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  如果说住宅项目有“地王”效应，写字楼靠的就是“地标”效应。深圳摩天写字楼项目遍地开花，有着雄厚资产背景的保险资金也纷纷进军写字楼领域。

  证券时报记者 吴家明

  近期，深圳楼市在“地王”效应下开始出现一些回暖的信号，但高房价带来的忧虑依旧难以散去，就在此时，深圳甲级写字楼市场频繁出现大单交易，更是引起市场的高度关注。

  从“地王”

  到“地标”效应

  如果说住宅项目有“地王”效应，写字楼靠的就是“地标”效应。

  从上世纪80年代的国贸大厦，到90年代的地王大厦，再到2011年落成的京基100大厦和现在的平安国际金融中心，深圳的地标建筑全是以写字楼为主的综合体项目，地标也成为企业的另一个名牌。

  在深圳写字楼密集的南山、福田和罗湖区，多个在建写字楼项目都在争抢“地标”的头衔。据不完全统计，仅在深圳南山区，规划高度超过300米的在建项目就包括世茂金融中心、汉京金融中心、卓越前海金融中心、华润深圳湾总部大楼，深圳地铁集团和万科合作的深湾汇云中心以及金地钻石广场等。而在福田区，深圳佳兆业环球金融中心、深业上城等在建项目的规划高度都超过300米。而在旧改重点区域罗湖，也有宝能中心、城脉金融中心和恒大建设大院旧改项目的规划高度都超过300米。

  摩天写字楼项目遍地开花，虽然多数为企业自持物业，但也预示着大量写字楼项目将陆续进入市场。高力国际表示，对于深圳甲级写字楼市场，2016年预计将迎来约93.3万平方米的15个新项目入市，该新增量较去年新增总量高65%，新增供应预计进一步加剧市场的竞争。

  的确，与住宅市场相反，深圳写字楼市场一直存在供过于求的担忧，写字楼需求量很大但供应也相对充足。

  在深圳，如果从价格涨幅来看，投资写字楼而没有投资住宅绝对会后悔。市场数据显示，去年深圳平均房价上涨超过五成，但写字楼平均价格涨幅仅一成多。不过，写字楼价格涨得比住宅少，但租金回报率一直比住宅高，比如深圳写字楼的租金回报率一般可以达到5%，但住宅的租金回报率普遍不到2%。

  险资频频进入

  深圳写字楼市场

  尽管住宅和写字楼存在如此悬殊的差异，而且写字楼数量处于井喷状态，但一些“大鳄”还是在陆续进军深圳写字楼市场。

  此前，深圳写字楼市场上散售交易受国内自用及投资为目的客户青睐，台湾玉山银行以人民币6.6亿元购入卓越前海壹号（前海首个可售写字楼项目）约10100平方米以作自用。而在最近，大宗交易频频出现在深圳写字楼市场。

  近日，太平洋寿险宣布购入位于深圳市福田区深业上城T2塔楼高区10个整层，这是继4月24日太平洋产险购买4个整层后，险资在深圳写字楼市场的又一“豪举”。至此，太平洋保险在深业上城T2塔楼，已经购入14个整层。

  据不完全统计，深圳写字楼市场有史以来最大的6笔购楼交易，5宗都与金融机构有关。就在去年11月，华夏保险购入京基滨河时代大厦高区10层，签约金额接近20亿元。据悉，京基滨河时代大厦目前已经售出近八成的单位。

  就深圳保险行业而言，截至2015年底深圳共有保险公司法人机构22家，各类保险经营主体70家，保险公司法人机构资产总额达3.15万亿元，继续位居全国第二。有着雄厚资产背景的保险资金进军地产领域，深圳市场或将会涌现越来越多的险资“扫楼”个案。高力国际深圳分公司总经理简家宏表示，深圳市场上优质且可用于买卖的写字楼项目其实并不多，而险资的资金成本较低，购进写字楼除了自用，肯定还是会带有投资性质。

  此外，深圳住宅的平均价格已经跃居全国首位，但写字楼市场的租金仍低于北京和上海，或许成为资金眼中的“投资空间”。根据高力国际研究部数据显示，去年深圳写字楼租赁市场表现活跃，需求的主要驱动力为内资企业，IT、金融以及服务行业尤其突出，整体租金上升至每月每平米约215元，北上广分别为每月每平米332元、307元、155元。在四个城市中，深圳租金仅高于广州，是北京的六成。此外，今年一季度全市甲级写字楼租金同比上涨1.8%至每月每平米216.9元。受益于深圳市场稳固的基本面、高租金水平和资本值增长的潜力，深圳写字楼投资市场将继续受到青睐。

  有分析人士表示，虽然写字楼的流动性较差，但是可以作为长期投资，不仅有增值空间还能获得稳定的租金，而且这也符合险资投资运用的安全性原则要求。此外，深圳楼市的长期投资价值获得了机构大资金认同，这是一个非常健康的良性循环。房地产服务商戴德梁行认为，鉴于当前住宅价格攀高，投资风险累积，加之调控政策的出台，部分资金充裕的机构或个人投资者转向写字楼市场，住宅市场和写字楼市场的“跷跷板效应”显现。

  险资“扫楼”

  不仅在国内

  在房价突飞猛进的岁月里，险资进入房地产曾是个敏感话题，保险资金投资不动产也因此受到政策严格监管。很多保险公司都是打着“自用”的旗号，投资、收购城市核心区的商业、写字楼。

  就全国市场而言，险资进军房地产主要有三种途径：直接投资上市房企的股权；收购整栋商业物业获取租金回报；通过债权、股权投资的方式介入房地产开发。随着保监会提高了保险资金投资不动产的上限比例，险企购置商用物业以获取稳定租金回报的情况也在增加。

  根据中国保险资产管理业协会近日披露的《2015年中国保险资产管理发展报告》，截至2015年年底，保险资产的投资性房地产资产为921.60亿元，占比0.82%。不过，从保险资金涉足地产投资的总额来看，应该要远高于这一数字。市场公开数据显示，2011年至今年4月底保险资产配置中，存款、债券、股票、基金四项相加的传统投资占比依次为90.89%、89.93%、82.47%、75.32%、71.35%、66.99%，与之对应的一组数字，即基础设施、股权、不动产三项相加的另类投资占比依次为6.28%、6.42%、11.45%、14.98%、21.08%、20.53%。这两组数据对比可以看到传统投资的比例快速下降，另类投资比例快速上升。

  如今，国内险资“扫楼”的目光早已投向全球。就在今年5月，中国人寿联合美国不动产投资管理机构RXR，完成了对曼哈顿美国大道1285标志性写字楼项目的收购。据悉，这一项目的总收购价格为16.5亿美元，中国人寿为其单一最大投资机构。此前，中国人寿联合加拿大国际大型资产管理公司Brookfield，以3.46亿英镑（约合32.7亿元人民币）成功收购伦敦金融区域的办公大楼——ALDGATE Tower。

  据戴德梁行的报告，中国保险公司未来五年预计向海外房地产领域“豪掷”730亿美元。届时，中国保险企业的海外房地产配比将上升至5%。至2024年，国内险资持有的海外投资物业总值将达到1540亿美元。

  中国资金俨然成为美国市场备受瞩目的力量，预计未来会有更多中资企业进入。根据今年5月亚洲协会和罗森咨询公司联合发布的《中国在美国房地产的投资报告》，预计2016年至2020年，中国投资者在美国商业地产和住宅上的直接投资(不包括未来新建项目)将至少达到2180亿美元。瑞士再保险高级分析师邢鹂表示，在国内经济增长趋缓的情况下，险企放眼全球来配置资产是很自然的选择，但险企在出手海外的同时，要注意国内的保险业务稳健性以及海外投资产生的利率风险等。