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  土地制度改革若能顺利进行，将打破政府长期以来靠“剪刀差”获取土地价差收入的垄断行为。如果集体所有土地入市制度实施并最终能够实现目标的话，房价形成机制会发生根本性的改变。

  随着土地制度改革措施的到位，行政化的楼市调控也将逐渐退出。

  证券时报记者 冯尧

中国房地产行业何时出现拐点？十八届三中全会后房地产市场可能发生哪些变化？证券时报记者就此专访了中国社会科学院金融研究所研究员尹中立。

  土地改革进度至关重要

  尹中立认为，未来中国房地产市场出现拐点，将很大程度上依赖城乡土地市场改革的进程。除此之外，他认为，楼市能否见顶，还要观察国内货币环境。

  尹中立坦言，尽管导致房价十几年持续高涨的因素十分复杂，但主要因素有两点。其一便是国内不合理的土地出让制度。从国内因素看，房价上涨与土地财政有直接关系。现行的土地出让制度规定农村集体所有制土地不能进入市场，只有地方政府才有资格出让土地。“此项不合理的制度导致地方政府成为倒卖土地的贩子。当地方政府成为土地的超级垄断者，土地一定是易涨难跌，房价当然就是水涨船高了。”尹中立称。

  他同时表示，另一个令国内房价持续走高不可忽视的因素就是货币扩张过快。他举例说，过去十年中，整个欧美发达国家投资机会并不太多，这导致全球资本向以中国为主的新兴市场国家流动，这也使得国内资本流动性出现过剩。“官方过去的思路是，一旦经济遇到问题，便惯性采取所谓宽松货币政策、积极财政政策进行刺激，导致国内货币扩张过快。”

  “如果美国经济复苏比较强劲，其量化宽松就有可能退出，那么资金会反向流动，中国很有可能步入通货紧缩的阶段，这个时候，再想扩大货币解决经济问题就非常困难。”尹中立称。

  事实上，尹中立早在今年年中便提出，国内楼市很快就要出现拐点。当时，正是基于美联储在召开货币政策会议，并明确指出量化宽松货币政策的退出时间表。不过，他坦言，从目前来看，量化宽松是否退出还存在很大疑问，在未来半年时间都难见分晓。

  换言之，土地出让制度的不合理是从供给的角度上分析，在房价上涨的机制之中，“面粉”价格上涨，“面包”价格必定会上涨。“而从外界的角度上看，货币信贷处于快速扩张的阶段，货币环境较为宽松，则使得房价上涨有了顽强的生命力。”尹中立称。

  在他看来，对于房地产行业供给端，三中全会这次作出一个原则性的决定，让农村集体所有制土地在符合规定的原则下，进入市场流通，这就意味着这种运行已久的土地出让制度发生了根本性变化。“假如这个制度实施并最终能够实现这个目标的话，房价的这种形成机制会发生根本性的改变。”他说。

  至于房地产市场拐点何时到来，尹中立认为，其一要看国内的土地制度改革进展，“像这次土地市场化改革的方向和目标已经明确，什么时候可以实现，对于拐点的到来至关重要”。其二便是要观察外部环境，欧美经济复苏的进程是否顺利。“这两者都是影响中国房价至关重要的因素。”他表示。

  伪市场化改革导致跑偏

  值得注意的是，十八届三中全会提出使市场在资源配置中起决定性作用。事实上，早在1998年，房地产市场化改革就已经提出。只不过，国内房价自当时房地产市场化改革提出后一路上涨，尤其是2005年后，价格更是猛涨。

  “在这十几年中，房价一直单边上涨，很大程度上是偏离了市场化改革的方向。”尹中立称。在他眼中，中国的房产和地产在推进市场化改革过程中，实际上早已朝着两个方向跑偏。

  在尹中立看来，中国房地产市场化道路上出现了一个怪现象，就是市场化没能给主体平等竞争的机会，土地出让市场被地方政府独家垄断，法律明确规定，集体所有制的土地并无资格进入土地市场流通。换言之，农村集体用地只有先卖给政府，然后由政府再将土地售予开发商。“在土地出让过程中，一定要过地方政府的手，这就导致地方政府成为土地市场唯一的垄断者。”

  尹中立表示，既然土地市场被地方政府垄断，土地的市场价格就只能由地方政府决定，而地方政府当然乐见地价一直上涨，这也是这么多年房价一直在上涨通道的很重要的原因。尹中立直言：“这么多年，定价权被垄断，房地产市场经历的就是一个伪市场化改革。”

  而对于此次三中全会提出的土地制度改革，尹中立认为意义深远，一旦完成会对土地市场产生颠覆性影响，而土地市场的影响自然会传导至下游房地产市场。首先，改革若能顺利进行，无疑将打破政府长期以来靠“剪刀差”获取土地价差收入的垄断行为。

  此前，土地二元制使得城市政府高度垄断经营性用地，农村土地必须先征收，后出让，让城市政府可以依靠垄断地位开“土地银行”。农村建设用地流转无疑打破了这一垄断，让村镇集体和农民权益得以保护。

  其次，农村集体建设用地被允许可以通过出让、租赁、作价出资、转让、出租等方式进行流转，可用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设。也就意味着农村集体建设用地可用于住房、商业、旅游、工业等全方位的房地产产品开发建设。甚至敏感的林业用地，也被清晰地定义为“鼓励农民以林权为资本与龙头企业合作经营”。农村集体建设用地“入市”的步伐迈得很大，对资本的进入呈开放态度。无疑，未来几年的土地市场和房地产市场都将深受影响。

  不过，破除地方政府在土地这一财政大蛋糕上的垄断，也意味着剥夺了其“财源”。在尹中立看来，土地制度改革背后阻力巨大，如果想要顺利完成改革，就必须重建财政收入体系。“这是项巨大的工程，短期内想要完成，可能性不大。”他认为。

  楼市调控去行政化

  正是由于在土地市场上，地方政府有着巨大依赖性，导致中央政府只能在不得已的情况下伸出行政调控之手。“过去行政调控思路也是在不得已的情况下出现的，因为地方政府成为土地市场的垄断者，房价持续上涨，中央政府为了平衡各方利益，只能采取行政干预手法，没有别的办法了，因为别的方法根本解决不了问题。”尹中立称。

  事实上，在近十年来，中央政府基本上每年都会出台诸如“新国五条”之类的调控措施。而往往在中央调控手段出台之后，地方政府又会变相松绑调控措施，从而导致中央的调控措施形同虚设。

  尹中立坦言，通过抑制需求来控制房价难以奏效，尤其是控制房地产开发商的资金来源的做法，虽然在短期内使土地价格得到控制，但从中长期看此举减少了住房供给的数量，加剧了房价上涨的压力。

  他举例说，最新的房地产调控显然借鉴了过去历次房地产调控的经验和教训，主要从增加住房供给入手来化解房价上涨的压力。关注地区间的差异，充分发挥地方政府在房地产调控的作用，是最近一轮房地产调控的又一特色。

  通过对比不难发现，过去的每一次房地产调控都是国务院或建设部出台政策，然后由各地出台实施细则。而今年新一轮房地产调控的方式有所变化，主要由地方政府唱主角。最先出台政策的城市是深圳，北京次之，最近则有上海，其他几个房价上涨较快的城市也会有相应的动作，而大多数城市估计不会有房地产调控政策出台。

  尹中立分析，之所以没有出台全国统一的房地产调控政策，是由当前房地产形势决定的。与以前不同的是，当前的房地产价格尽管从统计数据看仍然是全国普涨态势，但北京、上海等一线城市房价的上涨速度和幅度明显高于其他城市。“从销售情况看，一线城市出现了‘日光盘’，而不少三、四线城市的住宅出现了滞销。可见，地区间的差异十分明显，因此，出台全国统一的房地产调控政策已经没有必要。”

  在尹中立看来，行政调控手段依然逃离不了“头痛医脚”的怪圈。同时，他相信，随着前述土地制度改革措施的到位，行政化的楼市调控也将逐渐退出。