声 明

  本募集说明书摘要的目的仅为向投资者提供有关本期发行的简要情况，并不包括募集说明书全文的各部分内容。募集说明书全文同时刊载于上海证券交易所网站。投资者在做出认购决定之前，应仔细阅读募集说明书全文，并以其作为投资决定的依据。

  除非另有说明或要求，本募集说明书摘要所用简称和相关用语与募集说明书相同。

  重大事项提示

  一、经联合信用评级有限公司综合评定，发行人主体信用等级为AA，评级展望为稳定，本期债券信用等级为AAA。本期债券上市前，发行人最近一期末净资产为391,950.49万元（截至2018年9月30日未经审计的合并报表中所有者权益合计数）；本期债券上市前，发行人最近三个会计年度实现的年均可分配利润为24,253.25万元（2015年度、2016年度和2017年度经审计的合并报表中归属于母公司所有者的净利润平均值），预计不少于本期债券一年利息的1.5倍。本期债券发行及上市安排请参见发行公告。

  二、公司债券属于利率敏感型投资品种。受国民经济总体运行状况、国家宏观经济、金融政策以及国际环境变化的影响，市场利率存在波动的可能性。由于本期债券期限较长，债券的投资价值在存续期内可能随着市场利率的波动而发生变动，因而本期债券投资者实际投资收益具有一定的不确定性。

  三、本期债券发行结束后，发行人将积极申请本期债券在上海证券交易所上市流通。由于具体上市审批或核准事宜需要在本期债券发行结束后方能进行，并依赖于有关主管部门的审批或核准，发行人目前无法保证本期债券一定能够按照预期在上海证券交易所上市，且具体上市进程在时间上存在不确定性。此外，证券交易市场的交易活跃程度受到宏观经济环境、投资者分布、投资者交易意愿等因素的影响，发行人亦无法保证本期债券在上海证券交易所上市后本期债券的持有人能够随时并足额交易其所持有的债券。

  四、本期债券由北京市基础设施投资有限公司提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。保证的范围包括债券存续期间的本金及利息，以及违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。

  若北京市基础设施投资有限公司经营状况受到宏观经济、房地产行业或自身因素的影响，可能导致担保人的经营状况、盈利水平及资信情况出现不利变化。上述情况都将可能影响到担保人对本期债券履行其应承担的担保责任。

  五、本期债券的偿债资金将主要来源于发行人日常经营收入。最近三年及一期，发行人合并口径营业收入分别为843,607.63万元、592,186.22万元、621,739.60万元及219,536.73万元；归属于母公司所有者的净利润分别为11,538.71万元、29,046.34万元、32,174.70万元及8,077.86万元；经营活动产生的现金流净额分别为349,894.43万元、505,528.31万元、-18,659.94万元及-71,937.95万元。受国内外宏观经济环境、政策及公司行业经营情况等因素的影响，发行人经营活动现金流波动较大。虽然发行人目前的经营情况、财务状况和资产质量良好，但在本期债券存续期内，如若发行人未来销售资金不能及时回笼、融资渠道不畅等，将可能会影响本期债券本息的按期兑付。

  六、截至2015年末、2016年末、2017年末和2018年9月末，发行人合并口径资产负债率分别为89.82%、87.94%、84.74%及88.08%，资产负债率处于较高水平，主要系发行人处于房地产行业，公司房地产开发项目预售导致公司预收账款较大所致。同时，发行人因政策调控，外部融资一般通过债权融资形式，导致负债总额较高。未来随着发行人现有在建的房地产项目逐渐完工进入销售期，销售回款可保障借款偿还，并待项目达到可结转状态后，资产负债率较高的情况有望改善。但若未来发行人拿地节奏加快或新项目建设投入加大，而项目无法及时销售结转，资产负债率将可能一直维持较高水平。

  七、截至2015年末、2016年末、2017年末和2018年9月末，发行人的流动比率分别为1.68、1.63、1.66和1.95，均显著大于1；速动比率分别为0.28、0.32、0.17和0.33，发行人速动比率相对较低，主要原因在于存货规模较大，符合发行人行业特点；2015年度、2016年度、2017年度和2018年1-9月，发行人EBITDA利息保障倍数分别为0.70、0.90、1.32和0.52，随着报告期内发行人房地产业务规模不断扩张，发行人利息支出随债务融资规模增加而增加，从而导致EBITDA利息保障倍数较低，但总体来看发行人EBITDA利息保障倍数符合行业特征。企业短期内面临一定的偿债压力。

  八、2015年度、2016年度、2017年度和2018年1-9月，发行人合并口径归属于母公司所有者的净利润分别为11,538.71万元、29,046.34万元、32,174.70万元和8,077.86万元；所有者权益合计分别为280,681.08万元、347,112.65万元、425,157.74万元和391,950.49万元。最近三年归属于母公司所有者的净利润及所有者权益持续增长，主要系报告期内发行人坚持“以北京为中心，以轨道交通为依托”的发展战略，践行“有质量的增长及创新”管理主题和工作要求，在经营业绩及管理建设方面均取得显著成果，轨道交通车辆段上盖物业项目已于2013年底开始陆续开盘销售，并于2014年底起陆续达到可结转状态，最近三年营业收入保持较高水平。随着未来发行人重点项目陆续结算，预计发行人收益将逐步体现。但若发生市场供给变化或宏观经济政策持续调整等重大不利影响，或者发行人项目建设进度不及预期，有可能造成发行人项目预期销售目标难以如期实现，从而影响发行人整体盈利能力，对本期债券的偿付产生一定风险。

  九、2015年度、2016年度、2017年度及2018年1-9月，发行人经营活动产生的现金流量净额分别为349,894.43万元、505,528.31万元、-18,659.94万元和-71,937.95万元。2015年度及2016年度，公司经营活动产生的现金流量净额均为正值且处于上升趋势，现金流状况持续改善，虽然发行人为获取平谷地块导致经营活动现金流出较多，但同期公司相继开盘销售北京·西华府、北京·琨御府、北京·公园悦府等重点轨道物业项目及北京·檀香府等项目，销售情况良好，此外北京·新里程项目及无锡·鸿墅项目继续进行签约销售，经营活动现金流入持续大幅增长；2017年度经营活动产生的现金流量净额转正为负，主要系当年公司各项目开发进度尚未达到可预售条件，预售款较少；2018年1-9月由于获取新项目支付地价款导致经营活动产生的现金流量净额为负值。如果未来发行人拿地节奏加快或项目建设投入加大，同时因市场供给发生变化或宏观经济政策持续调整等不利因素导致预期销售目标无法及时实现，则可能导致经营活动产生的现金流量净额持续波动，从而对本期债券偿付产生不利影响。

  十、遵照《公司法》、《公司债券发行与交易管理办法》等法律、法规的规定以及募集说明书的约定，为维护债券持有人享有的法定权利和债券募集说明书约定的权利，公司已制定《债券持有人会议规则》，投资者通过认购、交易或其他合法方式取得本期公司债券，即视作同意公司制定的《债券持有人会议规则》。债券持有人会议根据《债券持有人会议规则》审议通过的决议对全体本期债券持有人（包括未出席会议、出席会议但明确表达不同意见或弃权以及无表决权的债券持有人）具有同等的效力和约束力。在本期债券存续期间，债券持有人会议在其职权范围内通过的任何有效决议的效力优先于包含债券受托管理人在内的其他任何主体就该有效决议内容做出的决议和主张。

  十一、为明确约定发行人、债券持有人及债券受托管理人之间的权利、义务及违约责任，公司聘任了中信建投证券担任本期公司债券的债券受托管理人，并订立了《债券受托管理协议》，投资者认购、交易或者其他合法方式取得本期债券视作同意公司制定的《债券受托管理协议》。

  十二、截至2018年9月30日，发行人合并口径存货余额为2,321,103.28万元，占流动资产比例为83.18%，占比较高。最近三年及一期，发行人存货周转率分别为0.28、0.18、0.19和0.07，存货周转率较低。发行人存货主要由开发成本构成，如发生偿债风险，发行人可以通过加快商品房销售、转让开发项目等措施实现存货变现。而收购方对发行人项目地理位置、施工质量、技术要求和法律风险等因素的考虑，有可能导致项目转让过程较为复杂且耗时较长。同时，转让时市场景气度也在一定程度上影响存货及时变现的能力及存货折价变现的价值。

  十三、报告期内，发行人归属于母公司所有者的净利润分别为11,538.71万元、29,046.34万元、32,174.70万元和8,077.86万元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润分别为4,483.64万元、16,794.01万元、29,360.92万元和1,818.11万元，报告期内发行人非经常性损益对净利润影响较大，非经常性损益不具有可持续性。最近三年及一期随着发行人重点项目陆续展开销售并结转收入，发行人收益逐步体现，扣除非经常性损益后净利润均为正值。但若发生市场供给发生变化或宏观经济政策持续调整等重大不利影响，或者发行人项目建设进度不及预期，有可能造成发行人项目预期销售目标难以如期实现，从而影响发行人整体盈利能力，对本期债券的偿付产生一定风险。

  十四、截至2018年9月30日，发行人负债总计2,895,964.83万元，其中预收款项为582,257.25万元，金融机构借款为2,069,431.16万元，分别占发行人负债总额的20.11%及71.46%。金融机构借款中京投公司提供的委托贷款合计1,430,250.00万元，占总额比例为69.11%。发行人重点发展的北京地区轨道交通车辆段上盖项目已经进入销售期，持续的销售回款将有力保障有息负债的偿付；同时，发行人与京投公司签署了合作投资房地产项目的相关协议，另也会在年度股东大会审议通过的授权范围内，根据当年的实际资金需求向京投公司提出流动性支持，当出现销售回款与偿债时间错配的情况时，发行人可根据内控流程向京投公司提出展期申请。因此，发行人预计无法按期偿付现有负债的风险较低。但若未来销售情况不能达到预期，或向京投公司提出的展期申请被拒绝，则发行人集中兑付的风险将增大，进而影响发行人实际偿债能力。

  十五、截至2018年9月30日，发行人受限资产账面价值为795,474.18万元，占总资产的比重为24.19%。如公司今后遇到债务偿付压力，土地资产和房产的变现能力将受到影响。受限资产占比较大对于发行人的后续融资以及资产运用或将带来一定的风险。

  十六、截至2018年9月末，公司向联营企业鄂尔多斯项目公司提供的借款余额合计111,979.64万元，报告期内鄂尔多斯项目公司持续亏损，目前已资不抵债，其开发的泰悦府项目目前处于暂停状态，自2015年1月1日起发行人已暂停确认对鄂尔多斯项目公司委托贷款利息收入。公司针对上述债权涉及抵押物聘请专业评估机构进行评估，上述债权提供给公司抵押物评估值为82,247.51万元，根据相关协议及清偿顺序约定，公司对上述借款计提资产减值准备33,492.15万元。未来若鄂尔多斯项目公司经营情况继续恶化，或上述债权的抵押物市场价值下跌，发行人可能会进一步计提坏账准备，从而影响公司利润水平和偿债能力。

  十七、截至2015年末、2016年末、2017年末及2018年9月末，发行人存货余额分别为2,196,058.08万元、2,159,810.50万元、2,050,643.32万元及2,321,103.28万元，占资产总额的比重分别为79.64%、75.05%、73.60%及70.59%，系发行人资产的主要组成部分。发行人存货主要由在建和已完工房地产项目构成。2015年发行人对无锡·鸿墅项目计提了存货跌价准备，截至2017年末存货跌价准备余额7,932.94万元，除此之外报告期内发行人其他房地产项目不存在减值迹象未计提存货跌价准备。发行人的存货规模较大，若未来市场价格出现较大波动，或房地产调控政策进一步升级导致存货无法及时变现，发行人由于较高的存货占比将导致其面临一定的存货跌价风险。

  十八、发行人全资子公司京投置地持有京投银泰置业50%股权，发行人大股东京投公司持有京投银泰置业35%股权，2011年京投公司与京投置地签订《股权托管协议》，约定京投公司将其持有的35%股权托管给京投置地，并且约定京投公司与京投置地为共同行动人。根据京投银泰置业公司章程规定，公司设董事会成员5人，其中京投置地提名3名董事，京投公司提名1名董事，北京万科提名1名董事，董事会决议须经不低于4/5董事通过。根据《股权托管协议》，京投公司股权托管后，发行人在京投银泰置业董事会表决权从五分之三上升到五分之四，达到控制。《股权托管协议》约定托管终止日为2012年8月，之后双方每年均签订补充协议约定延长托管期限，最新的补充协议约定托管终止日为2019年8月，若托管期限届满后京投公司不再延长托管期限，则可能导致发行人对京投银泰置业无法构成控制从而不再纳入合并报表范围。

  十九、重新签署《受托管理协议》和《债券持有人会议规则》对本期债券具有法律效力的提示

  根据上海证券交易所近期修订并发布实施的《上海证券交易所公司债券上市规则（2018年修订）》，发行人京投发展股份有限公司与受托管理人中信建投证券重新签署了《京投发展股份有限公司2019年公开发行公司债券之债券受托管理协议》、《京投发展股份有限公司2019年公开发行公司债券债券持有人会议规则》。上述重新签署的法律文件对本期债券具有法律效力。

  二十、鉴于本期债券将于2019年发行，征得主管部门同意，本期债券名称变更为“京投发展股份有限公司2019年公开发行公司债券（第一期）”。除重新签署的《受托管理协议》和《债券持有人会议规则》外，本期债券名称变更不改变原签订的与本期债券发行相关的法律文件和本期债券对应相关申请文件效力，原签订的相关法律文件和本期债券对应相关申请文件对更名后的公司债券继续具有法律效力。北京市康达律师事务所出具关于本期债券的法律意见书的效力也不受本期债券名称变更的影响。

  释 义

  在本募集说明书摘要中，除非上下文另有规定，下列词汇具有以下含义：

  ■

  本募集说明书摘要中，部分合计数与各加总数直接相加之和在尾数上可能略有差异，这些差异是由于四舍五入造成的。

  第一节 发行概况

  一、本次发行的基本情况

  （一）发行人基本情况

  中文名称：京投发展股份有限公司

  英文名称：METRO LAND CORPORATION LTD.

  股票简称：京投发展

  股票代码：600683

  企业类型：股份有限公司

  注册地址：宁波市海曙中山东路238号

  办公地址：北京市朝阳区建国门外大街2号银泰中心C座17层

  法定代表人：魏怡

  注册资本：人民币740,777,597元

  成立日期：1992年9月8日

  经营范围：房地产开发、经营及租赁。自营和代理货物和技术的进出口，但国家限制或禁止进出口的货物和技术除外；技术咨询、房地产咨询、实业投资及咨询。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）

  （二）核准情况

  （一）本次发行经发行人于2018年12月4日召开的第十届董事会第九次会议审议通过，并提交发行人股东大会审议。本次发行经发行人于2018年12月20日召开的2018年第四次临时股东大会审议通过。

  （二）经中国证监会于2019年2月25日印发的“证监许可〔2019〕252号”批复核准，发行人获准向合格投资者公开发行面值总额不超过15亿元的公司债券。发行人将综合市场等各方面情况确定债券的发行时间、发行规模及其他具体发行条款

  （三）本期债券的主要条款

  1、发行主体：京投发展股份有限公司。

  2、债券名称：京投发展股份有限公司2019年公开发行公司债券（第一期）。

  3、发行总额：本期债券发行规模不超过人民币15亿元（含15亿元）。

  4、债券期限：本期债券的期限为5年期，债券存续期第3个计息年度末附发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。

  5、债券利率及其确定方式：本期债券为固定利率债券，采用单利按年计息，不计复利。票面利率将以公开方式向具备风险识别和承担能力的合格投资者进行询价，由发行人和簿记管理人根据利率询价确定利率区间后，通过簿记建档方式确定。本期债券票面利率在债券存续期前3年固定不变。在债券存续期的第3年末，如发行人行使调整票面利率选择权，未被回售部分债券的票面利率为债券存续期前3年票面利率加/减调整基点，在债券存续期限后2年固定不变；如发行人未行使调整票面利率选择权，则未被回售部分债券在存续期限后2年票面利率仍维持原有票面利率不变。

  6、调整票面利率选择权：发行人有权决定是否在本期债券存续期的第3年末调整本期债券后2年的票面利率。发行人将于本期债券存续期内第3个计息年度付息日前的第15个交易日，以证券转让交易场所、登记机构和中国证券业协会批准的方式定向发布关于是否调整本期债券票面利率、调整方式（加/减）以及调整幅度的公告或通知。若发行人未行使票面利率调整权，则本期债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。

  7、回售选择权：发行人发出关于是否调整本期债券票面利率、调整方式（加/减）以及调整幅度的公告或通知后，投资者有权选择在本期债券存续期内第3个计息年度付息日将其持有的本期债券全部或部分按面值回售给发行人。投资者选择将持有的本期债券全部或部分回售给发行人的，须于发行人调整票面利率公告日起5个交易日内进行登记。若投资者行使回售选择权，本期债券存续期内第3个计息年度付息日即为回售支付日，发行人将按照证券交易转让场所、登记机构和中国证券业协会的相关业务规则完成回售支付工作。

  8、债券票面金额：本期债券票面金额为100元。

  9、发行价格：本期债券按面值平价发行。

  10、发行方式：本期债券以公开方式发行。本期债券发行采取网下面向合格投资者询价配售的方式，网下申购由发行人、主承销商根据簿记建档情况进行债券配售。

  11、发行对象：本期债券的发行对象为符合《管理办法》规定的合格投资者。

  12、配售规则：主承销商根据簿记建档结果对所有有效申购进行配售，机构投资者的获配售金额不会超过其有效申购中相应的最大申购金额。配售依照以下原则：按照投资者的申购利率从低到高进行簿记建档，按照申购利率从低到高对认购金额进行累计，当累计金额超过或等于本期债券发行总额时所对应的最高申购利率确认为发行利率；申购利率在最终发行利率以下（含发行利率）的投资者按照价格优先的原则配售；在价格相同的情况下，按等比例原则进行配售，同时适当考虑长期合作的投资者优先。发行人和主承销商有权决定本期债券的最终配售结果。

  13、向公司股东配售安排：本期债券可以向公司股东配售。

  14、债券形式：实名制记账式公司债券。投资者认购的本期债券在登记机构开立的托管账户托管记载。本期债券发行结束后，债券认购人可按照有关主管机构的规定进行债券的转让、质押等操作。

  15、还本付息方式：本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。

  16、发行首日：本期债券的发行首日为发行期限的第1日，即2019年3月13日。

  17、起息日：自2019年3月14日开始计息，本期债券存续期限内每年的3月14日为该计息年度的起息日。

  18、利息登记日：按照上交所和中国证券登记结算有限责任公司上海分公司的相关规定办理。在利息登记日当日收市后登记在册的本期债券持有人，均有权就其所持本期债券获得该付息债权登记日所在计息年度的利息。

  19、付息日：2020年至2024年每年的3月14日为上一个计息年度的付息日（如遇非交易日，则顺延至其后的第1个交易日）；若投资者行使回售选择权，则回售部分债券的付息日为2020年至2022年每年的3月14日（如遇非交易日，则顺延至其后的第1个交易日）。

  20、兑付日：2024年3月14日（如遇非交易日，则顺延至其后的第1个交易日）；若投资者行使回售选择权，则回售部分债券的兑付日为2022年3月14日（如遇非交易日，则顺延至其后的第1个交易日）。

  21、本息支付方式：本期债券的本息支付将按照中国证券登记结算有限责任公司上海分公司的有关规定来统计债券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照中国证券登记结算有限责任公司上海分公司的相关规定办理。

  22、支付金额：本期债券于每年的付息日向投资者支付的利息为投资者截至利息登记日收市时所持有的本期债券票面总额与票面利率的乘积，于兑付日向投资者支付的本息为投资者截至兑付登记日收市时投资者持有的本期债券最后一期利息及等于票面总额的本金。

  23、募集资金专项账户：发行人开设募集资金专项账户和偿债保障金专户，用于公司债券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付，并进行专项管理。

  24、担保方式：本期债券由北京市基础设施投资有限公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。

  25、信用级别及资信评级机构：经联合信用综合评定，发行人的主体信用等级为AA，本期债券的信用等级为AAA。

  26、牵头主承销商、债券受托管理人：中信建投证券股份有限公司。

  27、联席主承销商：财达证券股份有限公司。

  28、承销方式：本期债券由主承销商负责组建承销团，采取余额包销方式承销。

  29、新质押式回购：公司主体信用等级为AA，本期债券信用等级为AAA，本期债券符合进行新质押式回购交易的基本条件，本期债券新质押式回购相关申请尚需有关部门最终批复，具体折算率等事宜按上交所及证券登记机构的相关规定执行。

  30、上市安排：本期债券发行结束后，发行人将尽快向上海证券交易所提出关于本期债券上市交易的申请。具体上市时间将另行公告。

  31、拟上市交易场所：上交所。

  32、募集资金用途：本期债券的募集资金拟全部用于偿还公司债务。

  33、税务提示：根据国家税收法律、法规，投资者投资本期债券应缴纳的有关税金由投资者自行承担。

  （四）本期发行及上市安排

  1、本期债券发行时间安排

  表-本期债券发行时间安排

  ■

  2、本期债券上市安排

  发行结束后，公司将尽快向上交所提出关于本期债券上市交易的申请，具体上市时间将另行公告。

  二、本期债券发行的有关机构

  （一）发行人：京投发展股份有限公司

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  （二）牵头主承销商/簿记管理人/债券受托管理人：中信建投证券股份有限公司

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  （三）联席主承销商：财达证券股份有限公司

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  （四）发行人律师：北京市康达律师事务所

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  （五）审计机构：天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）

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  （五）评级机构：联合信用评级有限公司

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  （六）担保人：北京市基础设施投资有限公司

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  （七）募集资金专项账户开户银行：宁波银行股份有限公司北京分行

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  （八）债券上市交易场所：上海证券交易所

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  （九）登记机构：中国证券登记结算有限责任公司上海分公司

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  三、认购人承诺

  购买本期债券的投资者（包括本期债券的初始购买人和二级市场的购买人及以其他方式合法取得本期债券的人）被视为作出以下承诺：

  （一）接受募集说明书对本期债券项下权利义务的所有规定并受其约束。

  （二）同意《债券受托管理协议》、《债券持有人会议规则》及债券募集说明书中其他有关发行人、债券持有人权利义务的相关约定。

  （三）债券持有人会议按照《公司债券发行与交易管理办法》的规定及《债券持有人会议规则》的程序要求所形成的决议对全体债券持有人具有约束力。

  （四）发行人依有关法律、法规的规定发生合法变更，在经有关主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受该等变更。

  （五）本期债券发行结束后，发行人将申请本期债券在上交所上市交易，并由主承销商代为办理相关手续，投资者同意并接受这种安排。

  四、发行人与本期发行的有关机构、人员的利害关系

  截至报告期末，发行人控股股东北京市基础设施投资有限公司为北京市国有资产监督管理委员会全资持股的国有独资企业，北京市国有资产监督管理委员会全资持股的北京国有资本经营管理中心持有本期债券主承销商、受托管理人中信建投证券股份有限公司股权比例为35.11%。

  除此以外，截至募集说明书及其摘要签署之日，发行人与本期发行有关的中介机构及其负责人、高级管理人员及经办人员之间不存在直接或间接的股权关系或其他利害关系。

  第二节 发行人及本期债券的资信情况

  一、本期债券的信用评级情况

  经联合信用评级有限公司综合评定，发行人的主体信用等级为AA，评级展望为稳定，本期债券的信用等级为AAA。

  二、信用评级报告的内容摘要及揭示的主要风险

  （一）信用评级结论及标识所代表的涵义

  经联合信用综合评定，公司的主体信用等级为AA，评级展望为稳定，该级别反映了发行人偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。本期债券的信用等级为AAA，该级别反映了本期债券偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。

  （二）正面

  1、公司业务中心地处北京，北京作为全国政治、教育、文化中心，第三产业发达，人口较为集中，公司目标市场具备很强的区位优势。

  2、公司在北京拥有多个储备项目，且多以轨道上盖和沿线物业项目为主，区位优势明显；项目大多交通便利，土地储备成本较为合理，在区域内有较强竞争力，具有良好的盈利前景。

  3、公司控股股东京投公司拥有大量轨道项目一级开发土地资源，资产规模大、资金实力雄厚，为公司土地资源获取、外部融资及资金拆借等方面提供了较多支持，其提供的担保对本期债券信用水平具有明显的提升作用。

  （三）关注

  1、2017年以来，房地产行业持续受到政策调控，可能会对公司经营发展形成不利影响；受行业政策以及自身项目建设进度的影响，2017年，公司协议销售金额大幅下滑。

  2、北京地区土地市场竞争愈加激烈，公司在北京获取土地资源的难度加大，并且未来新推出的潜在轨道物业项目位置可能渐渐远离城市中心区，土地增值空间减小，且项目推出的时间不确定、不规律、不连续；同时，公司储备项目大多为轨道交通上盖物业类项目，所需资金量大，对融资的依赖程度高。

  3、公司整体债务规模大，债务负担重；公司所有者权益稳定性有待提升。

  （四）跟踪评级的有关安排

  根据监管部门和联合信用评级有限公司对跟踪评级的有关要求，联合评级将在本期债券存续期内，在每年京投发展股份有限公司年报公告后的两个月内进行一次定期跟踪评级，并在本期债券存续期内根据有关情况进行不定期跟踪评级。

  京投发展股份有限公司应按联合评级跟踪评级资料清单的要求，提供有关财务报告以及其他相关资料。京投发展股份有限公司如发生重大变化，或发生可能对信用等级产生较大影响的重大事件，应及时通知联合评级并提供有关资料。

  联合评级将密切关注京投发展股份有限公司的相关状况，如发现京投发展股份有限公司或本期债券相关要素出现重大变化，或发现其存在或出现可能对信用等级产生较大影响的重大事件时，联合评级将落实有关情况并及时评估其对信用等级产生的影响，据以确认或调整本期债券的信用等级。

  如京投发展股份有限公司不能及时提供上述跟踪评级资料及情况，联合评级将根据有关情况进行分析并调整信用等级，必要时，可公布信用等级暂时失效，直至京投发展股份有限公司提供相关资料。

  联合评级对本期债券的跟踪评级报告将在本公司网站和交易所网站公告，且在交易所网站公告的时间不晚于在本公司网站、其他交易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间；同时，跟踪评级报告将报送京投发展股份有限公司、监管部门等。

  三、发行人的资信情况

  （一）发行人获得主要贷款银行的授信与使用情况

  发行人具有良好的信用状况，在各大银行均具有良好的信誉，获得了各大银行较高的授信额度，间接债务融资能力较强。

  截至2018年9末，发行人及子公司在银行等金融机构获得授信总额度为65.28亿元（不包括金融机构受托发放的贷款金额），发行人尚未使用的授信额度为41.33亿元。

  公司严格遵守银行结算纪律，按时归还银行贷款本息。公司近三年的贷款偿还率和利息偿付率均为100%，不存在逾期而未偿还的债务。

  （二）发行人与主要客户最近三年业务往来情况

  公司在与主要客户发生业务往来时，严格按照合同执行，最近三年及一期没有发生过严重违约现象。

  （三）发行人债券、其他债务融资工具的发行及偿还情况

  截至2018年9月末，发行人及下属子公司已发行公司债券及其他债务融资工具总额合计52.79亿元，已偿还7.79亿元，未偿还余额合计45.00亿元。

  截至2018年9月末，发行人及下属子公司已发行公司债券及其他债务融资工具等，没有违约或迟延支付本息的情形。

  表：截至2018年9月末已发行债券、其他债务融资工具情况

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  （四）本期发行后累计公司债券余额及其占发行人最近一期净资产的比例

  截至本募集说明书摘要签署日，公司累计公开发行的公司债券余额为0.00万元。如公司本期公司债券经中国证监会核准并全部发行完毕后，发行人及其子公司累计公开发行的公司债券余额为150,000.00万元，占公司2018年9月30日合并财务报表所有者权益的比例为38.27%，不超过发行人最近一期末净资产的40%，符合相关法规定。

  （五）近三年一期偿债能力财务指标

  发行人最近三年及一期的主要财务指标如下：

  表-公司近三年一期偿债能力财务指标

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  （下转B6版）