证券时报记者 朱凯

  近日，记者实地走访首批基础设施公募REITs底层资产，第二站来到位于上海集成电路设计产业园核心区的张江光大园项目。午饭后，记者一行从浦东世纪大道地铁站出发，驾车花了半个小时。地图上查看，园区紧临中环高架路，距离地铁2号线广兰路站约800米，可直达陆家嘴CBD，区位优势明显。

  在张江光大园走访时，证券时报记者做了一些粗略统计——已入驻园区的有瑞芯微电子、叮咚买菜、立邦涂料、阳光人寿等30余家行业头部企业，所涉行业包括集成电路、在线新经济、先进制造业、金融科技等。资料也显示，张江光大园占地面积20914.50平方米，总建筑面积50947.31平方米，由7栋研发楼组成。

  张江REITs的运营管理机构为上海集挚咨询管理有限公司。在园区接受采访时，集挚总经理所付晶表示，园区目前已达到满租的状态，运营稳定。项目的收益来源为基础设施不动产的租金、物业费、车位费及日常服务收入。他介绍，张江科学城产业生态成熟，研发企业对于租赁需求旺盛，整体市场处于“一房难求”的状态。

  基金募集说明书称，张江光大园2018~2020年的到期续租率分别为22.58%、96.31%和60.50%，其中2018年续租率较低的原因是主动调整租户结构。2020年，到期未续租的面积通过提前招商安排，完成了租约新签。截至2020年末，出租率为99.51%。

  “张江光大园租约一般3年一签，租约到期日、租户面积占比、租户行业比较分散。”所付晶告诉记者，园区的入驻企业主要为上市公司、外资500强、持牌金融机构、行业头部企业等，对物理空间的稳定性要求很高。

  所付晶表示，2020年新冠肺炎疫情期间，园区的网购、在线教育、在线办公及娱乐等在线经济迎来大发展，金融后台、集成电路、先进制造业等相关企业保持稳健发展。

  随后，在上海集成电路设计产业园展厅，记者注意到，张江高科是上海集成电路设计产业园的开发主体。2020年，以该产业园为核心的张江集成电路设计业产业规模达500多亿元，占到上海的70%、全国的32%以上。

  作为张江REITs的基金管理人，华安基金相关负责人表示，本项目底层资产采用了100%的收益法，即根据底层资产产权期限内未来的预期净收益，参照区域经济发展、周边物业交易情况等多方面因素确定折现率进行折现而取得的估值结果。该人士说，光大园项目收益稳定，租户资质优良，符合区域产业发展要求，抗风险能力强。项目出租率较高，租金稳定增长，能够为投资人提供稳定的收益回报。

  在回答记者相关提问时，华安基金该人士介绍，张江光大园REITs存续期20年，兼顾了产品推广、稳定运营和保持灵活性的考虑。公募REITs以长期持有资产为目的，未来产品到期前可以根据资产投资需求进行扩募或展期。

  张江高科副总经理赵海生对证券时报记者表示，张江科学城（张江高科技园区）被誉为中国硅谷，是中国国家级高新技术园区。经过近二十年的开发，园区构筑了生物医药创新链，集成电路产业链和软件产业链的框架。他说，基础设施REITs对张江高科具有重要意义。公司目前正在推进新园区建设及优化，通过基础设施REITs盘活存量资产可实现资金快速回笼，为新园区建设提供有力支持。