证券时报记者 谢忠翔 刘筱攸

  时至今日，首批公募REITs赫然站上了“深V”的右侧。

  在经历了近2个月的“低谷期”后，首批公募REITs的交易活跃度和价格有所回暖，并在9~10月期间迎来了较大幅度的上涨。分析人士认为，价格上扬与流通盘较小还是有一定关系的，“供小于求”决定着容易做市。目前，成交金额排名靠前的公募REITs产品日均成交额在1亿元左右，这也意味着只需要较小量的资金就能撬动一个“不错的涨幅”。

  公众投资者认知待提高

  从复盘情况来看，首批公募REITs整体的成交活跃度和交易额并不算高，日均换手率不超过3%。

  事实上，首批公募REITs持有人以机构为主，战略投资者的认购份额均占一半以上。证券时报记者梳理各只产品所披露的信息后了解到，配售对象类型方面，除战略投资者外，其中私募基金达268家、机构自营账户达156个，而保险资金投资账户也达55个，占据网下认购主力。

  与机构投资者相对应的是，第一批公募REITs的公众投资者占比显著较低，最高的占比也仅达到13.4%，而浙商沪杭甬REIT项目的公众投资者比例更是只占3.86%，而该基金战略投资者的认购比例则高达74.3%，配售对象达75个。

  由于有锁定期要求的战略投资者持有份额占比较高，这样的持有人结构显然抑制了REITs的交易属性，凸显其长期配置属性强于交易属性，这也导致了REITs的成交活跃度时常维持在低位。

  一位理财子公司投资经理也认可了这一点，她表示，“目前，从公募REITs认购的火爆程度上看，它对机构投资者确实是一种稀缺标的，对公众投资者而言，大家的认识可能并不深刻，所以也不太熟悉。因此公众投资者认购公募REITs的热情并没有机构投资者高。”

  此外，公募REITs价格的变化与宏观环境也呈现紧密联系。从央行7月中旬全面降准、8月下旬创业板大幅下跌之后，由于避险需求提升，导致资金对公募REITs的关注度大幅提升，从而推动其上涨。近期，受第二批公募REITs正式获批刺激，首批公募REITs的市场交易热度又进一步提升。

  高速环保类有分红优势

  近日，首批9单公募REITs在交易所陆续披露上市后的首份季报，为市场揭开了底层资产的最新基本面情况，并以稳健的财务指标继续夯实投资人信心——稳定的当期收入、净利润和现金流均显示高速公路、仓储等底层资产的优质属性。季报显示，第三季度除了华安张江光大REIT亏损570.8万元，其余8个项目均实现了盈利。

  从分红角度看，整体上公募REITs的可供分配金额在三季度的运营表现中符合预期值，且特许经营权类的现金分派率要显著高于产权类项目。近日首批分红的公募REITs所披露的方案，也能直观地印证两类项目的分红差异。11月11日，中航基金披露了中航首钢绿能REIT分红的公告，分红方案为0.51541元/份；同日，中金基金发布中金普洛斯REIT第一次分红的公告，分红方案为0.0522元/份。

  作为REITs的核心收益来源之一，首批公募REITs的可供分配金额凸显了其收益的可靠性。对比三季报和招募书，9只REITs基金中，有6只产品的第三季度运营表现符合招募书设定的预期值。若按三季度指标，大部分REITs的年化可供分派金额收益率高于基金管理人2021年预测分派收益率。

  数据显示，9只公募REITs中，可供分配金额规模最大为交通基础设施类。截至9月末，两只高速公路类的REITs可分配金额分别为3.69亿元、1.69亿元，生态环保类项目的可分配金额则位居其次。

  究其原因，高速公路类、生态环保类等特许经营权项目的收入和净利润规模明显超出仓储物流和园区类——即性质为产权类的项目。但由于项目性质、经营期限和底层资产等因素不同，高速公路、仓储及园区等项目的收入和净利规模并不适用于直接类比。

  通常，优质高速公路具有收益稳定、分派率较高的优势。从收入及净利规模来看，广州广河REIT、沪杭甬REIT两个高速公路类项目分列排名前二，第三季度分别实现净利润5506万元、4249万元；同为特许经营权项目的两个生态环保项目的收入、净利润排名则分列第三、第四。而环保类是城市服务中的刚性需求，商业模式确定，也能保证收入和盈利的稳定，避免受经济周期波动的影响。

  仓储物流和园区设施类项目的分红金额则相对较少，且运营收入受经济波动影响更大。例如，作为园区基础设施类且评估价值最低的产权类项目，华安张江光大REIT三季度的收入和净利润均排名垫底，第三季度收入2325.7万元，净亏损570.8万元，其可供分配金额也仅为2218万元，远低于高速公路和生态环保型。