证券时报多媒体数字报

  项峥

  今年年初一线城市房地产市场高温遭遇政策调控升级后热度明显下降，而二线城市接力一线城市房价上涨势头，出现了房价大幅上涨，加上土地市场溢价率屡创新高，地价上涨进一步固化房价上涨预期，导致二线城市房地产市场出现高温不退现象。虽然二线城市房价上涨逻辑固然有类似一线城市房价上涨的因素，但基本面条件并不支持二线城市房价追赶一线城市，需要高度警惕部分二线城市房价上涨带来的透支风险。

  二线城市楼市高温不退

  今年以来，二线城市房地产市场启动几乎与一线城市同步，只不过房价同比涨幅稍微落后于一线城市而不被市场广泛关注。2016年2月末，南京、厦门、合肥等城市新建商品住宅价格环比涨幅分别为2.6%、1.3%、2.3%，低于深圳3.5%的环比涨幅，但同期北京、上海的环比涨幅分别为2.1%、2.4%。南京、厦门、合肥等城市新建商品住宅价格同比涨幅分别为13.3%、6%、10.1%，而同期北京、上海、深圳分别同比上涨12.9%、20.6%、56.9%。

  “两会”期间对一线城市房地产中介“过桥贷”、“首付贷”等违规房地产融资和房价过快上涨的关注，导致“两会”后一线城市出台了严厉的房地产调控措施，市场成交出现萎缩，自4月以来房价总体涨势放缓。据测算，一线城市新建住宅和二手住宅环比平均涨幅分别比上月收窄0.8和0.7个百分点。其中，深圳房价环比涨幅放缓最为明显，其幅度只有0.5%。

  一线城市房地产市场热度快速传导，二线城市房地产市场成为市场投资炒作热点。据国家统计局发布的2016年5月全国70个大中城市住宅销售价格变动情况，环比价格上涨的城市有60个，厦门涨幅最高，为5.5%；合肥、南京、天津、杭州、武汉、福州、无锡、南昌等城市涨幅单月环比均超过了1%；厦门、南京和合肥的房价同比涨幅均超过20%，已赶超北京、广州；而杭州、天津、福州、武汉、惠州等五城市的房价涨幅也超过10%。今年前5个月全国热点城市地王频出，而热点二线城市在此轮“圈地”中表现最为抢眼，出现了29个总价地王和69个楼面价地王。其中，南京占据了13个总价地王和12个楼面价地王位置，苏州市有7个总价和15个楼面价地王，杭州、宁波、合肥、厦门、福州、石家庄、武汉、天津、无锡等也频繁出现地王。

  二线城市房价上涨

  存在透支风险

  虽然二线城市房价上涨也具备一线城市人口流入、基础设施相对完善、教育资源集中等优势，但整体看，二线城市基本面并不支持房价短期内大幅上涨。一是从供求分析看，本轮二线城市房价上涨更多是投资投机性需求回潮的驱动。在本轮房价升温启动前，二线城市住宅供求大体处于弱平衡的状态，即经历过前期市场高温和市场调整和刺激之后，房价绝对水平与地方城镇居民收入和经济状况相适应，刚性住宅需求和改善性住宅需求释放整体稳定有序。按揭贷款利率和成数下降，实际上对刚性和改善性住宅需求的成本负担减轻作用并不明显，除非是投资投机性住宅需求回潮，才有可能促成房价短期内大幅上涨。二是从人口流入分析，二线城市人口规模向千万人接近，已经快达到二线城市经济总量所能容纳的极限，未来人口流入压力并不明显。据机构分析，我国购房主力人口将于今年达到峰值，并将从2018年开始趋势性下降。我国人口老龄化进程加速，必将加剧住房过剩，缩小未来住宅交易价格上升空间。从住宅购买潜力分析，二线城市家庭收入增长慢于房价上涨幅度，除非投资投机性资金持续流入，否则无法支撑房价高位盘整或上涨。

  高度警惕二线城市投资投机性住房需求。在本轮二线城市住房交易回暖过程中，投资投机性住房需求有所抬头，市场成交活跃，价格上涨明显。当然，任何成熟市场都无法彻底根除投资投机性需求，但要限制投资投机性需求发展空间，否则容易形成资产价格泡沫，并营造非理性繁荣。

  近期香港房价明显回落，反映出房价高位运行脆弱性。虽然房价较去年9月下降13%，但成交量却跌至25年来低位，反映出市场人气的极度涣散，房价继续下跌可能性也在增加。据香港地产商预测，香港房价仍有10%的下跌空间，而多数香港人认为房价还没到底部。房价高位套牢使得香港负资产案例显著增加。2016年一季度香港负资产住宅按揭宗数从去年四季度的95宗增加至1432宗，暴增14倍，创2011年10月以来新高。2003年，香港曾经出现105697宗负资产案例，由此带来的资不抵债的破产事件数不胜数。

  过度炒作

  不利于金融稳定

  房地产市场运行关系到实体经济消费与投资，投资投机性住房需求对房价的过度炒作，恐不利于宏观经济金融稳定。特别是投资投机性住房需求掩盖了市场的真实需求，由此引发的住房供应增加，可能会加剧未来市场的调整压力。近期，有媒体报道个别房地产开发企业在房价上涨高峰期错估形势而高价拿地，现在面临资金链条断裂的风险。

  值得注意的是，房价高位上涨使得住宅变现的压力急剧上升。对投资投机性住宅需求而言，除非房价再度出现明显上涨，才有可能成功套现。从香港房地产市场调整经验看，要高度警惕房价被透支上涨的风险。历史和现实均已表明，房地产市场的稳健运行，在很大程度上关系到宏观经济金融的稳定。在当前我国加快推进供给侧改革的过程中，需要进一步发挥稳定住房消费政策的效用，鼓励刚性和改善性住房需求释放，但也要对投资投机性住房需求保持高度警觉，避免房价被非理性炒作。