证券时报多媒体数字报

  （上接B62版）

  根据南京佛手湖环球度假村投资有限公司提供的销售计划，该项目A区预计在2017年完工，2018年开始销售，预计一年内可以清盘；B、C区预计在2018年完工，2019年开始销售，当年预计销售总盘的60%，次年清盘。

  B.评估方法

  根据估价对象的特点，对于开发成本—在建开发项目，根据资产评估相关准则和规范的要求，结合房地产估价规范的要求对于委估开发成本，考虑其已有规划，结合南京佛手湖环球度假村投资有限公司提供的相关信息，项目的销售收入、续建成本、完工时间及销售周期可以客观预测，故采用假设开发法评估。

  假设开发法的基本思路是运用现金流折现法原理，预测开发项目未来各年销售现金流入和续建开发成本、管理费用、销售费用和所有税费的现金流出，得出各年的现金流量，采用适当的折现率将各期现金流量折现并加和得出评估值。计算公式为：

  各年现金流量＝开发完成后的房地产价值－续建成本－管理费用－销售费用－所有税费

  评估值＝Σ各年现金流量/（1+折现率）年期

  C.测算过程

  C-1.确定开发完成后的房地产价值

  南京佛手湖环球度假村投资有限公司提供的销售计划中，预计未来开盘时项目别墅销售均价为7万~8万/平方米，五星豪华酒店售价为4万/平方米。评估人员进行了市场调查，认为未来开盘时该定价是较为合理的。

  ①用市场比较法测算委估别墅在评估基准日的单价

  市场比较法是指在评估房地产价格时，用条件类似的已成交的房地产与待估房地产相比较，以此推出待估房地产的价格。其理论依据是替代经济原则。

  利用市场比较法评估房地产分为四个步骤：

  第一步，收集充足的市场交易资料。

  第二步，从收集的交易资料中选择可比较实例。

  第三步，对所选择的比较交易实例进行修正。其中，修正的内容主要有交易情况修正、交易日期修正、区域因素与个别因素的修正等。

  第四步，经过上述交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正与个别因素修正，得到各比准房地产的修正价格，最终求出待评房地产价格。计算公式为：

  比准房地产修正价格=比准房地产交易价格×交易情况修正率×交易日期修正率×区域因素修正率×个别因素修正率

  待评房地产价格=各比准房地产修正价格之和/比准交易实例数

  评估人员选取了三个近期南京市场同类型交易案例测算，委估别墅在评估基准日的单价为59,053.00 元/平方米。

  ③预计未来南京房价走势

  南京近年来房价经多次调控，各有涨跌，但总体上呈上升趋势。

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  数据来源：同花顺iFinD

  经评估人员市场调查，认为未来几年南京江北楼市仍会保持稳中有升的趋势，年平均增幅取南京百城住宅价格前五年平均增幅约为6.5%。

  ③确定开发完工后的售价

  按照南京佛手湖环球度假村投资有限公司的销售计划，项目将于2018年开售，销售期3年，即2020年底销售完毕，本次评估其销售期中间值（2019年12月31日）计算房价预期涨幅年期，则：

  房价预期涨幅年期＝3.67年

  开发完成后的售价＝基准日项目售价 ╳（1+年平均增幅）预期涨幅年期

  ＝59,053.00╳（1+6.5%）3.67

  ＝74,407.21元/平方米

  测算结果与南京佛手湖环球度假村投资有限公司的计划开盘销售均价相符，证明南京佛手湖环球度假村投资有限公司的计划开盘销售均价是合理的，因此本次评估预计未来开盘时项目别墅销售均价取7.4万元/平方米，五星豪华酒店售价为4万元/平方米,其他商业房产售价为2万元/平方米。

  则开发完成后的房地产价值计算如下：

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  其中：住宅地下不计容部分随房屋一起交付业主使用，其售价按正常售价的50%计；其他地下不计容部分不单独出售。

  C-2.确定续建成本

  即在建开发项目自评估基准日至工程竣工需要继续支出的全部工程成本。

  南京佛手湖环球度假村投资有限公司提供的项目开发建设的投资估算总额为2,399,342,086.32元，不考虑预付工程款的前提下，企业已经实际支付了全部土地费用等各种规费，实际支付土地费用为27,892.94万元；实际支付其他开发成本40,903.34万元。

  续建成本计算表

  金额单位：人民币元

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  C-3.管理费用

  是指为组织和管理房地产开发经营活动所必需的费用，结合南京佛手湖环球度假村投资有限公司实际情况，取管理费用占销售收入的比率为1%。

  C-4.销售费用

  是指为销售开发产品所必需的费用，结合南京佛手湖环球度假村投资有限公司实际情况，预测销售费用占销售收入的比率为1.5%。

  C-5.销售税金：按照销售房地产须交纳的税金及附加确定，委估项目符合增值税简易征收办法，南京佛手湖环球度假村投资有限公司拟采用简易征收，按照不含税销售收入的5%征收；城建税为增值税的7%；教育费附加为增值税的5%。

  C-6.土地增值税

  按国家相关规定测算。

  C-7.所得税

  企业所得税税率比25%。

  C-8. 折现率

  以无风险报酬率加上风险报酬率作为折现率。

  国债收益率通常被认为是无风险的，因为持有该债权到期不能兑付的风险很小，可以忽略不计。

  无风险报酬率反映的是在本金没有违约风险、期望收入得到保证时资金的基本价值。本次取距评估基准日到期年限10年期以上的国债到期收益率3.74%作为无风险收益率。

  根据估价对象所在地区的经济现状及对未来的预测、估价对象的用途、市场风险（含房地产市场风险）、财务风险、运营风险和政策风险等确定其风险调整值约为3%—4%，则折现率约为6.74%—7.74%，本次评估取折现率为7.7%。

  C-9. 确定开发成本评估值

  开发成本确定过程如下：

  金额单位：人民币元

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  开发成本评估值合计为3,004,347,900.00元。

  第六，增加“九、公司董事会、独立董事对本次资产评估事项发表的专项意见”，补充内容如下：

  1、董事会对本次资产评估事项发表的专项意见：

  根据深圳证券交易所《主板信息披露业务备忘录第6号——资产评估相关事宜》等相关要求，公司董事会对于公司本次交易涉及的评估机构选聘、评估机构的独立性、评估假设和评估结论的合理性等相关事宜进行了认真审核，特此说明如下：

  1.1、本次交易事项选聘了北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）进行资产评估，该选聘结果是经交易双方协商认可的。

  1.2、本次交易的评估机构具有证券业务资格。评估机构及经办评估师与公司、苏宁环球集团均不存在关联关系，不存在除专业收费外的现实的和预期的利害关系。评估机构具有独立性。

  1.3、评估机构和评估人员所设定的评估假设前提和限制条件按照国家有关法规和规定执行、遵循了市场通用的惯例或准则、符合评估对象的实际情况，评估假设前提具有合理性。

  1.4、本次评估的目的是确定标的资产于评估基准日的市场价值，为本次交易提供作价参考依据。评估机构主要采用了资产基础法的评估方法对标的资产价值进行了评估。本次资产评估工作按照国家有关法规与行业规范的要求，遵循独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，实施了必要的评估程序，对标的资产在评估基准日的市场价值进行了评估，所选用的评估方法合理，与评估目的相关性一致。

  1.5、资产评估范围与委托评估的资产范围一致，未重未漏；对涉及评估的资产进行了全面的核实；评估方法选用恰当，选用的参照数据、资料可靠；影响资产评估价值的因素考虑周全；资产评估价值公允、准确；评估工作未受任何人为干预并独立进行。

  1.6、评估价值分析原理、采用的模型、选取的折现率等重要评估参数符合标的资产实际情况，预期各年度收益和现金流量评估依据及评估结论合理。

  1.7、本次关联交易以标的资产的评估结果为基础确定交易价格，交易标的评估定价公允。

  综上所述，公司本次交易事项中所选聘的评估机构具有独立性，评估假设前提合理，评估方法与评估目的相关性一致，出具的资产评估报告的评估结论合理，评估定价公允。特此说明。

  2、独立董事对本次资产评估事项发表的专项意见：

  根据《关于在上市公司建立独立董事制度的指导意见》、《深圳证券交易所股票上市规则》、《公司章程》等有关规定的要求，我们作为公司的独立董事，对公司本次关联交易涉及的评估事项进行了核查，现就有关核查意见说明如下：

  2.1、本次交易事项选聘了北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）进行资产评估，该选聘结果是经交易双方协商认可的。

  2.2、本次交易的评估机构具有证券业务资格。评估机构及经办评估师与公司、苏宁集团均不存在关联关系，不存在除专业收费外的现实的和预期的利害关系。评估机构具有独立性。

  2.3、评估机构和评估人员所设定的评估假设前提和限制条件按照国家有关法规和规定执行、遵循了市场通用的惯例或准则、符合评估对象的实际情况，评估假设前提具有合理性。

  2.4、资产评估范围与委托评估的资产范围一致，未重未漏；对涉及评估的资产进行了全面的核实；评估方法选用恰当，选用的参照数据、资料可靠；影响资产评估价值的因素考虑周全；资产评估价值公允、准确；评估工作未受任何人为干预并独立进行。

  综上所述，我们认为评估事项中选聘评估机构的程序合法、有效；所选聘评估机构胜任所承担的评估工作、机构独立、所出具的评估报告的评估结论合理。

  二、补充更新后的公告全文见《苏宁环球股份有限公司关于收购南京佛手湖环球度假村投资有限公司100%股权的公告（更新后）》

  特此公告。

  苏宁环球股份有限公司

  2016年7月13日

  证券代码：000718 证券简称：苏宁环球 公告编号：2016-090

  苏宁环球股份有限公司

  关于控股股东的承诺公告

  本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

  苏宁环球股份有限公司（以下简称“公司”）于2016年6月29日召开第八届董事会第十九次会议，审议通过了《关于收购南京佛手湖环球度假村投资有限公司100%股权的议案》，该议案尚需公司2016年第三次临时股东大会审议。

  公司于近日收到公司控股股东苏宁环球集团有限公司（以下简称“苏宁环球集团”）的函件，公告如下：

  佛手湖公司于2003年与南京市浦口区国土资源局签订国有土地使用权出让合同并取得面积合计437,691.90平米（以下简称“协议面积”）的土地使用权。截至2012年，佛手湖公司领取了面积合计433,967.30平米的土地使用权证书。前述面积差异3,724.60平米系该等地块与相邻的四方公司地块的土地证存在重叠所致，根据相关主管部门的要求，与之相关的土地使用权证书需待该项目规划重新报批等相关手续齐备后方可办理。

  鉴于本次收购所依据的评估结果详见北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）出具《苏宁环球股份有限公司拟收购南京佛手湖环球度假村投资有限公司全部股权项目资产评估报告》（北方亚事评报字【2016】第01-339号）系按照协议面积进行评估，为保障上市公司的合法权益，苏宁环球集团承诺：

  佛手湖公司将最迟不晚于2018年12月31日取得前述尚未完善权属手续宗地的土地使用权证书并为此积极给予必要协助，否则苏宁环集团将按照尚未完善权属手续的土地使用权面积所对应的本次收购的评估价值对上市公司予以现金补偿。

  特此公告。

  苏宁环球股份有限公司

  董事会

  2016年7月13日