【环宇杂谈】

  传统中心区或CBD败给了不够前瞻的规划，败给了不断推陈出新的设计理念。

  李宇嘉

  这段时间，明显感觉到公司周边的那片写字楼，人气冷清了，楼下一家房产中介告诉我，这个片区的写字楼本来就租不满，这些年基本靠教育培训机构支撑着。现在，教育“双减”政策落地后，大的培训机构都搬走了，小机构或转入住宅楼“打游击”，这里的写字楼就更冷清了。我很纳闷，这个片区是曾经的CBD，写字楼楼龄普遍不到20年，怎么就萧条了呢？

  大概在10年前，这里还是很多大公司入驻的首选，甚至还有一些银行的机构，据说当年一铺难求。楼下一家经营电脑配件的老板告诉我，前几年业主们还找来设计单位，想策划一下再做装修推广，但貌似没啥效果。主要原因是，区政府近些年在几个新区规划了新办公园区，租金比这便宜，办公环境也好。类似这样的中心区，从规划的角度看，已经被抛弃了。

  作为传统的CBD，曾经也辉煌过，由于银行、国企、机关事业单位密布，住宅也跟着大规模兴建，教育、医疗设施也不差，很多名校小学和初高中在这里，那时的上班族都以在这里买房为荣。这是2010年前后的事，也并不遥远。如果说还有曾经辉煌的印迹，那就是房价还能撑得住。由于学位不错，地铁规划得早，餐饮业烟火气还挺浓，这里的房价比全市水平要高。

  但当时“单CBD”规划造成的问题就是，建筑密密麻麻，但普遍是塔楼结构，很难适应当下企业对办公环境的选择。路网都比较狭窄，车位设计不足，物业管理脏乱差，恶化了办公的体验感。更重要的是，密度高、成本高制约了城市更新，让任何基于用户体验的空间优化变得不可行。于是，各个区的政府新规划就只能绕过它了，这些年新城和新区遍地开花。

  只能说，传统中心区或CBD败给了不够前瞻的规划，败给了不断推陈出新的设计理念。为了招商引资、大项目和平台落地，促进新区域能成为楼市的热土，地方政府瞄准的规划总是雄心勃勃。新城新区都是一些低密度、绿化好、办公环境宽敞、产城融合得比较好的创意园区、复合园区。当下，老的CBD没有挑租客的资格了，培训机构走了，谁会来呢？

  短期不用担心，区位优势还行，加上租金变得适宜了，一定会有租客的。据悉，培训机构走了之后，很多办公室变成了电商仓库、服务后台，因为配送快、不用面对顾客。怪不得，货车频繁地出入。但这么无底线地运营下去，最后的结果就是大家用脚投票，就业人口开始缩减。

  近期，知乎上有位叫“地图爱好者”的用户，对31个省市自治区内部各地市和区县的“七普”人口数据进行了制图。以一线城市为例，北京10年间增长228万人，但中心区西城、东城、朝阳、海淀四区人口下降，西城、东城人口分别下降23%和11%，而外围大兴、通州、房山等区，人口净流入量很大，通州增长了55.43%，即便是非常偏远的怀柔也增长了20%。

  上海10年间人口增长了185万，但中心7个区中有5个区的人口在减少，外围的嘉定和松江人口增长都超过了20%，宝山、青浦、金山、浦东也都出现了10%以上的人口增长。广州、深圳两地也是如此，传统中心区人口减少，都在规划外围新中心。显然，即便传统的中心区面貌尚好、优质教育医疗集聚、就业机会集中，但一线城市中心区瘦身的通道不可逆地打开了。

  不得不说，政府规划力量很强。传统CBD房价死贵死贵的，对GDP和税收的增量贡献下降，但腾挪不出空间，闲置地块得不到利用。主政者策略就是搁置处理，但新增规划红利都往新区投放，包括优质学位资源。看到这一趋势的人开始往外围走，不动产交易频率下降，交易对手减少，这些年积累的溢价开始慢撒气，这就是不经意间“去泡沫”。比如，北京疏解非首都功能、上海五大新城、深圳扩展中心区、广州东部产业新城兴起，都是上面的逻辑。

  （作者系广东省住房政策研究中心首席研究员）

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