势、高效多源的资金使用效率，专注细分市场的风险规避能力，结合建筑安装、装饰施工、市场营销、物业管理等全产业链经营模式，公司逐步确立了“绿色科技建筑技术集成商”的发展方向，并成为备受瞩目的行业领军企业，为公司产品溢价能力打下坚实基础。

  三、房地产销售情况

  报告期内，公司开发建设的房地产项目上海三湘海尚城、三湘未来海岸、三湘七星府邸、三湘海尚名邸、三湘四季花城、虹桥三湘广场、中鹰黑森林等合计实现销售面积13.11万平方米，销售金额37.24亿元，同比分别增长77%和134%。

  报告期内，公司主要在售项目如下：

  单位：万平方米

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  备注：表中所述面积包括地上及地下面积。

  四、房地产出租情况

  报告期内，公司房地产项目主要出租情况如下表所示：

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  五、土地拓展情况

  报告期内，公司没有新增土地储备。未来将根据市场形势，加大对已进入城市的投资研判，适时增加土地储备。

  公司现有土地储备情况见下表“在建和拟建项目情况”。

  六、在建和拟建项目情况

  报告期内，公司拥有的在建和拟建项目情况如下表所示：

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  七、工程建设情况

  报告期内，主要在建/竣工项目情况如下：

  “虹桥三湘广场”2015年竣工面积约6.69万平方米，项目竣工。

  “三湘海尚名邸”（南翔三湘森林海尚）2015年竣工面积约20.55万平方米，项目竣工。

  “中鹰黑森林”2015年在建面积约9.44万平方米，项目工程进展顺利。正在进行装饰工程施工及配套工程施工。

  “三湘四季花城牡丹苑”（三湘四季花城E块）2015年在建面积约2.88万平方米，主体结构封顶。

  “三湘海尚云邸”（崇明）2015年在建面积约12.61万平方米，项目工程进展顺利，住宅结构90%封顶。

  “三湘海尚福邸”（浦东张江）2015年在建面积约6.02万平方米，主体结构全部封顶。

  “三湘森林海尚城”（燕郊）分为六地块，分别为：YJ2011-014、YJ2011-015、YJ2011-016、YJ2011-017、YJ2011-018、YJ2011-019，总用地面积约为36.16万平方米。YJ2011-015号住宅地块总建筑面积约16.86万平方米，2015年四证已办理完毕，并于2015年12月进场施工；YJ2011-014号商业地块前期手续正在办理中；YJ2011-017号、YJ2011-018号住宅地块处于方案设计阶段。

  报告期内，主要拟建项目情况如下：

  “浦东前滩项目”2015年完成该项目岩土工程勘察报告及项目设计、勘察招投标工作。

  八、获取荣誉情况

  报告期内，公司及下属公司主要获得以下荣誉：

  三湘股份有限公司获“2015年度价值地产企业”及“最佳管理团队上市公司”。

  三湘股份有限公司获“2015中国绿色地产运营十强”。

  上海三湘（集团）有限公司获“2015上海民营企业100强”。

  上海三湘（集团）有限公司获“2013-2014年上海房地产开发企业50强”。

  上海三湘（集团）有限公司获“上海市五星级诚信创建企业”。

  上海三湘（集团）有限公司获“上海绿色建筑贡献奖”。

  上海三湘（集团）有限公司获“2013-2014年度上海市文明单位”。

  “三湘海尚福邸”项目获“上海市第九届优秀住宅评选”金奖。

  上海三湘建筑装饰工程有限公司承建的部分栋号获“2014年度上海市优质工程（结构工程）奖”。

  上海三湘装饰设计有限公司获“2014年度上海市信得过家庭装饰企业”。

  上海三湘建筑材料加工有限公司获“2015年度上海市建筑门窗行业质量诚信优胜企业”。

  上海湘海房地产发展有限公司获“上海市房地产开发企业诚信承诺活动诚信承诺企业”。

  上海三湘房地产经纪有限公司获“第十四届（2014）上海市房地产营销代理企业二十强金桥奖”。

  上海三湘物业服务有限公司获“2013-2014年度上海市文明单位”。

  第三节 主要会计数据和财务指标

  一、 近三年主要会计数据和财务指标

  公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据

  □ 是 √ 否

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  截止披露前一交易日的公司总股本：

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  是否存在公司债

  √ 是 □ 否

  参见本报告第九章“公司债券相关情况”。

  公司是否存在最近两年连续亏损的情形

  □ 是 √ 否 □ 不适用

  非经常性损益项目及金额

  单位：元