第一节 重要提示

  1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到www.sse.com.cn网站仔细阅读年度报告全文。

  2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

  3 公司全体董事出席董事会会议。

  4 大华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

  5 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

  经大华会计师事务所（特殊普通合伙）审计：公司2021年实现归属于母公司所有者的净利润109,943,649.84元，母公司实现2021年净利润106,052,692.93元，提取法定盈余公积金0元，加上年初未分配利润2,236,575,870.64元，归属于母公司实际可供分配利润2,414,845,115.62元。

  按照《公司章程》及相关法律法规规定，公司董事会拟定2021年度利润分配预案为：以2021年末总股本673,396,786股为基数，拟向全体股东每10股派发现金红利0.5元（含税）,共分配现金红利计33,669,839.30元。公司2021年度不送红股，不实施资本公积转增股本。

  该议案尚需提交公司2021年度股东大会审议通过。

  第二节 公司基本情况

  1 公司简介

  ■

  ■

  2 报告期公司主要业务简介

  （1）房地产宏观经济市场分析：

  2021 年年初房企“三条红线”和“集中供地”等政策落地，给整个房地产行业带来根本性变化，过去行业高杠杆、高周转、高回报的模式不复存在。中央继续实施稳健的货币政策，采取宏观审慎措施并加强对房地产金融潜在风险的识别。各地执行严格的贷款监管机制，进一步强化对房地产企业贷款业务管理的力度，严查违规贷款。在中央防范化解金融风险、坚决防止经营用途贷款违规流入房地产领域的背景下，北上广深等多个热点城市监管部门继续开展严查购房首付款来源和经营贷违规流入房地产市场等行为，审查范围持续扩大，审查力度持续加强，中央已明确实施房地产金融审慎管理制度，未来仍将坚决打击投机炒房行为，保障房地产平稳健康发展。

  在“房住不炒”的大背景下，全国各地也密集出台各项调控措施，调控的方式主要从土地供给、信贷、利率、购房政策和融资等最核心的方面入手，调控的深度从新房市场深入到二手房市场，调控的范围进一步涵盖法拍房、赠与房、学区房等新兴热点领域。无论从政策的深度还是广度上都远超过去，加速市场降温，房地产行业销售也呈现“前高后低”的态势。

  国务院政府工作报告强调“坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”，政策上，将继续推进住房供给侧结构性改革，大力增加保障性租赁住房供给、完善城镇住房保障体系。上海出台《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》和《上海市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》，对于保租房的准入条件、配租规则、租赁价格、租金支付、租赁期间等方面进行了明确，同时也对保障性租赁住房的认定做了相关界定。

  从长远来看，发展租赁住房市场，是我国构建房地产健康发展长效机制的核心内容之一。政府仍以支持、鼓励租赁市场发展为主，大力发展租赁市场的大方向十分明确。未来长租公寓市场将会被纳入强监管范围，实现从经营方式、租金定价、资金管理等全方位管控，让长租公寓市场健康发展。

  （2）公司从事的业务情况：

  公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发、销售、出租为主。公司的业务板块分为商业办公地产开发、住宅地产开发、园区建设开发及长租公寓开发经营等。目前公司房地产开发的业务范围主要集中在上海、浙江、江苏。

  公司房地产开发业务的主要产品为高端办公楼、普通商品房、科技园区、保障性住宅、长租房、多层洋房和别墅等。

  （3）经营情况讨论与分析：

  2021年是公司发展历程中承前启后关键一年，公司领导班子调整充实、公司治理不断完善，新一轮发展规划启动实施。全体员工在公司党委、董事会和管理层的正确领导下，团结一心、迎难而上，顶住了宏观经济整体承压、房地产金融超预期紧缩，以及散发性疫情反复多变等多重压力，较好完成了年初预定的目标任务。

  （一）工程建设赶抢进度达到预定节点要求

  在疫情反复影响正常开工情况下，公司在建项目管理团队围绕节点目标要求不等不靠、群策群力，全力赶抢工程进度。

  其中常州金坛项目排除商务洽谈不利因素，积极协调施工单位克服疫情影响，有效组织施工赶抢进度。截至年末，三个标段中A标段分户验收查验、整改工作基本完成，B标段分户验收工作开始，春节前完成入户查验前完成整改，C标段分户验收查验、整改工作基本完成，项目整体进度可控。

  湖州南浔项目依据项目总控计划，倒排关键节点，主抓施工组织，重抓动态监控，常态性开展协调工作。及时督促各参建单位按时复工复产，克服外部市场环境突变导致的大宗建筑材料价格上涨，工程材料、设备无法按时进场等困难，采取约谈、发函、召开专题协调会等措施，最大程度减少对工程进度总体影响，顺利完成两地块年度各关键节点施工任务。

  闵行吴泾长租公寓项目对施工进度动态管控。有效持续提高结构施工效率，保证了2021年建设任务提前完成。目前主体结构全部完成，外墙涂料完成80%以上，室内精装修完成约80%，室外总体完成50%，地下车库基本完成。

  闵行梅陇长租公寓项目围绕 “抢抓时间、稳步推进”总体方针，加班加点、全员参与。目前1-6号楼室内外粗装饰完成，人防地下室主体结构验收完成。项目主体结构封顶、主体结构验收和外脚手架拆除，均较全周期计划提前完成。

  松江保障房项目按时完成小区电梯检测，整体工程移交物业公司，推进两项目沿街商铺煤气管道铺设工程，完成两项目契税核定并取得住宅大产证，高效完成总包、分包及配套工程竣工结算审核工作；奉贤南桥保障房项目根据工程竣工验收要求，提前完成项目沉降观测、车位测绘、环保验收、水质检测等专业服务单位的招标比价，确定了相关单位并签署相关合同，取得综合竣工验收通知书、交付证，实现集中交付；宝山顾村保障房项目克服疫情防控及供电配套工程延迟等困难，制订非常规竣工交付实施方案，先后手续无缝衔接，平行手续提前筹划，全体人员两个月时间全勤无周末，打赢了这场“保交付”的硬仗。

  （二）房产销售抓抢机遇保持良好势头

  2021年，公司各处房产销售团队在调控力度不断加大形势下，及时转变工作策略，全力拓展销售渠道，较为成功地抓住上半年市场回暖产生的契机，尽可能对冲了房地产金融超预期紧缩带来的风险，继续保持良好势头，全年房地产销售回笼资金达到36.05亿元，超计划71.67%。

  常州金坛项目团队持续对周边重点竞争楼盘加强暗访，通过收集大量市场数据并分析汇总，为后期销售策略制定提供准确依据。项目公司根据加推房源销售节点，与销售代理公司开展一系列推广宣传、周末暖场、认筹推介会等营销活动并启动全员销售方案。全年合同销售金额合计21.68亿元，回笼资金16.82亿元（不含销售监管户资金）。

  湖州南浔项目团队紧密追踪政策动向并及时制订应对预案，积极申请备案价上浮比例，预留销控较好位置房源，快速去化顶底库存。全年合同销售金额合计11.54亿元，回笼资金11.28亿元。

  公司保障房建设团队积极对接对口政府部门，狠抓销售与回款。其中奉贤保障房项目全年回笼资金0.94亿元；宝山保障房项目全年回笼资金1.79亿元；松江保障房项目全年回笼资金4.43亿元。

  （三）房产经营顶住压力不断贴合市场需求

  在市场竞争与疫情影响双重冲击下，公司房产经营团队不断自我施压，不断推陈出新。其中科技京城管理公司牢牢抓住北京东路地区城市更新历史契机，主动适应区域发展、产业发展潮流趋向，把数字产业园建设确定为自身转型升级主要突破口，通过高质量服务“海派智谷”开发建设、积极引入建设科创平台载体，引导数字产业聚集地与高端办公区深度融合，力求实现科技京城物理空间和产业结构的双效提升。年内物业费、租金收缴率实现史上首次双100%，盈利水平创历史新高。出租率明显止跌回升，裙楼2万平米整体租赁工作取得重大进展，目前已开始细节谈判。

  长租公寓项目团队一手抓建设，一手抓营销。通过积极走访、接洽周边园区与企业，深入了解企业、园区和相关目标客群的需求，加强客户维护工作，并在项目设计、建设、装修、定价等前期环节，全方位贴合客户需求。其中吴泾项目年内拓展了40家企业及周边园区，达成租赁意向协议641套，另有200套人才公寓租赁需求也在积极跟进中。目前已累计签订意向框架协议2371套，占全部房源84.64%；梅陇项目及时启动营销方案编制工作，顺利完成营销定价体系建立、品牌宣传、市场调研等相关工作，目前已累积达成企业租赁意向1055套、纳入上海市级人才公寓套数150套、达成园区租赁意向120套，合计1325套。此外，公司新组建的长租公寓运营管理企业基本完成架构、制度、团队搭建并先期开展前介物管、信息物联和产品标准、服务标准确定等工作，为后续物业平稳移交做好准备。

  （四）房产项目储备破冰起航

  房产项目储备不足是制约公司前期以及近期发展最大的瓶颈，2021年内，公司大力坚定信心、整合资源，秉持稳健发展的经营原则，积极寻找符合公司发展战略、匹配公司投资规模的投资项目，并且取得重大突破。年底一举摘得杭州临平、蜀山两宗地块，土地成交价合计14.53亿元，土地面积合计5.53万平方米，可建筑面积合计11.47万平方米。

  （五）金融板块夯实基础总体实现触底反弹

  2021年，华闻期货在连年高增长基础上，一手抓结构优化、提高效益，一手抓创新驱动、转型发展，各项业务继续保持跨越式发展良好势头，主要经营指标再创历史新高，取得里程碑式进展。全年实现净利润7318万元，同比增长930%；净资产收益率19.8%，目标完成率396%；日均客户权益61亿元，同比增长78.87%；期末客户权益58.88亿元，同比增长12.41%；资产管理业务规模（自主管理）23亿元，同比增长247%。各项数据均大幅超越行业平均水平及年初制订的考核指标。

  在华闻期货领跑带动下，公司金融板块汲取前期教训，狠抓内部建设，严把风险控制。公司设立金融业务管理部，建设金融专业化队伍，加速优化资源配置、严格风险把控机制。公司金融板块子公司经过清理、整顿，大幅压缩风险资产，稳步启动业务拓展，总体实现了触底反弹。

  3 公司主要会计数据和财务指标

  3.1 近3年的主要会计数据和财务指标

  单位：元 币种：人民币

  ■

  3.2 报告期分季度的主要会计数据

  单位：元币种：人民币

  ■

  季度数据与已披露定期报告数据差异说明

  □适用√不适用

  4 股东情况

  4.1 报告期末及年报披露前一个月末的普通股股东总数、表决权恢复的优先股股东总数和持有特别表决权股份的股东总数及前 10 名股东情况

  单位: 股

  ■

  4.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图

  √适用□不适用

  ■

  4.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

  √适用□不适用

  ■

  4.4 报告期末公司优先股股东总数及前10 名股东情况

  □适用 √不适用

  5 公司债券情况

  □适用 √不适用

  第三节 重要事项

  1 公司应当根据重要性原则，披露报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项。

  2021年度，公司实现营业总收入394,157.49万元，其中营业收入358,608.11万元，当年实现净利润14,528.94万元，归属于母公司净利润10,994.36万元，归属于上市公司股东扣非后净利润7,549.88万元。

  2 公司年度报告披露后存在退市风险警示或终止上市情形的，应当披露导致退市风险警示或终止上市情形的原因。

  □适用√不适用

  证券代码：600638 证券简称：新黄浦 编号：临2022-011

  上海新黄浦实业集团股份有限公司

  关于2021年度利润分配方案的公告

  本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

  重要内容提示：

  ● 每股分配比例：每10股派发现金红利0.50元（含税）

  ● 本次利润分配以实施权益分派股权登记日登记的总股本为基数，具体日期将在权益分派实施公告中明确。

  ● 在实施权益分派的股权登记日前若公司总股本发生变动的，拟维持每股分配比例不变，相应调整分配总额，并将另行公告具体调整情况。

  一、利润分配方案内容

  经大华会计师事务所（特殊普通合伙）审计：公司2021年实现归属于母公司所有者的净利润109,943,649.84元，母公司实现2021年净利润106,052,692.93元，提取法定盈余公积金0元，加上年初未分配利润2,236,575,870.64元，归属于母公司实际可供分配利2,414,845,115.62元。

  按照《公司章程》及相关法律法规规定，公司董事会拟定2021年度利润分配预案为：以2021年末总股本673,396,786股为基数，拟向全体股东每10股派发现金红利0.5元(含税),共分配现金红利33,669,839.30元。公司2021年度不送红股，不实施资本公积转增股本。

  本年度公司现金分红占本年度合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润的30.62%。

  该议案尚需提交公司2021年度股东大会审议通过。

  二、公司履行的决策程序

  （一）董事会会议的召开、审议和表决情况

  公司于2022年4月28日召开了第八届董事会2022年第三次临时会议，审议通过了《公司2021年度利润分配预案》。表决结果：9票同意，0票反对，0票弃权。

  （二）独立董事意见

  经核查，董事会制定的2021年度利润分配预案符合《公司章程》及相关法律法规规定，分配预案考虑了公司的发展阶段、盈利情况、资金需求等因素，符合公司的实际经营情况，保护了中小股东利益，有利于促进公司持续、稳定、健康发展，同意该利润分配预案，并提请公司 2021年度股东大会审议。

  （三）监事会意见

  监事会认为2021年度利润分配预案符合《公司章程》及相关法律法规规定，分配预案考虑了公司目前经营发展的实际情况，符合公司经营现状，同意该利润分配预案，并提请公司 2021年度股东大会审议。

  三、相关风险提示

  （一）本次利润分配方案结合了公司发展阶段、未来的资金需求等因素，不会对公司经营现金流产生重大影响，不会影响公司正常经营和长期发展。

  （二）本次利润分配方案尚需提交公司2021年度股东大会审议通过后方可实施。

  特此公告。

  上海新黄浦实业集团股份有限公司

  董事会

  2022年4月29日

  证券代码：600638 证券简称：新黄浦 编号：临2022-012

  上海新黄浦实业集团股份有限公司

  关于续聘会计师事务所的公告

  本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

  重要内容提示：

  ● 拟聘任的会计师事务所名称：大华会计师事务所（特殊普通合伙）

  一、拟聘任会计师事务所的基本情况

  （一）机构信息

  1、基本信息

  机构名称：大华会计师事务所（特殊普通合伙）

  成立日期：2012年2月9日成立（由大华会计师事务所有限公司转制为特殊普通合伙企业）

  组织形式：特殊普通合伙

  注册地址：北京市海淀区西四环中路16号院7号楼1101

  2、人员信息

  首席合伙人：梁春

  截至2021年12月31日合伙人数量：264人

  截至 2021年12月31日注册会计师人数：1481人，其中：签署过证券服务业务审计报告的注册会计师人数：929人

  3、业务规模

  2020年度业务总收入：252,055.32万元

  2020年度审计业务收入：225,357.80万元

  2020年度证券业务收入：109,535.19万元

  2020年度上市公司审计客户家数：376

  主要行业：制造业、信息传输软件和信息技术服务业、房地产业、批发和零售业、建筑业

  2020年度上市公司年报审计收费总额：41,725.72万元

  本公司同行业上市公司审计客户家数：10家

  4、投资者保护能力

  已计提的职业风险基金和已购买的职业保险累计赔偿限额之和超过人民币7亿元。职业保险购买符合相关规定。大华会计师事务所近三年不存在因与执业行为相关的民事诉讼而需承担民事责任的情况。

  5、独立性和诚信记录

  大华会计师事务所近三年因执业行为受到刑事处罚0次、行政处罚1次、监督管理措施26次、自律监管措施0次、纪律处分2次；79名从业人员近三年因执业行为分别受到刑事处罚0次、行政处罚1次、监督管理措施37次、自律监管措施1次、纪律处分3次。

  （二）项目信息

  1、基本信息

  （1） 项目合伙人

  刘涛，注册会计师，合伙人，2001年起从事审计业务，至今负责过多家企业改制上市审计、上市公司年度审计、清产核资、绩效考核、证监局及财政部检查等工作，有证券服务业务从业经验，从事证券业务的年限21年，具备相应的专业胜任能力。

  （2）签字注册会计师

  张海龙，2004年开始起从事审计业务，至今负责过多家企业改制上市审计、上市公司年度审计、清产核资、证监局及财政部检查等工作，有证券服务业务从业经验，从事证券业务的年限17年，具备相应的专业胜任能力。

  （3） 项目质量控制复核人

  熊亚菊，注册会计师，合伙人，1997年开始起从事审计业务，专注于企业资产重组、上市公司及央企审计业务，曾负责多家上市公司、央企及其他公司年度审计工作。2012年开始负责大华会计师事务所（特殊普通合伙）重大审计项目的质量复核工作，审核经验丰富，有证券服务业务从业经验，从事证券业务的年限24年，具备相应的专业胜任能力.

  2、诚信记录

  项目合伙人、签字注册会计师、项目质量控制复核人近三年未因执业行为受到刑事处罚，受到证监会及其派出机构、行业主管部门等的行政处罚、监督管理措施，受到证券交易所、行业协会等自律组织的自律监管措施、纪律处分。

  3、独立性

  大华会计师事务所（特殊普通合伙）及项目合伙人、签字注册会计师、项目质量控制复核人能够在执行本项目审计工作时保持独立性。

  （三）审计收费

  本期审计费用150万元（其中财务报表审计110万元，内控审计40万元），系按照大华所提供审计服务所需工作人日数和每个工作人日收费标准收取服务费用。工作人日数根据审计服务的性质、繁简程度等确定；每个工作人日收费标准根据执业人员专业技能水平等分别确定。

  上期审计费用150万元（其中财务报表审计审计110万元，内控审计40万元），本期审计费用较上期审计费用增加0元。

  二、 拟续聘审计机构所履行的程序

  (一) 公司董事会审计委员会意见

  考虑公司业务发展和年度审计工作需要，通过对大华会计师事务所（特殊普通合伙）的专业胜任能力、投资者保护能力、独立性和诚信状况等情况，进行充分了解和审查，同意续聘大华会计师事务所（特殊普通合伙）为公司2022年度审计机构及内控审计机构，以独立审计的原则发表审计意见，从专业角度维护公司及股东的合法权益。

  公司续聘会计师事务所的程序符合相关规定，不存在损害公司及全体股东利益的情形。

  (二) 公司独立董事意见

  大华会计师事务所（特殊普通合伙）具有证券期货相关业务资格，在担任公司审计机构期间，勤勉尽责，较好地完成了公司委托的年报审计等工作，为保证审计工作的连续性与稳健性，同意续聘大华会计师事务所（特殊普通合伙）作为公司 2022年度审计机构与内部控制审计机构。

  （三）董事会审议程序

  公司于2022年4月28日召开了第八届董事会2022年第三次临时会议，审议通过了《关于支付会计师事务所2021年度报酬及续聘公司2022年度审计机构及内控审计机构的议案》。表决结果：9票同意，0票反对，0票弃权。

  （四）本次聘任会计师事务所事项尚需提交公司2021年年度股东大会审议，并自公司股东大会审议通过之日起生效。

  特此公告。

  上海新黄浦实业集团股份有限公司

  董事会

  2022年4月29日

  证券代码：600638 证券简称：新黄浦 编号：临2022-013

  上海新黄浦实业集团股份有限公司

  关于财务会计政策变更的公告

  本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

  公司于 2022年 4月28日召开了第八届董事会2022年第三次临时会议，审议通过了《关于公司财务会计政策变更的议案》。

  一、 本次会计政策变更情况概述

  1、会计政策变更的原因：

  2018年12月财政部发布《关于修订印发〈企业会计准则第21号一一租赁〉的通知》（财会[2017]22 号）（以下简称“新租赁准则”），境内上市企业自 2021年 1 月 1 日起施行。

  2021年2月2日，财政部发布了《企业会计准则解释第14号》（以下简称“解释14号”），自2021年2月2日起施行。

  2021年12月31日，财政部发布了《企业会计准则解释第15号》，（以下简称“解释15号”），于发布之日起施行。

  2、 变更前公司所采用的会计政策

  本次会计政策变更前，公司按照财政部发布的《企业会计准则一基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释公告以及其他相关规定执行会计政策。

  3、变更后公司所采用的会计政策

  本次变更后，公司将按照财政部于2018年12月印发修订的新租赁准则相关规则执行以上会计政策。其他未变更部分，仍按照财政部前期颁布的《企业会计准则一基本准则》和相关具体准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释以及其他相关执行政策。由于上述会计准则的颁布或修订，公司需对原会计政策进行相应变更，并按照上述文件规定的起始日开始执行上述会计准则。

  4、 会计政策变更日期

  公司按照财政部的规定于2021年1月1日起执行上述修改后的新租赁准则，2021年2月2日起执行解释14号，2021年12月31日起执行解释15号。

  二、 本次会计政策变更的具体情况及对公司的影响

  1、执行新租赁准则

  公司自2021年1月1日起执行财政部2018年修订的《企业会计准则第21号一一租赁》。

  在首次执行日，本公司选择重新评估此前已存在的合同是否为租赁或是否包含租赁，并将此方法一致应用于所有合同，因此仅对上述在原租赁准则下识别为租赁的合同采用本准则衔接规定。

  (下转B208版)

  上海新黄浦实业集团股份有限公司

  公司代码：600638 公司简称：新黄浦

  2021

  年度报告摘要