证券时报多媒体数字报

  这几天房地产市场最热闹的，莫过于央行召见四大行，谣传放开购房限贷、还清房贷即按首套认定之事。姑且不论其真伪，但楼市无疑已经到了一个非常关键的时期。

  今年的三季度即将要过去。“金九银十”的前半部分对于全国大多数城市来说都事与愿违了，前期限购放松的城市供应量该放的也放了。到了9月，一线城市上旬供应较8月同期增加近四成。然而，购房者的观望情绪似乎并没有减轻，各地新房成交量并没有明显回升。

  据深圳中原研究中心经理王飞分析，就深圳的市场而言，经历了持续8个月的低迷，新房年内一直未能突破3000套，二手房也维持4000多套的低水平上。尽管新房市场并未出现明确大幅降价的口号，然而5月至今中原领先指数连跌4个月的事实已然证明房价确实还在下行。9月的新房市场开始有些按耐不住，每周入市项目都在高位，较8月增加近三成。然而，连续多月仍未走出底部的中原报价指数证实市场信心并未出现好转，“金九”已注定成色不足。

  楼市到了这个阶段，按耐不住的不仅仅是开发商，地方政府显得更为焦急心切。

  第一轮限购松绑救市早在4月初现苗头。6月26日，呼和浩特成为首个限购松绑城市。此后愈演愈烈，至8月达到高峰，全国各地全面松绑限购措施。截至目前，全国曾经实行限购的46个城市中，至今只剩四大一线城市和珠海、三亚两市。限购政策的大幅放松并没能挽救处于颓势的楼市，地方财政中房地产税收收入持续大幅下滑，个别税种甚至出现负增长，土地出让金也出现大幅下滑。

  第二轮救市开始指向限贷松绑。8月初，成都、绍兴、福建率先出台限贷放松措施；9月15日，“鄂六条”出台，称“首套贷款利率的下限可扩大为基准利率的0.7倍”，再次引起市场热议；福州市9月22日发文规定，在全市范围内购房办理签约贷款等手续时，无需提供一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明。购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房的，按首贷认定。金融机构在贷款首付款比例和利率方面按照政策规定的低限执行。地方政府救市政策再次进阶。

  然而，中原地产分析人士认为，放松限购，短期内可以提振市场信心，但根本上用于解救楼市低迷无效。放松限贷阻力重重，最终效果要取决于银行的执行力度。如果没有央行及各大商业银行的积极配合，光靠政府喊话也无济于事。如果银行按照“鄂六条”文中的7折利率发放房贷，则其利息收入仅略高于当前银行理财的资金成本，基本无利可图。所以，即便银行迫于压力利率放松到基准以下，9折或许已是下限，对于成交量来说影响着实有限。也有部分城市用财政补贴的方式帮助银行获利，但是长期来看地方财政收入的大幅下滑又无力支撑高额补贴。

  现阶段对于首置和改善型的刚性需求来说，低利率已成过去。如何降低首付比例才是关键，也是接下来限贷放松的主要方向。在经济新常态的环境下，大规模货币政策刺激的可能性微乎其微，定向降准对于楼市的促进作用极其有限。“加大信贷支持力度”、“还清房贷即按首套认定”、“认房不认贷”诸如此类……在没有银行实质性信贷支持之前，更像是地方政府的美好愿景。