【环宇杂谈】

  当房价不涨了，当房子步入中年后，各种问题开始显现。

  李宇嘉

  罗振宇2022《时间的朋友》跨年演讲，在回顾2021年的重点事件时，谈到一个关于物业管理的故事，主题是“0.43元/平米的物业费，依然能挣钱”。讲的是，北京朝阳一个建成于三四十年前的小区，物业管理费只有0.43元/平米，全国平均值的1/5。一套50平方米的单元房，一个月只交21.5元，一年258元。惊奇的是，物业管理费这么低，但还能赚到钱。

  怎么做到的呢？物业公司发现，这个小区有很多捡废品（比如纸壳、矿泉水瓶等）的人。于是，就把小区按楼栋分片儿，每个捡废品的人负责一片儿，“这是你的地盘儿”，每个人发一件工作服，背后写上“社区清洁志愿者”。由此，实现了对利益关系人的激励相容：把片儿内的卫生搞好了，废品也归你，且打此后不再是被嫌弃的“捡废品的”，而是社区工作者。

  由此，罗振宇提出，解决问题不是只有“堆资源”这一种方法，如果能提升更多人的生活品质和尊严，也是一种解决方法。其实，社区生活中，我们经常听到呼吁，降低物业费、停车费、房产中介代理费等。实际上，除了极少数恶意不缴费的人，住户们真正关注的，并不是费用高低，而是“我缴的费用和体验到的服务价值不匹配”，这是当下社区治理的难题。

  就拿物业管理费来说，“收费难、提费难”是各个小区存在的问题。特别是，像罗振宇讲到的那种“老破小”社区，很多是原来的福利房转化来的，过去有单位补贴，老住户习惯了少缴费甚至不缴费。再加上，这些小区老龄化重、多次转手、业主情况复杂，怎么把小区管好，还能实现盈利，让物业服务可持续，老百姓有美好人居，有安全感，还真是个难题。

  一直以来，我们的惯性思维是，现在人工很贵，年轻人还不愿意干，请一个工人每月动辄3000-4000元工资。同时，现在做的事越来越多，增加了疫情防控、垃圾分类。要搞好服务，要保障收费率，还得涨价，这就是“堆资源”思维。但是，物业管理是个民生实事，周边小区有比价效应，加上有人不愿缴，导致“价格低、费率低”和“服务低”的恶行循环。

  不过，失之东隅，收之桑榆，物业人员自知如何“创收”，比如捡废品、侵占公共空间来盈利。罗振宇讲的朝阳那个小区捡废品的现象，几乎每个小区都存在。而且，小区能利用、不能利用的空间，都被物业人员有意无意侵占，比如地下停车场、楼梯层、绿化带等。于是，业主对物业价值的认可度就更低了，大多数小区业主和物业的关系，都是低水平的脆弱均衡。

  凡是“老破小”社区，或物业管理费低的小区，社区治理也不咋地。比如，电动车和自行车乱停乱摆、乱扔垃圾、宠物随意大小便、人员进出管理松散等。物业管理不好，小区居住品质不高，房子自然也难以保值增值。未来，“是个房子就会涨价”的泡沫时代一去不复返。只有那些物业管理好、居住体验感好的房子，才会保值增值，其他的都会出现价值阴跌的现象。

  我们善于建房子，过去20年建起1.6亿套以上的房子。未来，真正的行业英雄，并不是建房子，而是把建起来的这些房子管好，修缮及时到位、物业服务有品质、居住体验好。要卖的时候，能有人接手、顺利卖出，还能保值增值。这相当于把房子看作一个生命体，当下它还年轻、看不出问题，即便有问题，房价上涨产生的资本收益，足以掩盖任何问题。

  当房价不涨了，当房子步入中年后，各种问题开始显现。其中，最突出的问题就是，有没有充足的资金，能及时投入到小区道路、绿化，楼栋外墙、楼顶、楼道，以及小区内外的水电管气路等修缮。过去，我们想到的，或是财政资金，或是通过旧改让开发商投入。未来，靠这些外部渠道是不可能，更需要的是社区的自我循环、精细化管理，而罗振宇提出的这个案例有启示意义。

  （作者系广东省住房政策研究中心首席研究员）

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