证券时报多媒体数字报

  【环宇杂谈】

  实体经济运转良好时，政府调控楼市还有真动作，但目前经济转型艰难，地方对楼市依赖更大，调控动作基本是掩耳盗铃。

  李宇嘉

  “摁住”北上深之后，南京当之无愧地成为2016年楼市“国之标杆”。7月11日，国际顶级置业顾问莱坊发布的一季度全球150个大城市房价涨幅中，南京以17.8%的水平位居全球第4位，涨幅在国内仅低于沪深，而实际房价水平在国内仅低于京沪深，已经跻身一线城市行列了；今年上半年，南京土地出让金达到779.7亿，位居全国第二，同比增长203%，创7年来的新高，而今年上半年全国10大总价地王中，南京独占5席。

  既想让土地卖个好价钱，又怕控制不住地价受责怪。这样相左的目标下，为难的地方政府就想出了奇葩的政策，“熔断”就是一例。土地拍卖“熔断”始于苏州，但实践证明其并非一个好机制。最突出的就是，自己拿不到的地，也不希望别人拿到，于是就有主动触及“熔断”的行为。

  7月8日，南京操办了一场被称为“史上最乱、最奇葩”的土拍会。由于“熔断”机制发威，8宗最高限价地仅成功出让一宗。有5宗地报价达到“熔断”线的一瞬间，10多家开发商一起举牌。而且，还有2宗地因多家开发商“拼手快”，在临近最高限价时，主持人没看清谁先举牌，就连慢镜回放也没有帮助，最后只好中止拍卖。

  南京将土地拍卖“熔断”演绎到了极致，也将其弊端暴露无遗。土地拍卖“熔断”苏州版被证明不成功之后，南京国土部门言之凿凿地表示，“既然苏州实验不成功，那么南京应该不考虑跟进该政策”。但是，语音还未了，如法炮制后的南京版“熔断”就登堂入室了。目前，南京库存仅够1.5个月消化，已到“抢房”的地步，江苏各地富人奔赴南京买房，调控势在必行。

  看似，土地拍卖“熔断”降低了面粉的成本，但“熔断”导致的人为供地减少，加剧了上游供求矛盾，让下游住房销售市场更加火爆，恶化房价上涨预期，面粉降价并未让面包降价。本来，主政者很清楚“熔断”的问题，但权衡上下利益后，就是无法避免类似奇葩政策此起彼伏。南京楼市“新政”的闹剧还不止“熔断”。4月21日，史上最详尽的“房价追杀令”在南京出炉。

  南京主城区及江宁、浦口商品住宅项目，开发商申报均价2万元以下的，年涨幅不宜高于12%、2-3万元的，年涨幅不宜高于10%；3万元以上的，年涨幅不宜高于8%。且不谈“不宜高于”是否等同于“不能高于”，也不谈“行政之手”复归、对市场粗暴干涉，单看这个白纸黑字的房价涨幅限制明细，掰手指也知道操作中漏洞百出。只要需求足够狂热，通过装修合同、打包车位、预售转现售等，举手之间限价令就被轻松突破了。

  再回到年初，2月21日，南京市公布《关于土地出让模式调整的说明》，明确表示今后土地出让将采取“限地价、竞配建保障房面积或资金”的方式，并且全市90平方米以下商品住房占全部商品住房比例不得小于50%。表面看，这是个好政策，如果强制性地要求每个项目配建一定比例的中小户型保障房，市场预期和供求关系立马改观不小。问题是，过去很多城市也执行过类似政策，但多数在后续没有了下文。而且，执行过程中，细则不明、主政者没决心，难逃变质厄运。

  从控制房价，到控制地价，再到控制保障房配建，南京似乎能控制一切，这个楼市的“国之标杆”、这个二线城市的典型，今年以来的楼市调控“肥皂剧”，代表的是近期二线城市调控的普遍态度，即用过去楼市“10年9调”时期惯用但最后证明并无效果的行政措施干预楼市。不同的是，过去实体经济尚好，在楼市调控上还有点真动作，但目前经济暗疮太多，转型之苦不愿意吃，对楼市依赖到了难以复加的程度，在调控上掩耳盗铃，从而酿成一出又一出的闹剧。

  （作者供职于深圳市房地产研究中心）