余胜良

  香港楼市价格不断攀升，市民生活压力大，与此同时，房价超级稳定，让一部分有产者安心，也让金融环境稳定。

  如果香港楼市模式还有什么积极意义的话，那么房价稳定就是最重要的一项，而且是稳定向上——当然这对购房者不友好。

  最近几年香港经济发展不佳，在疫情下，严重依赖旅游和商业的经济结构也基本停滞下来，但是香港楼市却出奇稳定，迄今为止，没有出现大面积断供情况，也没有出现价格雪崩。

  香港一旦有某个楼盘出现滞销或打折，往往都会当做新闻迅速传播，被当做楼市要下调的先兆，如果搜集历史新闻，会发现很多时间点，都感觉到房价要闪崩了，问题是这么多年下来，调整的风声吹了又吹，楼市是跌一点点，涨一大截，总趋势是蹭蹭蹭往上涨。众人都期待香港楼市会有一个像样调整，如此级别的香港局势，加上疫情，都没能让楼市下滑，可见香港房价之坚挺。

  香港房价如此坚挺，其主要原因，就是政府长期维持了一个供不应求的供需格局。新盘少，购买力多，一旦有折扣就能很快卖光，没有折扣也能渐渐卖光。

  因为不少人买不到房，只要房价下跌，很容易被消化，长期观望者就要出手。这就导致不管是新房还是二手房，都没有降价动力，人们唯恐卖了房买不回来。

  香港房价高，远超深圳，深圳的年租金回报率还不到1%，香港租金回报率却可以达到2.5-3%，香港租金大概是深圳4倍，所以在香港买房不容易，租房更不容易，有人常常以深圳租金回报率低而认为房价高估，实际上，当房价无力上涨时，往往是租金补涨，反正无论如何，未购房者都很不幸。

  香港租金回报率尽管不高，但不要忘记香港房贷和日本一样，都是低利率政策，这个租金回报率就可以抵上月供。只要房价下跌，买房比租房更划算，就会刺激买房者出手。

  房价坚挺有不少积极意义，那就是对维持经济和社会稳定有益，比如历史上香港曾出现过因为房价下跌，房地产净值低于贷款而放弃还贷的情况。极端情况下，还有群众聚集要求政府出台政策，维持房价稳定。

  房价作为居民财富和金融锚定物，一旦出现波动，不但影响居民，还影响到金融市场稳定，可以想象，一旦房价大幅下跌，金融抵押物出现缩水，必然影响银行资产和放贷规模，市场上流通的货币会减少，很可能出现通货紧缩，当年美国次贷危机，其实肇始就是作为抵押物的房价出现下跌，金融资产质量下滑。

  假若市场是另外一种情况，就是供需平衡，或者供大于求，那么房价在经济出现问题时，很可能率先下跌，这就会导致经济加速萧条。

  对管理者而言，如果想追求稳定市场，保护已购房者和开放商、银行利益，甚至政府的利益，那就会倾向于不打破现有格局。如果追求让普通人也买上房，市场有可能会出现动荡，管理者似没有动力。

  在国内这一点表现明显，比如这次疫情冲击，住宅一直供不应求的深圳市场率先回暖，并开启上涨模式，北京上海等一线城市房价坚挺，而三四线城市则出现不小回调。

  但是供需不平衡导致的结果，是房价长期高高在上，只有少数人可以买房，其他人没有能力买房，容易造成社会矛盾。城市管理者要修复这个BUG，就出台了各种政策，其中香港是居屋公屋计划，深圳是保障房计划。北京上海等也有各自对策。