证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 曾福斌

  对于房地产行业来说，要盘活存量资产、加速去库存，业内人士一致的看法是，尽快推出标准化的房地产资产证券化（REITs）。

  REITs本质属于资产证券化的一种特殊类型，其发行是建立在有稳定现金流收入的房地产项目上，一般核心商业地段的写字楼、酒店等都可以作为基础资产。真正意义上的标准REITs是通过物业或者抵押贷款，直接投资于房地产的一种资产证券化的产品，一般以公募形式在主要交易市场发行，具有高度流动性。收益来自于两部分，一部分是租金收入，一部分是来自于房地产升值。这些收入大部分将用于发放分红，且享受一种特殊的税收优惠政策。

  REITs的推出一方面可以盘活存量优质物业，扩宽房地产业融资管道，降低其负债率，同时也可以为养老金等机构投资者提供稳定投资回报的产品。

  2014年以来，伴随着证监会将企业资产证券化由审核制改为备案制，极大的促进了资产证券化基础资产的发展，并出现众多以商业物业为基础资产的证券化项目。其中不乏中信启航、苏宁云商等极其接近标准化REITs的产品，但是由于《证券法》对于资产证券化的公开发行尚未明确，同时税收制度的尚不完善，无法成为真正意义上的REITs。

  谭华杰称，目前国内推出的部分类REITs产品，实际上都不是真正意义上的REITs，但它们实质上还是债券型融资，没有相应的税收优惠，不是股权型融资。

  谭华杰称，当房地产企业业务规模做到一定水平后都不敢做大，因为负债率会越来越高，高负债率会使企业失去低成本融资的优势，股东承担亏损的成本则增加。目前限制REITs发展的第一大障碍是税收，第二大障碍是无法实现公开发行，第三是融资方面规则的限制，并不是企业没有这方面融资能力。

  我国现行税法中企业所得税和个人所得税的规定对资产证券化中以房地产或商业物业，没有考虑到其基础资产的特殊性，未做出具体规定。这需要证监会、住建部、国税总局等部门的协作解决。

  越秀集团董事长张招兴表示，REITs在国内没有做起来最主要原因是税收的问题，房托基金证券化后能够释放巨大的资金能量，是真正的投资型产品。

  越秀集团旗下两大业务板块是地产和金融，另有部分交通业务，今年越秀集团获批了150亿的公司债发行额度，首期已发行90亿元。其中，3年期利率3.75%、5年期利率3.97%，主要投向交通领域。而越秀集团旗下就有一只在香港上市的房托基金。

  实际上，REITs也是养老金投资寻求的主要标的之一。近期，商业保险在二级市场疯狂举牌，透露出的就是部分商业保险公司在经历了高速增长后的资产配置荒。未来，随着基础养老金投资运营的实施，以及企业年金、职业年金规模的不断扩大，养老金管理机构对长期稳定投资回报的资产需求也将大幅增加。

  调查中，不少业内人士均表示，如果一个租赁型商业地产项目，其每年的现金投资回报率能够达到5%以上，那对养老金的吸引力则十分大。REITs的推出对应对人口老龄化下的养老金保值增值具有积极意义。

  夏海钧也表示，希望国内可以尽快推出REITs，本身对房地产去库存有好处，对投资者而言，也多了个投资管道。