证券时报多媒体数字报

  周子勋

  在2016年中国经济稳增长的背景下，房地产去库存正在国内引发新的市场热点。值得注意的是，随着各地纷纷出台去库存政策，国内房地产市场迅速升温，一线城市更是进入“发烧模式”，房价不断飙涨，并带动二线城市也快速上升。尤其是深圳，从去年开始房价涨幅惊人，之后上海、北京房价也明显上涨。房价的非理性上涨引发了社会的高度关注。这种情况下，加强楼市调控已经成为大概率事件。

  沪深收紧购贷政策

  3月25日，上海市发布《关于进一步完善上海市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，被称为上海“史上最严”的楼市限购措施，其核心调控政策主要体现在需求端：一是从严执行住房限购政策。非沪籍居民购房缴纳社保从2年调整为连续缴满5年及以上；二是对拥有1套住房的居民家庭，再次申请商业个贷的首付款比例不低于50%；购买非普通住房的，首付款比例不低于70%。同时，执行“认房又认贷”政策，既会查询购房者名下是否有其他房贷，也会查询名下是否有房。而在开发商端，此前上海已通过收紧高端楼盘预售许可等措施来进行调控。

  深圳市也在3月25日晚间出台《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》，大幅提高了购房门槛：深圳户籍居民家庭限购2套；非深圳户籍在深圳购房，社保缴满期限由此前的1年提高至3年，限购1套。此外，从二套房首付比例来看，对家庭名下在深圳无房、且近2年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低3成；家庭名下在深圳无房，但近2年内有住房贷款记录的，或在深圳已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低四成。

  值得注意的是，3月25日，央行和银监会系统也在上海和南京分别下发了特急文件，大方向同样是收紧房市调控。当日，同样下发政策的还有武汉，宣布将首套房公积金贷款最高额度由60万下调为50万。

  另一条重要信息是，财政部近日公布的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，对“北上广深”这四个一线城市的房地产营改增税率做了具体规定，其中显示了政府打击投机性购房的意图。

  沪深房价

  堪比国际大都市

  无论用房价收入比还是房价房租比来衡量，当前中国一线城市的房价，都已经位居全球最高行列。去年“3·30”刺激政策以来，深圳和上海房价分别上涨了60%和36%；今年以来，刺激政策频出，上海、深圳上涨了15%和9%，上海更是频现抢购、彻夜排队的现象。目前北上广深的商品房价格，已经与纽约、伦敦、东京、新加坡相差无几。但这些城市的人均国内生产总值是中国的5倍以上。

  在日前举行的博鳌亚洲论坛2016年年会上，著名经济学家陈志武与与林毅夫同时表达了对中国房地产市场“泡沫”的担忧。在陈志武看来，中国房地产市场的现状是“政府作为”的结果，从年初以来，地方政府在放宽各种限购政策，允许购买多套住房，降低首付，甚至有些地方零首付，如果类比次贷危机的话，中国正朝着那个方向走了。林毅夫显然对此也有担心，他表示，如果有太多投机性的资金进入房地产市场，就会出现泡沫，一旦房地产泡沫破裂，就会触发金融危机。

  毋庸讳言，中央推进的去库存政策需要实现如下目标：第一，显著消化国内高达7亿多平方米的房地产库存，把开发商和政府手中的“死资产”变成居民的个人资产。第二，显著降低房地产领域的债务水平，尤其是缓解地方政府因此背下的债务，改善地方财政状况。第三，通过去库存减少银行产生坏账的可能性。第四，期望去库存与人口城镇化结合起来，最好能形成协同效应。不过，去库存政策，在实际执行中引发了变异，与政策目标出现了偏离。比如，最不需要去库存的一线城市成为去库存政策的最大受益者，而三四线城市的房地产去库存成效甚微。最值得注意的是，金融杠杆操作介入到去库存中，人为加大了个人购房中的金融杠杆率，显著增大了房地产交易中的金融风险，并刺激了一线房地产市场的房价上涨。

  加强对一线城市楼市调控

  加强对上海、深圳等一线城市楼市调控非常必要、也很迫切。事实上，随着年后一线城市楼市的火爆，市场对于政策可能收紧早有预期。在两会期间，上海市委书记韩正就明确表示，房地产市场健康发展关乎民生，全国各个市场差异很大。近期上海房地产出现非理性过热，市场情绪抬高房价，对长远健康发展不利。住房是特殊的商品，必须关注和加强调控。此前有国内媒体报道称，上海高层对上海楼市展开了密集调研，多名领导提出“限购政策从严、重新收紧高端楼盘预售许可证的审批、备案、针对房产交易环节实行差别化的税收政策、收紧非普通住房的房贷政策”等。

  值得注意的是，深圳市市长许勤月初在出席深圳市六届人大二次会议时回应，深圳房价涨得太快，与其他城市不在一个步调上，深圳正在研究调控政策，确保房价在合理区间。鉴于深圳楼市涨幅更高，深圳推出类似房地产调控举措也就在情理之中。

  可以相信，随着沪深两地调控政策的出台，同为一线城市的北京和广州的调控政策也将渐行渐近。从一个侧面看，这表明中央已经意识到一线城市疯狂楼市背后孕育着极高的风险，开始给这些“高烧”的楼市降温。试图通过房地产来刺激居民部门加杠杆十分危险，房地产市场泡沫一旦破灭，希望居民高储蓄成为未来经济增长基础的目的将难以实现。