证券时报多媒体数字报

  冯海宁

  国务院办公厅日前印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。培育和发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度，对于促进实现住有所居的目标意义重大。

  过去多年，我国住房市场一直是重售轻租，这也是导致国人租房比例偏低的原因之一。上述意见出台，意味着我国即将进入住房售租并举时代，不仅有利于中国楼市均衡发展，也有利于降低年轻人、农民工等买不起商品房的群体的居住成本，让更多人居住权益受到保障。此外，还有利于减少空置率、消化库存。这些措施一旦落地，随着供应增加自然可以抑制租金上涨；同时，由于可以分流住房需求，对于商品房价格还可以起到抑制作用。

  在笔者看来，尽管培育和发展住房租赁市场是一个较为复杂的系统工程，落实以上措施也需要一个过程，但调控成效如何关键在于能否抓住“牛鼻子”，这个“牛鼻子”就是“稳定房租”。因为房租价格水平不仅是住房租赁市场健康与否的直接反映，也是观察承租人经济负担的重要指标。

  房租价格是反映住房租赁市场供需关系、民生冷热情况的“温度计”。因此，应该像稳定房价一样来稳定房租，围绕“稳定房租”来设计我国住房租赁市场的监管体系、研究体系、服务体系等。

  首先，应该详细统计、单独发布各个城市的房租价格变化。房租虽早有官方统计，但多年来一直包含在居民消费价格变动情况中，没有像70个大中城市房价一样详细统计、单独发布。今后应该把房租统计与发布作为培育和发展住房租赁市场的基础来抓，让房租成为政府、企业、承租人判断住房租赁市场的尺子。

  其次，围绕“稳定房租”来抓供应、调需求。房租高，说明出租房源供应不足，需要增加供应；如果房租低，说明租房需求不足，需要鼓励租房。这次出台的措施主要是从供给侧入手，相比以往楼市调控主要从需求侧入手是一种进步，但坦率地说，这种供给侧改革仍然难度不小，比如增加供应既需要鼓励也需要倒逼还需要规范，例如，征收房产税可以增加房屋持有成本，倒逼房主主动出租空置房屋，就能降低市场租金水平。

  其三，围绕“稳定房租”完善信息公开和市场监管。我国住房租赁市场问题多，主要原因之一是房屋中介行业不够规范，比如说垄断房源信息、高佣金、假房源、黑中介等问题突出。一旦从“稳定房租”入手，必须有效规范中介市场，同时要建立住房租赁公共信息服务平台等，可防止中介机构利用信息垄断优势随意抬高租金、牟取高佣金。

  另外，落实上述政策措施还需要明确时间表和责任人，尤其要与地方主政官员、主管官员的切身利益挂钩，比如，把地方房租水平与地方相关官员的政绩考核挂钩。