证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 吴家明

  一段时间来，国内一线城市的房价飙升，特别是深圳的房价涨幅引起全国的关注。而最近深圳楼市出现了一丝降温的信号，关于房价泡沫的讨论甚嚣尘上。那么，房价与所谓的泡沫之间到底有什么关系？不妨看看“股神”巴菲特怎么说。

  巴菲特在2010年，即上次全球金融危机后曾接受美国金融危机调查委员会的问询，不过具体内容直到最近才被公开。巴菲特并不经常发表公开讲话，所以这次问询中不少关于泡沫和房地产的内容值得大家关注。

  对于房地产“泡沫”的本质，巴菲特这样解释：“房价随着时间的推移会越来越高，因为我们手中的美元越来越不值钱，但这样的想法完全是一种前提假设。房价的上涨不是因为建筑成本上升，也不是因为房子的设计，而是因为美元不值钱了，一套40年前买的房子会比当时卖更多钱。既然多数人都希望有自己的房子，你想买又能借钱去买，如果真心认为房价只会往上涨，你还会尽快去买。一旦来自四面八方的钱汇合起来，会加强价格的走势，价格反过来又会激励这种行为。所以一般的民众——他们也许不懂股票，也不懂郁金香泡沫，但它们懂房产。买房融资简单，你可以把杠杆放到天上去，这创造了史无前例的泡沫。我现在真希望我能在2005年就指出这个问题。”

  那么，究竟是什么导致了房地产市场出现泡沫？巴菲特的表态很直接：基本原因就是根植在人们内心的一种观点，房产价格不会下跌，几乎每一个人都屈从于这一观点。当多数人都在这种想法的驱动下购买了住房，泡沫就产生了。

  巴菲特表示:“原来你觉得是不可能发生的事，结果随着时间发生扭曲，人们忘记了买房的初衷，只盯着价格波动。所以投资者、银行家、美国一般民众、我、我的邻居、评级机构、国会......绝大多数的人开始相信房价不会大幅下跌。因为房产是美国最大的一类资产也是最容易作为抵押物的资产，所以它可能创造了我们史上最大泡沫。”

  现在，无论是在中国还是美国，房子越来越像“商品”，也就越来越少的人关注到其本来的居住属性。买房究竟是为了自住，还是为了投资，甚至是投机？

  巴菲特阐述了他关于如何区分投资和投机的看法:“我以人们参与交易的目的作为区分。所谓投资就是你关注资产本身，决定拿出一些钱，随后收回更多的钱。所以无论你是看房子，看股票，会依据这些资产能产出什么样的东西。你对资产本身的价格波动不是太在乎。如果是投机，我将其定义成更关注资产价格的波动。你会看一只股票的季度收入是不是上升，公司是不是准备分股，或者是不是要提高派息等等，但其实你并不关心这家公司本身。”

  自2006年泡沫开始破裂后，美国房地产市场一直处在调整之中，2012年开始触底反弹后，房地产市场成为此轮经济复苏中的一大亮点。早在2014年，盖洛普的调查显示，接近30%的美国人认为房地产是最佳的长期投资品，拥有一套房子才是未来产生高收益的最好途径。而在2002年美国房地产繁荣时期，有超过一半的美国人认为房地产是最好的投资品。

  有人认为，泡沫吹大了最终是要破的，谁也脱离不了地心引力。巴菲特是这么看的：“我们将看到泡沫陆续出现，我意思这是毫无疑问的。”