【环宇杂谈】

  杭州版的共有产权住房，尊重历史和现实，政策设计很人性化。

  李宇嘉

  近期，杭州版的“共有产权住房”来了。这个类型的房子，在热点城市并不陌生，北上广在前几年就开始探索了。而且，近期政府顶层设计中第一次明确，由公租房、保障性租赁住房和共有产权住房这“三房”构成的“租购同保”的新保障框架中，属于产权型保障房的共有产权住房占据重要地位。

  那么，杭州版的共有产权住房，与北上广等城市相比，有哪些共性？又有哪些不同？共性主要有两个：一是购房人和政府产权共有。杭州明确购房人根据支付能力在50%-80%间选择产权份额比例。二是价格优惠。杭州规定共有产权项目销售基准价按同地段、同类型商品住房市场价格合理优惠后确定。可见，降低买房的成本和门槛是各方共识。

  但是，杭州版共有产权住房有一个最大的特征，就是购房者取得不动产证满5年，可向代持机构提出一次性增购政府份额，增购后就可以转为商品住房。取得原不动产证满10年，就可以上市交易。也就是说，5年以后，如果攒够钱了，就可以把政府那部分产权买过来，获得完整产权，并将共有产权住房转为商品住房，再过5年就可以商品住房的身份上市交易了。

  如果钱还没攒够，或不想买政府那部分产权，也没关系。不动产证不满5年的，由代持机构进行回购，回购价为原销售价款加上按照央行同期存款基准利率计算的利息，如届时市场价格低于上述价格的，以市场价格回购，这相当于给了购房者一个定心丸，买这类房子不仅不会亏，至少可以获得一般理财收益。不动产证满5年，可将自己产权部分以市场价卖给代持机构。

  可变成商品住房，购房人可获得完整产权，可获得增值收益，这是杭州版共有产权住房与北京、广州版“封闭流转”的共有产权住房（不能自由上市，只能卖给符合共有产权申购条件的人）最大的不同。杭州的这个做法与上海一样，但上海版的共有产权住房在入户年限、社保、住房面积、收入、住房交易记录、积分等方面的准入条件较苛刻，而杭州则不同了。

  在杭州，只要在市区无房，入户满一定年限或有居住证且连续缴纳社保或个税满一定年限，不管户籍还是非户籍，不管收入高还是低，都可以申购。这与不久前国家文件提出的在人口净流入的大城市大规模建设的保障性租赁住房，在准入条件上基本一致。也就是说，针对新市民、年轻人，既可以租住低租金的保障性租赁住房，也可以购买低成本的共有产权住房。

  杭州的共有产权住房，最大的好处就是，在拥挤的商品房赛道，分出几个岔口，分流买房需求，给新市民、年轻人更多选择、更多念想，降低他们拥有产权住房的焦虑感。5年后换房或改善住房的时候，不管是把共有产权份额卖掉，还是增购政府份额，都可以轻松实现，还能获得增值收益。这样，房价上涨压力小多了。高房价对年轻人不友好，而杭州在“租购同保”上的实践，解决了年轻人拥有产权住房的压力，扎根城市的压力，也为城市注入新鲜的动力。

  共有产权是住房供给侧改革的好点子，想法很好但关键是提高供应效率。首先，共有产权住房要真正做到与商品住房在配套服务上一样，学校、物业、交通站点等布局要均等化。如果做不到，老百姓就会用脚投票，出现“弃购”现象，感觉还是咬牙去买商品住房踏实一些。

  其次，执行层面的细节要考虑到，比如日常维修、物业管理费用，到底是由买房人全部负担，还是政府也要支付一部分。照理说，政府也是产权人，也得承担费用。比如，由于产权结构复杂，贷款时银行可能担心出现还款困难时，向谁追索，能否追索到等。现实中，确实也存在“拒贷”的现象。笔者认为，这些都是执行层面的问题，考虑到了就一定能解决。总之，杭州版的共有产权住房，尊重历史、尊重现实，政策设计很人性化，我真心为其叫好。

  （作者系房地产资深研究人士）