证券时报多媒体数字报

  房地产去库存化非常紧迫和必要，这不仅是一个促进经济增长的事情，更主要的是化解经济金融风险的大事。特别是在三四线城市，由于前些年盲目跟风一二线城市的发展模式，加上在大房企“下乡”，房地产市场出现两大结果：房价被拉升得畸高、住房严重过剩。依靠大举负债特别是银行贷款开发的住房，一旦积压太久，必将引发银行坏账等金融风险。

  房地产行业去库存要成功，措施与路径选择非常重要。目前各界众说纷纭，提出了许多去库存化的措施和路径。这些措施智者见智、仁者见仁，不可否认对去库存化都有一定启发作用。但是近期出现的两种去库存的建议，笔者着实不敢苟同。

  一是建议把政策性住房作为主要切入点，以前所未有的力度打通政策性住房、城镇棚户区改造和城市存量商品房市场，控制政策性住房新建，加大收购存量商品房力度。另一种观点来自此前《经济参考报》的报道，报道说一些专家和官员建议加大鼓励农民和农民工购房力度，促进去库存。这两点笔者认为都非常值得商榷。

  购买商品房作为保障性住房，并以此去房地产库存，实际上是拿保障性住房来托市的一种做法，这种做法最大的受益者还是开发商，完全是政府拿公共财政资金去填开放商的血盆大口。同时，这种购买行为使得具体操作这项事务的政府工作人员获得空前的权力，收购谁的楼盘，如何定价，这些问题将主要由政府官员说了算，这种绝对权力必然导致绝对腐败。这一类的教训非常之大。眼前活生生地还在发酵呢？前期救股市导致的内幕交易和严重腐败，正在毁掉一批官员和券商高管。

  让农民购买来消化库存更是缘木求鱼。年平均收入不到一万的农民家庭的购买力非常有限，面对市场上畸高的房价农民怎么买得起、住得起呢？政府虽然这补贴、那免税，但总数目不可能很高，农民购买力与高房价之间的差额政府也补贴不起，杯水车薪的补贴作用很有限，基本还是农民自己出钱或者背负几辈子债务去购房。一个住房已经套牢了城市房奴，还要套牢农民吗？这非常值得反思。

  我们必须弄清楚住房去库存化主要是消化市场上的商品房，这就要求必须采取市场化的手段，而不是行政化的做法。政府盲目插手房地产市场已经造成了今天的扭曲局面，抽手是正确选择，岂能继续犯第二个错误呢？市场的归市场，去库存化必须遵守和敬畏市场规律。按照供求关系、需求原理，房地产去库存最好的路径选择就是降低房价。有人说，降低房价开发商不就赔钱了吗？这是很正常的现象。做生意岂能只赚不赔呢？赔钱就不卖，要捂着，那是开发商的事情。能够还清贷款等负债，愿意捂着库存不放，那是他们自己的事。

  总之，一切托房价性质的行政化举措都是南辕北辙、缘木求鱼的，唯一出路是顺应市场，通过降低房价来消化库存。