证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 吴家明

  深圳的“325”调控新政落实至今，市场买卖双方博弈加剧，市场成交量持续下滑，部分新盘项目价格更低于市场预期，究竟是开发商的试探还是楼市调整的前奏？深圳楼市似乎发出了一种新的信号。

  刚需豪宅

  “低价低调”入市

  刚需和豪宅都“低价”入市，深圳楼市可能已经悄然度过了僵持期，正在向调整期转变。

  近期，深圳市场多个新盘集中入市但表现各异，其中福田、南山的两个高端项目在定价上并没有多少“松动”，所以销售成绩不如预期。不过，位于南山区的半岛城邦三期和罗湖区的深业东岭项目以低于市场预期的价格入市，均取得了很好的销售成绩。据悉，半岛城邦三期项目开盘最低价逾每平方米8万元，实现销售均价每平方米10.2万元，较其备案价格有所调低，更低于业界预期的每平方米12万元的水平；深业东岭延续半岛城邦的“低开”姿态，市场数据显示最低价格从每平方米5.2万元起，远低于市场预期的每平方米6.5万元左右。而在项目所属的黄贝岭片区，部分二手房价格都超过每平方米5.5万元。

  半岛城邦三期和深业东岭，一个被冠以“豪宅”的标签，一个则被冠以“刚需大盘”，两个项目均以大幅低于市场预期的价格出售，也引起市场热议。刚需和豪宅都“低价”入市，深圳楼市可能已经悄然度过了僵持期，正在向调整期转变。

  记者还发现，最近深圳的新盘项目不同于以往选择节假日开盘的习惯，许多楼盘选择在工作日“悄然”开盘，而且都选择了小量推盘。有业内人士表示，这说明开发商也在试探市场，尤其是在现在这个该不该降价的节骨眼上，一点一点推从而看市场反应及时调整。不过，愿意主动降价和品质高的楼盘，符合购房者的心理预期，市场还是愿意买账的。

  投资客伺机出动？

  对于多数购房者而言，与其当“接盘侠”不如在高位观望，因此市场的观望情绪浓厚，但仍有许多投资客依旧对深圳楼市抱有信心，认为调整期也就是几个月的时间。

  “都怪附近的新房卖低价，我手上准备签的单都飞了！”在黄贝岭从事地产中介工作的叶先生对记者表示，“原本和买卖双方商量好在上周日前来签合同，结果买家看到附近新盘开出的价格比要买的这套二手房价格还低很多，索性不要了。”叶先生预计，新房市场的低价促销会影响二手业主的心理预期，或形成“天花板效应”，二手房的涨幅空间会被进一步压制。

  在深圳，一手新房和二手房市场相互影响，一手新房价格平稳的话，二手房的业主报价也会相对谨慎。美联物业罗湖区营业董事袁新有表示，新盘低于市场预期价格推出会成为风向标，对周边二手房成交价格带来压力。袁新有透露，在深圳许多片区，卖家如果不将二手房报价下调20%左右，很难顺利成交。

  根据深圳市规划国土委最新公布的数据统计，深圳一季度全市二手房共成交46005套，创历史第二高纪录，环比增长42.4%，同比增长99.3%。不过，进入4月份，深圳二手房市场有所降温。据深圳中原统计，4月4日至10日深圳二手住宅仅成交1848套，环比大降61.5%。另据深圳链家统计，4月前10日的二手房成交量也仅有2850套。

  深圳中原研究中心在其报告中表示，“抑制投资客是深圳政府此前调控的初衷”。持续领涨的深圳楼市背后，投机行为暗潮涌动，投资客也被视为推动房价暴涨的推手之一。对于多数购房者而言，与其当“接盘侠”不如在高位观望，因此市场的观望情绪浓厚，但仍有许多投资客依旧对深圳楼市抱有信心，认为调整期也就是几个月的时间。“我最近在南山西丽片区买了一套小公寓，之前业主一直报价150万，现在130万成交。”投资深圳楼市多年的陈先生表示，“现在议价空间大，或许就是找寻机会的时候。”

  吴家明/摄