证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 冯尧

  尽管去年房企业绩一片飘红、多家上市房企跻身千亿军团，但房地产行业仍有别于其他行业，难现寡头竞争。

  记者统计发现，包括万科、保利地产、恒大地产、中海地产在内的十家标杆上市房企去年销售额达到8783亿元。在整个国内商品房销售额之中，这十家房企仅吃下一成份额，即便是房企龙头万科，其市场占有率也仅为2.1%。

  短期市场格局难变

  国家统计局昨日发布数据显示，去年全国商品房销售面积13.06亿平方米，比上年增长17.3%。其中，住宅销售面积增长17.5%，办公楼销售面积增长27.9%，商业营业用房销售面积增长9.1%。而商品房销售额达到8.14万亿元，增长26.3%。

  据记者统计，去年销售额排在前十的上市房企包括万科、保利地产、恒大地产、中海地产、碧桂园、龙湖地产、世茂房地产、融创中国、金地集团、招商地产，上述房企去年总销售金额达到8783亿元。

  以此计算，去年十大标杆房企销售额占全国市场销售额的10.78%。也就是说，国内这十家规模最大的房企分食了一成商品房市场。即便是房企龙头万科去年销售额刷新行业纪录，达到1709亿元，市场占有率也仅为2.1%。资料显示，美国房企十强市场占有率在30%左右。

  “国内房地产市场有很多非市场因素，很难形成一个垄断的市场，即便出现也只是在局部地区。”一家具有央企背景的上市房企高层人士坦言。在他看来，未来几年内房地产市场散乱格局难以根本改变，如果集中度过高可能会导致市场形成一定垄断，不利于政府调控房价。

  一二线城市集中度加强

  不过，尽管目前整个房地产行业仍处于“战国时代”，但集中的程度在提高。据记者统计，2012年销售额排名前十的上市房企销售额合计6432亿元，占2012年全国商品房销售额的9.98%。经过一年时间，龙头上市房企的市场占有率已经提升0.8个百分点。

  以万科为例，该公司2003年的市场销售额为63亿元，市场占有率为0.82%，而2011年的销售额增长至1215.4亿元，增长了18倍，市场占有率为2.06%。如今，万科的占有率已经达到2.1%。

  近年来大型房企凭借资金优势，在土地市场上频繁拿地，为未来扩大市场占有率奠定基础。从万科、保利等多家房企2013年拿地情况来看，未来的发展重心依旧聚焦一二线城市。

  据统计，这些标杆房企去年新增土地储备面积一二线城市占比高达69.9%，万科、保利、中海等标杆房企均表示将继续深化一二线城市布局。恒大地产去年逐步向一二线城市倾斜，拿地面积占比为48.48%，其中一线城市土地支出占37%，显示出恒大在充足资金保障下回归一线城市的决心。

  “一线城市行业集中度正在迅速提高，而金融因素加快了集中的进度，有更多的公司会在买不起生产资料的过程中很自然地被淘汰出局。”某龙头房企高层人士直言。在他看来，在一线城市的房地产市场，半垄断的状况会在未来几年内形成。

  并购提升集中度

  房企间的并购重组也成为扩大市场占有率的重要途径。去年，包括绿地集团、万达、金地集团、招商地产在内的多家房企在香港借壳成功。“借壳上市只是房企并购的目的之一，房地产调控以及资本市场的不畅，一些房企因业绩下滑而需要甩项目，这显然会加大并购方的市场占有率。”兰德咨询总裁宋延庆表示。

  金地集团去年就以超过16亿元，低成本获得星狮地产在京、沪、深等地的一批土地资产。世联行此前一份研报称，目前房地产行业洗牌仍在进行，并购重组案例层出不穷，未来一线城市的市场集中度提升毋庸置疑，但是形成像香港房地产市场的多寡头局面需要一个漫长的时间。

  事实上，香港房地产市场不断地并购重组逐渐形成了高集中度的局面。“香港一些房产巨头如新鸿基、新世界、长江实业、恒基兆业等大型房地产商，基本控制了香港房地产行业。香港前十大地产商控制了80%市场份额，而国内一线城市前十房企的占有率还远远未达到这一水平。”宋延庆称。