深圳市亚泰国际建设股份有限公司公开发行可转换公司债券募集说明书摘要

2019-04-15 来源: 作者:

  (上接B5版)

  本次发行可转换公司债券费用预计约为1,249.80万元,具体为:

  ■

  注:以上各项发行费用可能会根据本次发行的实际情况有所增减。

  (七)与本次发行有关的时间安排

  本次发行期间的主要日程安排如下(如遇不可抗力则顺延):

  ■

  注:上述日期为交易日。如相关监管部门要求对上述日程安排进行调整或遇重大突发事件影响发行,保荐机构(主承销商)将及时公告,修改发行日程。

  (八)本次发行证券的上市流通

  本次发行的证券不设持有期限制。发行结束后,公司将尽快向深交所申请上市交易,具体上市时间将另行公告。

  三、本次发行的相关机构

  (一)发行人

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  (二)保荐机构(主承销商)

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  (三)发行人律师

  ■

  (四)发行人会计师

  ■

  (五)资信评级机构

  ■

  (六)可转换公司债券担保人

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  (七)申请上市的证券交易所

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  (八)可转换公司债券登记、结算机构

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  (九)本次可转换公司债券的收款银行

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  第二节 主要股东情况

  一、发行人股本结构

  截至2018年9月30日,公司的股本结构如下:

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  二、发行人前十名股东持股情况

  截至2018年9月30日,公司前十名股东持股情况如下:

  ■

  第三节 财务会计信息

  本节财务会计数据反映了公司最近三年一期的财务状况、经营成果和现金流量,引用的财务会计数据,非经特别说明,均引自公司2015年度、2016年度、2017年度及2018年1-9月的审计报告或财务报告。

  一、最近三年一期财务报告的审计意见

  瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)对公司2015年度、2016年度及2017年度财务报告分别出具了瑞华审字[2016]48320001号、瑞华审字[2017]48320005号、瑞华审字[2018]48320004号标准无保留意见的审计报告。公司2018年1-9月的财务报告未经审计。

  二、最近三年一期财务报表

  (一)最近三年一期合并财务报表

  1、合并资产负债表

  单位:元

  ■

  2、合并利润表

  单位:元

  ■

  注:根据《关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》(财会〔2018〕15号)的要求,公司2018年1-9月利润表新增“研发费用”项目,原计入“管理费用”项目的研发费用单独列示为“研发费用”项目。

  3、合并现金流量表

  单位:元

  ■

  ■

  三、最近三年一期的财务指标及非经常性损益明细表

  (一)最近三年一期的净资产收益率和每股收益

  根据《公开发行证券的公司信息披露编报规则第9号―净资产收益率和每股收益的计算及披露(2010年修订)》、《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号一一非经常性损益(2008)》要求计算,公司最近三年一期净资产收益率和每股收益情况如下:

  ■

  (二)其他主要财务指标

  ■

  计算公式:

  流动比率=流动资产/流动负债

  速动比率=(流动资产-存货)/流动负债

  资产负债率=负债总额/资产总额

  应收账款周转率=营业收入/应收账款平均账面价值

  存货周转率=营业成本/存货平均账面价值

  每股净资产=期末归属母公司所有者权益/期末股本总额

  利息保障倍数=(净利润+所得税费用+利息费用)/利息费用

  每股经营活动现金流量=经营活动产生的现金流量净额/期末普通股股份总数

  每股净现金流量=现金及现金等价物净增加额/期末普通股股份总数

  上述指标中2018年1-9月应收账款周转率、存货周转率已经过年化处理

  (三)非经常性损益明细表

  根据中国证监会2008年10月发布的《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号一非经常性损益(2008)》,公司最近三年一期非经常性损益如下:

  单元:万元

  ■

  第四节 管理层讨论与分析

  公司管理层围绕公司经营战略、经营模式、发展目标和盈利前景,结合报告期内相关财务会计信息,对公司财务状况、经营成果和现金流量情况进行了讨论和分析。如无特别指明,本节分析的财务数据均以公司最近三年一期的财务报告或审计报告为基础进行。

  一、财务状况分析

  (一)资产构成分析

  1、资产规模与资产结构

  最近三年一期公司资产构成如下:

  单位:万元,%

  ■

  2015年末至2018年9月末,公司资产总额分别为163,662.14万元、225,296.31万元、259,374.88万元及256,333.83万元。资产规模总体呈现上升趋势,总资产增加主要源于公司2016年完成首发上市及公司未分配利润的增加。公司流动资产占总资产比例分别为85.58%、88.08%、91.21%及80.30%,符合公司的生产组织方式、经营方式、行业及客户结构特点。

  公司流动资产主要由货币资金和应收账款构成;非流动资产主要由投资性房地产、无形资产、递延所得税资产和其他非流动资产构成。

  (二)负债构成分析

  1、负债规模与负债结构

  最近三年及一期,公司负债构成如下:

  单位:万元,%

  ■

  报告期内,公司的负债主要为流动负债。其中,应付账款占负债比例较高,并根据项目实际结算和付款情况出现一定幅度的波动。

  (三)偿债能力分析

  报告期内,公司偿债能力主要财务指标情况如下:

  ■

  公司银行资信状况良好,报告期内银行借款均按期归还,无任何不良记录。公司2017年度经营活动现金流状况较以前年度明显改善,为公司偿还债务提供了资金保障。公司报告期内的各项偿债能力指标与同行业可比公司相比均体现于了公司较强的偿债能力。

  1、资产负债率分析

  公司在完成首次公开发行并上市后资本结构得到明显优化,2016年末资产负债率较前一年出现明显下降,与可比上市公司相比,公司的资产负债率相对较低。公司的负债主要为应付账款及短期借款等流动负债,公司具备良好的商业信誉,与商业伙伴保持着良好的合作互信关系,财务风险较低。

  2、流动比率、速动比率分析

  报告期内,公司的平均流动比率和速动比率均高于同行业平均水平,公司流动资产总体变现能力较强,具备较佳的短期偿债能力。

  (四)营运能力分析

  公司报告期内应收账款周转率、存货周转率和总资产周转率情况如下:

  ■

  注:2018年1-9月营运能力指标已经年化处理

  1、应收账款周转能力分析

  报告期内,公司的应收账款周转率下降,主要是由于报告期内公司的应收账款规模进一步扩大所致。

  由于同行业上市公司的主要经营领域、经营规模、经营模式等众多因素的影响存在差异,故应收账款周转率差异较大。但报告期内,公司应收账款周转率维持在合理的水平,变化趋势与同行业上市公司变动趋势基本一致。

  2、资产运营效率分析

  2017年受应收账款规模继续扩大、银行短期借款增加导致的货币资金增加影响,公司资产总额进一步提高,总资产周转率下降。

  2016年度,受到国内经济形势下行、加强房地产行业宏观调控等综合因素影响,建筑装修装饰行业出现了整体性的收入及盈利规模下降。由上表可见,同行业上市公司总资产周转率出现普遍下滑,公司与其变动趋势一致。

  二、盈利能力分析

  (一)营业收入分析

  1、营业收入按业务划分

  单位:万元,%

  ■

  (1)营业收入变动分析

  报告期内,来自高端星级酒店的装饰设计、工程施工项目是公司主要的收入来源,收入结构总体保持稳定。公司的设计收入规模及占比均逐年提高,主要是因为公司在报告期内充分发挥了公司在设计业务上的团队优势、专业化优势和品牌优势。

  2016年度,国家继续加强对房地产行业的调控,公司作为房地产企业的供应商,受到一定的影响,导致收入同比下降7.85%,但收入结构总体保持稳定。

  2017年度,公司坚持“设计促进工程,创意驱动发展”的总体战略思路,以高端星级酒店的装修装饰为特色优势,继续向高品质住宅、高档写字楼等业务延伸拓展,公司主营业务收入恢复增长,2017年相比2016年增长9.69%。

  2018年1-9月,公司进一步发挥集中、高效的业务承接模式和高品质的设计业务能力,坚持大力推进主要以设计施工一体化模式承接项目的经营发展战略。发挥高品质设计业务能力,大力发展设计业务,积极开拓优质客户,实现了营业收入的稳步增长。2018年1-9月公司实现营业收入15.63亿元,较2017年1-9月增长17.86%。

  (2)设计业务人均产值比较分析

  基于公司的专业化等竞争优势,公司设计业务收费水平较高,2016、2017年度设计师人均产值分别为62.28万元、48.86万元,显著高于同行业可比上市公司。

  建筑装饰行业可比上市公司设计师人均产值

  ■

  ■

  数据来源:各上市公司年报及招股说明书,各公司未披露2018年第三季度的相关数据,在此不对2018年第三季度相关数据进行对比。

  (3)设计业务占收入比重的比较分析

  突出的设计能力为公司带来了丰厚的业务回报。2017年,公司装饰设计业务所占收入的比例达到16.95%,高于同行业的可比上市公司。

  建筑装饰行业可比上市公司设计业务占营业收入比例

  ■

  数据来源:同花顺iFind及各上市公司年报,可比上市公司大部分未披露2018年1-9月设计收入,在此不作对比。

  2、营业收入按地区划分

  单位:万元,%

  ■

  公司主要服务于境内的高端星级酒店、高品质住宅、高档写字楼,该类项目的地区分布受各地区的经济发展水平影响,因此公司收入主要来源于经济相对发达的华南、华东、华北地区,其中以公司所处的华南地区为主。此外,公司还拓展了部分位于中国台湾、香港、东南亚及美国的业务。

  3、报告期内公司前五大客户情况

  报告期内,公司前五大客户的营业收入占总营业收入的比重相对较高,但该比重逐年下降。高端酒店装修业务作为公司的传统优势业务,相对于同行业其他公司仍具备比较优势,报告期内各期前五大客户均为公司承接的高端酒店装修项目客户。

  公共建筑装饰行业市场规模巨大,行业集中度较低,在高端酒店装修这一细分领域,由于国内各大型开发商每年新设高端酒店的数量和规模存在一定波动,公司每年能否承接到金额较大的酒店装修项目存在不确定性。因此,导致公司报告期内各期前五大客户收入占比波动较大。

  公司在报告期内持续在高端酒店设计业务发力,高端酒店设计业务收入在2017年度实现了31.67%的增长幅度。公司坚持“设计促进工程,创意驱动发展”的总体战略思路,高品质的设计服务有利于后续承接同一项目的工程项目合同。

  公司报告期内前五大客户情况如下:

  单位:万元,%

  ■

  (二)营业成本分析

  1、主营业务成本按业务划分

  单位:万元,%

  ■

  报告期内,公司工程施工成本占比均超过80%。从主营业务成本构成来看,各产品的成本占主营业务成本比重的变化,与各产品的收入占主营业务收入比重基本保持一致。

  2、公司装饰工程施工业务成本构成明细

  单位:万元,%

  ■

  报告期内,公司的装饰工程施工成本主要由人工成本及劳务费和材料成本构成,在报告期内二者合计占装饰工程施工成本的比例分别为94.20%、93.66%、94.69%和95%,在报告期内保持相对稳定。

  3、公司装饰工程设计业务成本构成明细

  2015年度、2016年度、2017年度和2018年1-9月,公司装饰工程设计成本分别为14,280.48万元、15,467.47万元、18,225.31万元和19,678.05万元,占主营业务成本比例分别为9.69%、11.40%、12.06%和15.35%。

  2015年、2016年、2017年和2018年1-9月公司装饰工程设计成本占主营业务成本的比例提高,主要是装饰工程设计业务快速增长,成本逐年提高所致。

  报告期内,公司的装饰工程设计成本主要由人工成本、材料费、差旅费、效果图费、租赁费和制作费用构成,上述六项合计在2015年度、2016年度、2017年度和2018年1-9月占公司装饰工程设计成本的比例分别为91.25%、91.88%、91.96%和88.02%。

  (三)毛利及毛利率分析

  报告期内按业务类别区分的主营业务的毛利率构成情况如下:

  ■

  1、主营业务毛利率分析

  最近三年,公司主营业务综合毛利率波动不大,报告期内公司装饰工程设计业务的毛利率在报告期内均高于装饰工程施工业务的毛利率。

  报告期内,公司装饰工程施工毛利率逐年下降,原因主要包括:①装饰工程施工业务市场规模巨大,不同公司的施工质量水平差异不大,市场竞争激烈;②近年来人工成本、材料成本不断上涨,施工过程中对施工质量的严苛要求进一步压缩了盈利空间;③2017年度公司大力拓展高品质住宅工程项目市场,意图通过打造一批标杆项目获得持续性的高品质住宅项目来源,相对而言,高品质住宅装饰工程施工毛利率低于高端酒店装饰工程施工毛利率,从而拉低了整体的装饰工程施工毛利率。

  报告期内,公司装饰工程设计毛利率逐年上升,原因主要包括:①公司的设计品质及品牌越来越得到市场的认可;②公司的市场定位及对项目的选择日趋严格;③项目管理经验的积累带来了项目执行效率的提高。

  (四)期间费用分析

  报告期内公司期间费用及占营业收入比例情况如下:

  单位:万元,%

  ■

  注:根据《关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》(财会〔2018〕15号)的要求,公司2018年1-9月利润表新增“研发费用”项目,原计入“管理费用”项目的研发费用单独列示为“研发费用”项目。

  报告期内期间费用水平整体较为平稳。

  1、销售费用

  公司销售费用主要包括工资、差旅费等。报告期内公司销售费用明细情况如下:

  单位:万元,%

  ■

  公司销售费用主要包括工资、差旅费、业务招待费等,2015年、2016年、2017年和2018年1-9月,工资、差旅费、业务招待费合计占销售费用的比例分别为91.94%、85.72%、86.12%和88.66%。

  报告期内,销售费用的增长主要是由于营销人员数量增长导致的工资增加。2015年、2016年、2017年和2018年1-9月销售费用占营业收入的比例较为稳定,分别为0.72%、0.89%、1.04%和1.25%。

  2、管理费用

  公司管理费用主要包括工资、社保等。报告期内公司管理费用明细情况如下:

  单位:万元,%

  ■

  公司管理费用主要包括工资、社保、折旧、差旅、信息咨询费等。2015年、2016年、2017年和2018年1-9月,工资、社保、折旧、差旅、信息咨询费合计占管理费用的比例为66.96%、67.70%、71.73%和76.56%。

  2016年管理费用较2015年增加552.04万元,增幅9.97%。主要原因是:①支付给律师等中介机构的咨询信息费增加222.79万元;②管理人员增加,工资和社保增加68.90万元。

  公司2017年度管理费用较2016年增加961.47万元,增幅15.80%。主要原因是:①由于管理人员数量增加,工资和社保增加691.94万元;②2017年投资性房地产折旧费用增加283.74万元。

  公司2018年1-9月管理费用较上年同期增加719.72万元,增幅58.39%。主要原因是2018年收购亚泰物业,其名下位于国际商会中心49楼的房产用于创意设计中心项目,导致房产折旧费用较上年同期增加776.94万元。

  2015年、2016年、2017年和2018年1-9月,管理费用占营业收入比例较为稳定,分别为3.07%、3.66%、3.86%和4.38%,说明公司管理费用控制良好。

  3、财务费用

  报告期内公司财务费用明细情况如下:

  单位:万元

  ■

  报告期内公司财务费用主要为银行借款产生的利息支出。2017年财务费用较2016年增加979.25万元,主要是因为2017年人民币升值幅度较大,导致当年汇兑损失较大所致。报告期内,公司财务费用占营业收入的比例基本保持稳定,公司贷款规模与业务增长规模相匹配。

  三、现金流量分析

  报告期内,公司现金流量情况如下表所示:

  单位:万元

  ■

  报告期内最近三年公司现金及现金等价物净增加额连续为正,但现金流入主要来自筹资活动。其中2017年公司实现了经营活动产生的现金流量净额由净流出向净流入的逆转,有效地改善了公司的盈利质量和经营成果。2018年1-9月公司支付了28,156.43万元购买环球置业100%股权,间接获得其名下4,246.28㎡商业物业所有权作为创意设计中心募投项目的建设场地,导致当期形成现金净流出。

  (一)经营活动现金流量净额分析

  报告期内,公司经营活动现金流量情况如下表所示:

  单位:万元

  ■

  2015年至2018年1-9月,公司经营活动产生的现金流量净额分别为-4,316.98万元、-18,614.60万元、2,634.18万元和-3,640.20万元。2015年和2016年,公司经营活动现金净流量为负,主要原因为公司下游客户受制于国内房地产行业宏观调控的影响,使得公司资金回收的速度受到了明显影响。2017年,行业整体出现一定回暖态势,同时公司进一步加强了应收账款催收力度和对现金流的管控力度,导致公司2017年度经营活动现金流状况得到明显改善。2018年1-9月,经营活动现金流量为负,主要原因为本期支付较多劳务及原材料采购进度款,应付账款余额较上年末降低31.68%,而建筑装饰行业存在年底集中回款特点,导致公司年中的现金流状况较差。

  公司2015年至2018年1-9月销售收现率分别为73.38%、70.96%、92.16%和97.45%,成本付现率分别为74.41%、81.91%、89.80%和100.35%。公司下游客户受制于国内房地产行业宏观调控的影响,使得公司资金回收的速度受到了明显影响,尤其是2016年度,公司销售收现率与成本付现率的较大差异是导致公司当年度经营活动现金大额流出的重要原因。

  (二)投资活动现金流量净额分析

  报告期内,公司投资活动现金流量情况如下表所示:

  单位:万元

  ■

  报告期内公司投资活动现金流量净额连续为负,2016年度存在较大投资活动现金流出,主要原因为公司于2016年完成首次公开发行A股股票并上市后将所募得的4,200万闲置募集资金购买了交通银行股份有限公司深圳分行保证收益型理财产品。2017年度投资活动现流入主要包括收回以闲置募集资金购买的理财产品及相应投资收益和处置子公司亚泰高科股权所得,投资活动现金流出主要包括购建长期资产和以闲置募集资金购买理财产品。2018年1-9月投资活动现金流入主要为收回以闲置募集资金购买的理财产品及相应投资收益,投资活动现金流出主要为闲置募集资金购买理财产品以及支付28,156.43万元购买环球置业100%股权,间接获得其名下4,246.28㎡商业物业所有权作为创意设计中心募投项目的建设场地。

  (三)筹资活动现金流量净额分析

  报告期内,公司筹资活动现金流量情况如下表所示:

  单位:万元

  ■

  公司2016年度筹资活动产生的现金流量净额较2015年度出现大幅增长,直接原因为公司于2016年度完成首次公开发行A股股票并上市取得大额募集资金。

  随着公司业务规模的扩张,资金需求不断增加。公司所借入的银行借款主要为一年期借款,每年均需借新还旧,因此导致报告期内各期均存在较大金额的取得借款收到的现金和偿还债务支付的现金。

  四、财务状况和盈利能力未来发展趋势分析

  根据公司目前的业务运行状况和未来可预期的计划安排,公司后续年度财务状况和盈利能力的趋势分析如下:

  (一)财务状况发展趋势

  1、资产状况发展趋势

  报告期内,公司资产结构中以流动资产为主。公司流动资产主要系与公司主营业务活动密切相关的货币资金、应收账款和存货等,预计未来将随着公司业务规模的扩大而逐步增加;非流动资产主要包括因资产减值准备产生的递延所得税资产及土地使用权。随着本次可转换公司债券募集资金投资项目的继续投入,公司的流动资产占比将进一步扩大。

  2、负债状况发展趋势

  随着本次可转换公司债券的发行,公司债务规模尤其是长期负债规模将会显著增大,资产负债率也将相应提升,但由于公司整体流动性较好,故资产负债率仍将保持在合理水平,不会对公司流动性产生较大的影响。公司未来将根据生产经营需求积极拓宽融资渠道,努力降低融资成本,通过各种途径满足公司的资本支出需求,降低财务成本。

  (二)盈利能力发展趋势

  随着公司设计品质和施工质量进一步被市场认可,公司有望在未来保持较高的毛利率。除高端酒店装修装饰工程外,公司还可承接高端写字楼、高端住宅等装饰工程,有利于进一步提高公司的盈利能力和抗风险能力,实现可持续发展。

  第五节 本次募集资金使用情况

  一、本次募集资金运用的基本情况

  公司本次拟向投资者公开发行可转换公司债券,募集资金总额不超过48,000万元,扣除发行费用后全部投资于以下项目:

  单位:万元

  ■

  注:合计数据尾数因四舍五入原因,与相关单项数据计算得出的结果略有不同。

  在不改变募集资金投资项目的前提下,公司董事会可根据项目的实际需求,对上述项目的募集资金投入顺序和金额进行适当调整。

  若本次发行实际募集资金净额低于拟投入项目的资金需求额,不足部分由公司自筹解决。募集资金到位之前,公司将根据项目进度的实际情况以自有资金或其它方式筹集的资金先行投入,并在募集资金到位后予以置换。

  本次募集资金投资项目设计部分由深圳市亚泰国际建设股份有限公司及其子公司香港郑中设计事务所有限公司共同负责实施,工程部分由深圳市亚泰国际建设股份有限公司负责实施。

  二、本次募集资金的必要性

  公司从成立之初即专注于高端星级酒店的装饰设计与工程建设,拥有丰富的高端星级酒店建筑装饰设计、装饰工程建设与装饰配套服务的成功经验,在该领域拥有突出的竞争优势。公司在经营中充分践行了一体化装饰服务理念,承接了大量设计施工一体化工程,积攒了大量的施工和管理经验,能够以领先的设计能力赢得客户青睐,通过优质高效的工程建设和完善的装饰配套服务将设计和创意构筑成完整的装饰作品交付客户,形成装饰服务的差异化。在这一过程中,装饰业价值链上的两大关键价值点(设计和施工)均被纳入公司,有效提高了公司的综合盈利能力。

  公司本次募集资金投资的三个高端酒店精装修工程项目属于专业性强、技术含量高、工艺及结构较为复杂、一次性投资较大的建设项目,该等高端酒店装修项目采用的设计施工一体化模式是当前国际通行的高端酒店项目装修工程实施方式,在该模式下公司承担工程项目的设计、采购、施工等一揽子工作,有利于保证装修质量,控制装修成本,把握装修进度,最大限度呈现酒店的设计效果。

  公司本次募投项目实施采用设计施工一体化工程模式,由公司承担工程项目的设计、采购、施工、试运行服务等工作,并对承包工程的质量、安全、工期、造价全面负责。募集资金投资项目的合同签署由公司与业主方对总承包方案进行深入论证后,按照工程建设进度和设计施工要求分别签署。本次募集资金投资项目签署的合同如下:

  ■

  高端酒店设计装修一体化项目是公司未来发展的重点之一,未来公司将进一步发挥集中、高效的业务承接模式和高品质的设计业务能力,坚持大力推进主要以设计施工一体化模式承接优质项目的经营发展战略。交钥匙工程模式下由于发包方设备材料款、施工款支付与总承包商实际发生的款项支付之间存在时间差,到一定进度前总承包商的收款额与付款额存在金额差,导致该类项目需要占用总承包商大量资金。同行业上市公司的货币资金占总资产的比例相对较高,也说明总承包行业是资金推动型的行业。

  交钥匙工程项目就其自身的特性而言,具有占用资金大、建设周期长的特点,因此,强大的资金实力是建筑装饰类企业积极参与市场竞争的重要保障。公司再融资具有必要性,也是专注主营业务发展、增强主营业务国际竞争力、将主营业务继续做大做强的必由之路。

  三、募投项目的实施背景及可行性分析

  (一)国内星级酒店发展带来大量建筑装饰需求

  1、消费升级和旅游消费期到来为酒店行业发展提供双重保障

  根据国家统计局《2017年国民经济和社会发展统计公报》,2017年我国人均GDP为人民币59,660元,目前我国已经进入消费总量快速增长期和消费结构加速升级期。人民生活由生存型、温饱型向发展型、享受型转变,消费升级、城乡互动催生新的“消费革命”,国民经济结构也将随之调整。根据一般发展经验,旅游行业消费占比的提升与人均GDP增长走势情况基本一致,国内人均旅游花费变化与人均GDP增长具有正相关性。

  ■

  数据来源:国家统计局

  人口结构的层次变化同样对我国消费结构产生重大的影响,1963年与1987年,我国人口出生数分别达到了3,000万和2,500万,而这2年前后也都保持了一定时间的高出生率。人口红利最直接的影响就是人口高峰期对于消费品的需求规模扩大。目前,1963年和1987年婴儿潮人群正逐渐进入最佳的退休休闲消费和青年度假消费阶段,从而产生大量的旅游酒店需求,进而带动酒店建设投资。(数据来源:国家统计局)

  此外,经济发展带来的文化休闲业、会展业、餐饮业等现代服务业繁荣,商务差旅增加、大型活动举办都拉动了酒店消费需求,尤其是高端星级酒店需求。

  2、我国高端星级酒店建设规模持续增长,国际化趋势明显

  高端星级酒店的面貌在一定程度上反映了一座城市的服务能力、繁荣程度和开放水平,反映了当地居民的生活水平,同时也反映了酒店业主的经济实力,能够为酒店业主业务开展提供支持与保障。从目前来看,我国有很多地级市及旅游城市高端星级酒店仍然较少,较多地方对于高端星级酒店的建设需求较为迫切。同时,随着很多企业的做大做强,特别是房地产企业,从其资产规划、现金管理、项目配套或业务接待等方面出发,对自身名下拥有高端星级酒店的需求也日益增多,会间接促进各地高端星级酒店建设。

  洲际酒店集团曾预测中国酒店市场规模将在2025年超过美国,酒店房间数量届时可能达到610万间;2039年酒店房间数量可能增至910万间,约为目前中国酒店房间数量的4倍和美国目前酒店数量的2倍1。

  1(数据来源:《赵焕炎:中国酒店业发展的十大趋势》)

  北京、上海等一线城市的高端星级酒店市场竞争日趋激烈,加之许多二三线城市政府积极推动公共设施包括高端星级酒店的建设,国内外酒店品牌逐渐向二三线城市扩张,这一趋势将保证未来高端星级酒店装饰行业的持续繁荣。

  (二)交钥匙工程模式具备服务优势

  国内装饰行业中小企业众多,设计业务基础较弱,国内装饰市场普遍存在着设计和施工业务的分离。而设计是建筑装饰的灵魂,装饰工程建设和装饰配套是装饰作品完美呈现的途径,在交钥匙工程模式下,设计、装饰工程建设和装饰配套由同一家公司完成有利于忠实体现设计理念,同时,在建设过程中不断进行设计深化,最终达到装饰作品的神形贯通。

  公司在经营中充分践行了一体化装饰服务理念,承接了大量交钥匙工程,积攒了大量的施工和管理经验,能够以领先的设计能力赢得客户青睐,通过优质高效的工程建设和完善的装饰配套服务将设计和创意构筑成完整的装饰作品交付客户,形成装饰服务的差异化。在这一过程中,装饰业价值链上的两大关键价值点(设计和施工)均被纳入公司,有效提高了公司的综合盈利能力。

  此外,交钥匙工程模式还具有降低业主管理成本、保证工期等优势。

  在传统的项目管理模式下,业主需要同时管理多个供应商,各方关系的协调对于业主来说是一个挑战,在这种情况下很有可能延误工程进度。而在交钥匙工程模式下,公司是向业主负责的唯一责任方,在这种情况下,业主的管理沟通工作就比较简单、明确,减少了不必要的扯皮和争端。

  在建筑装饰工程中,设计、采购、施工各个阶段是相互衔接的,交钥匙工程模式可以通过公司内部的高效沟通妥善安排工程进度,从而保证项目在规定的工期内顺利完成。

  (三)交钥匙工程模式符合国家政策导向

  建筑业是国民经济的支柱产业,改革开放以来,我国建筑业快速发展,建造能力不断增强,产业规模不断扩大,带动了大量关联产业,对经济社会发展、城乡建设和民生改善做出了重要贡献。但是,目前我国建筑业仍然存在监管机制不健全、工程建设组织方式落后、建筑设计水平有待提高、质量安全事故时有发生、市场违法违规行为较多等问题。为深化建筑业供给侧结构性改革,完善监管机制,优化市场环境,促进建筑业持续健康发展,我国政府及有关部门提出了一批政策,指明了我国建筑业未来的发展方向。

  2016年6月,住房和城乡建设部发布《关于进一步推进工程总承包发展的若干意见》(建市[2016]93号文),提出优先采用工程总承包模式,加强工程总承包人才队伍建设。工程总承包企业要高度重视工程总承包的项目经理及从事项目控制、设计管理、采购管理、施工管理、合同管理、质量安全管理和风险管理等方面的人才培养。

  2017年2月24日,国务院办公厅印发国办发[2017]19号文《关于促进建筑业持续健康发展的意见》(下称“意见”),《意见》规定,要求加快推行工程总承包,按照总承包负总责的原则,落实工程总承包单位在工程质量安全、进度控制、成本管理等方面的责任。

  2017年5月4日住房城乡建设部印发《建筑业发展“十三五”规划》“十三五”时期主要任务明确提出调整优化产业结构。以工程项目为核心,以先进技术应用为手段,以专业分工为纽带,构建合理工程总分包关系,建立总包管理有力,专业分包发达,组织形式扁平的项目组织实施方式,形成专业齐全、分工合理、成龙配套的新型建筑行业组织结构。发展行业的融资建设、工程总承包、施工总承包管理能力,培育一批具有先进管理技术和国际竞争力的总承包企业。

  公司专注于建筑装饰行业,具有较完善的装饰配套服务能力,承接了大量的交钥匙工程,积累了丰富的工程管理经验。此次募投项目均为交钥匙工程,有利于公司发挥经验优势。在政策的大力支持下,继续打造一批精品标杆工程有利于公司未来继续扩大市场影响力,进一步提高公司盈利能力。

  (四)公司具备充分的人员及技术储备

  1、人员储备

  公司多年来不断完善人才培养和管理机制,通过培养在岗员工,不断引进优秀管理和专业人才,提高员工的整体素质。目前,公司培养了大批具有较强竞争力的管理人员、设计人员、技术人员、营销人员,公司的人员储备为募投项目的顺利实施提供了有力的人才保障。

  2、技术储备

  公司具备建筑装饰工程设计专项甲级资质和建筑装修装饰工程专业承包壹级资质,设计业务以原创设计为主,多年来专注于以高端星级酒店为代表的高端公共建筑装饰领域,拥有国际化设计品牌一一Cheng Chung Design(CCD)。各项施工作业均按照国家标准执行,施工技术成熟,并已在承接项目中大规模应用。经过多年的市场考验,公司原创设计水平和工程管理水平已被国际酒店管理集团、众多客户及国际同行认同,具备突出的优势。

  综上所述,公司本次发行募集资金所投资项目在人员、技术等方面均具有较好的基础。随着募投项目的推进,公司将积极完善人员、技术等各方面的储备,以适应业务不断发展的需求。

  四、募投项目具体情况

  (一)佛山市南海和华希尔顿逸林酒店装修工程

  佛山市南海和华希尔顿逸林酒店装修工程由公司作为总承包方负责项目的设计和施工,该酒店体现了历史古镇与现代都市良好结合,将佛山传统的气质融入低楼层,现代奢华的品质与舒适感体现在中间楼层,未来前卫的时尚感展现在高楼层中。该项目施工中拟应用模块化加工拼装的异型造型吊顶施工技术,能够解决制作传统木工板制作异形造型基层引发的易开裂、变形等质量通病,同时提高了材料的回收利用率,减少现场施工垃圾,部分材料做到了“零损耗”。这有利于减少现场粉尘,有利于现场文明施工和环境保护,符合节能减排的社会需求,实现环保、节能的绿色施工目标。

  1、项目的具体投资构成、具体投资数额明细安排、投资数额的测算依据和测算过程

  本项目预计成本总额11,851.41万元,由工程设计费274.31万元、工程施工费11,024.50万元、项目管理费342.60万元、业务费45.00万元、其他直接费用165.00万元构成,项目预计成本明细及测算过程如下表所示:

  单位:万元

  ■

  上述项目投资金额系根据《佛山市南海和华希尔顿逸林酒店装修工程施工合同》及设计合同的约定以及实际项目需求进行测算;工程建设价格参照相关供应商报价信息或市场价格估算。测算同时综合考虑项目的建设规模、建设方案及实施进度等基础上估算项目总投资,具体数额明细安排及测算过程合理。

  2、发包方基本情况

  该项目的工程发包方为佛山市和华盛世发展有限公司,其相关信息如下所示:

  成立时间:2012年5月31日

  法定代表人:刘秉华

  注册地址:佛山市南海区广佛公路盐步路段广东广佛百货五金城大楼五楼

  注册资本:16,384.5万元人民币

  经营范围:酒店管理;物业投资,物业租赁,物业管理,房地产开发与销售。

  3、项目建设进度安排

  项目后续建设进度计划如下:

  ■

  4、项目资金使用的进度安排

  在本次可转债募集资金到位之前,公司将根据项目实际情况以自筹资金先行投入本项目建设。募集资金到位后,公司首先将按照相关法规规定的程序置换前期投入的项目投资,剩余募集资金将在施工期间按照项目合同的约定以及建设实际情况的需要进行支出。

  (二)西安洲际酒店项目精装修工程

  1、项目的具体投资构成、具体投资数额明细安排、投资数额的测算依据和测算过程

  洲际酒店是全球最悠久的酒店品牌之一,西安洲际酒店位于西安经济开发区的赛高广场,与周围的购物中心、甲级写字楼和高级住宅形成高端城市综合体。西安洲际酒店室内装饰项目是由亚泰国际负责设计、施工的设计施工一体化项目,该项目以唐风为引申,将时尚中国风与西安十三朝古都的历史底蕴深度融合,在低调奢华的工艺品质中展现出极高的舒适感。设计中充分展现中国的现代风貌,古老城市打开大门,包容接纳四方来客。

  本项目预计成本总额21,343.51万元,由工程设计费219.44万元、工程施工费20,250.07万元、项目管理费577.00万元、业务费42.00万元、其他直接费用255.00万元构成,项目预计成本明细及测算过程如下表所示:

  单位:万元

  ■

  上述项目投资金额系根据《西安洲际酒店项目精装修建设工程施工合同》和《西安经开洲际酒店室内装饰设计顾问合同》的约定以及实际项目需求进行测算;工程建设价格参照相关供应商报价信息或市场价格估算。测算同时综合考虑项目的建设规模、建设方案及实施进度等基础上估算项目总投资,具体数额明细安排及测算过程合理。

  2、发包方基本情况

  该项目的工程发包方为陕西兴丰汇酒店管理有限公司,其相关信息如下所示:

  成立时间:2011年2月14日

  法定代表人:戴姜明

  注册地址:陕西省西安市经开区未央路以西凤城五路南侧1幢3单元30501室

  注册资本:1,000.00万元人民币

  经营范围:酒店管理;物业管理;房屋租赁;日用百货、办公用品、旅游纪念品、工艺美术品的销售;商务会议服务;旅游项目的开发;酒店运营管理;企业管理咨询;招商服务及管理;商业运营管理咨询;市场营销策划及推广;投资咨询(金融、证券、期货、基金投资咨询等专控除外);餐饮管理;客房服务。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)

  3、项目建设进度安排

  项目后续建设进度计划如下:

  ■

  4、项目资金使用的进度安排

  在本次可转债募集资金到位之前,公司将根据项目实际情况以自筹资金先行投入本项目建设。募集资金到位后,公司首先将按照相关法规规定的程序置换前期投入的项目投资,剩余募集资金将在施工期间按照业主方与公司的协商约定以及建设实际情况的需要进行支出。

  (三)遵义喜来登酒店装饰工程项目

  1、项目的具体投资构成、具体投资数额明细安排、投资数额的测算依据和测算过程

  遵义喜来登酒店装饰工程项目由公司作为总承包单位负责设计和施工,该酒店的设计中体现了遵义的红色革命气息及茅台之乡文化遗产的完美结合,将当地自然风貌融入酒店设计。公司在该项目的施工中将对施工能源消耗量进行科学设计和规划,以提高施工能源的利用效率。在装饰装修材料的选择上,优先选择隔热性好、保温性强、有害物质含量低的绿色环保材料。使用施工机械设备时,制定严格的施工机械设备使用和管理制度,以便于保证机械设备随时都处于高性能、低功耗的状态。该项目的设计和施工规划能够满足节能减排的需求,实现环保、节能的绿色施工目标。

  本项目预计成本总额17,064.28万元,由工程设计费274.31万元、工程施工费16,474.96万元、项目管理费233.00万元、业务费30.00万元、其他直接费用52.00万元构成,项目预计成本明细及测算过程如下表所示:

  单位:万元

  ■

  上述项目投资金额系根据《遵义喜来登酒店室内装饰工程施工合同》及《遵义喜来登酒店室内装饰设计顾问合同》的约定以及实际项目需求进行测算;工程建设价格参照相关供应商报价信息或市场价格估算。测算同时综合考虑项目的建设规模、建设方案及实施进度等基础上估算项目总投资,具体数额明细安排及测算过程合理。

  2、发包方基本情况

  该项目的工程发包方为贵州七冶置业酒店有限公司,其相关信息如下所示:

  成立时间:2012年4月16日

  法定代表人:谌宏伟

  注册地址:贵州省遵义市南部新区忠庄街道办事处桃溪寺桃溪河畔国际商务中心6楼10号

  注册资本:5,000.00万元人民币

  经营范围:法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营;法律、法规、国务院决定规定应当许可(审批)的,经审批机关批准后凭许可(审批)文件经营;法律、法规、国务院决定规定无需许可(审批)的,市场主体自主选择经营。(酒店筹建、酒店管理。)

  3、项目建设进度安排

  项目后续建设进度计划如下:

  ■

  4、项目资金使用的进度安排

  在本次可转债募集资金到位之前,公司将根据项目实际情况以自筹资金先行投入本项目建设。募集资金到位后,公司首先将按照相关法规规定的程序置换前期投入的项目投资,剩余募集资金将在施工期间按照业主方与公司的协商约定以及建设实际情况的需要进行支出。

  五、募投项目经营模式及效益分析

  本次募投项目均采用装饰设计、装饰工程建设和装饰配套一体化模式,在该模式下,公司以领先的设计能力赢得客户青睐,通过优质高效的工程建设和完善的装饰配套服务将设计和创意构筑成完整的装饰作品交付客户,形成装饰服务的差异化。

  公司一直以来采用该模式打造高端项目,已经具备了丰富的经验。在这一模式下,公司将装饰业价值链上的两大关键价值点(设计和施工)无缝链接,既解决了设计与施工分离甚至脱节的矛盾,又解决了设计效果完美呈现,但是施工单位无法将其落地实现的难题,最终确保效果和质量。

  此外,该模式还有利于控制项目工期。由于设计与施工都由公司承担,可以有效地解决沟通效率问题,减少了设计与施工意见不一致而难以协调的矛盾。特别对于工期紧张的项目,该模式能做到边设计边施工,设计与施工密切协调配合,无缝衔接,以圆满完成业主的工期要求,并呈现完美效果。

  最后,该模式决定了公司是项目的第一责任人,直接对结果负责。全程服务对公司而言是最基本的要求,这也是为业主控制成本、进度和施工品质的重要前提,多年的经验累积让公司有能力提供全程服务。相对于非一体化模式,该模式可以有效地降低业主对不同施工方的管理成本。

  在上述项目中,公司主要凭借成熟、高效的业务体系,丰富的项目经验和突出的设计、施工能力,在保质保量完成工程项目的基础上,通过收取工程款赚取与工程投入成本的差价实现盈利。

  根据本次募投项目相关合同约定及相关项目施工计划,工程施工均预计于2019年度完成,各募投项目合同总价及毛利等情况如下所示:

  单位:万元

  ■

  注1:合计数据尾数因四舍五入原因,与相关单项数据计算得出的结果略有不同。

  注2:此处不考虑税费影响。

  经测算,在不考虑税费影响的情况下,本次募投项目预计可实现毛利9,550.81万元,平均毛利率15.97%,具有较好的经济效益。

  第六节 备查文件

  除本募集说明书摘要所披露的资料外,本公司按照中国证监会的要求将下列备查文件备置于发行人处,供投资者查阅:

  1、发行人最近三年一期的审计报告或财务报告

  2、保荐机构出具的发行保荐书

  3、法律意见书和律师工作报告

  4、注册会计师关于前次募集资金使用情况的专项报告

  5、中国证监会核准本次发行的文件

  6、资信评级报告

  7、担保函

  8、其他与本次发行有关的重要文件

  自本募集说明书摘要公告之日起,投资者可至发行人、主承销商住所查阅募集说明书全文及备查文件,亦可在中国证监会指定网站(http://www.cninfo.com.cn)查阅本次发行的《募集说明书》全文及备查文件。

  发行人:深圳市亚泰国际建设股份有限公司

  2019年4月15日

本版导读

2019-04-15

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