基金管理人：红土创新基金管理有限公司

  基金托管人：招商银行股份有限公司

  财务顾问：国信证券股份有限公司

  特别提示

  红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“本基金”）根据中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）和中华人民共和国国家发展和改革委员会（以下简称“国家发改委”）颁布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称“《通知》”）、中国证监会颁布的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称“《基础设施基金指引》”）、深圳证券交易所（以下简称“深交所”）颁布的《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务办法（试行）》（以下简称“《业务办法》”）、《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第1号一一审核关注事项（试行）》（以下简称“《审核指引》”）、《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第2号一一发售业务（试行）》（以下简称“《发售指引》”），以及中国证券业协会颁布的《公开募集基础设施证券投资基金网下投资者管理细则》（以下简称“《网下投资者管理细则》”）等相关法律及规定组织实施发售工作。

  本次网下询价将通过深交所网下发行电子平台（即EIPO平台）进行，请投资者认真阅读本公告。关于基础设施基金询价、定价、认购等详细规则，请查阅深交所网站（http://www.szse.cn）公布的《发售指引》等有关规定。

  本基金为公开募集基础设施证券投资基金，发售方式与普通公开募集证券投资基金有所区别，请投资者特别关注。本基金与投资股票、债券、其他证券及其衍生品种的常规公募基金具有不同的风险收益特征。本基金主要投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额；本基金通过基础设施资产支持专项计划持有基础设施项目公司全部股权及间接持有由项目公司直接持有的基础设施资产。基金管理人主动运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目运营收入等稳定现金流及基础设施项目增值为主要目的。本基金投资运作、交易等环节的主要风险包括但不限于基金价格波动风险、基础设施资产运营风险、流动性风险、基金募集失败风险、对外债务融资相关的风险、项目公司的税务、未决诉讼、或有事项风险、基金设立后实施基础设施项目交易过程中的操作风险、基础设施项目的评估风险、基础设施基金现金流预测风险、基础设施资产估值下跌风险、终止上市风险、基础设施项目处置风险、税收风险、集中投资风险、中介机构履责风险、原始权益人及其关联方持有份额比例较高导致的基金治理风险、基金管理风险、资产支持证券投资的流动性风险、保障性租赁住房类基础设施资产特有风险、基础设施项目运营管理风险、大修、改造风险、基础设施资产土地使用权续期风险、基础设施项目租赁合同期限与基金存续期不一致的风险、基础设施基金关联交易风险、基础设施资产的政策风险、意外事件及不可抗力给基础设施资产造成损失的风险、管理风险和其他风险等。投资者需要充分了解基础设施基金的投资风险，仔细研读《红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》中披露的风险，并充分考虑相关风险因素，审慎参与本次基金发售的报价。

  重要提示

  1、本基金已于2022年7月27日获证监许可〔2022〕1651号文准予募集注册。中国证监会对本基金募集的注册并不表明其对本基金的投资价值和市场前景作出实质性判断或保证，也不表明投资于本基金没有风险。本基金场内简称为“红土深圳安居REIT”，基金代码为“180501”。

  2、本基金管理人为红土创新基金管理有限公司（以下简称“本公司”或“基金管理人”），财务顾问为国信证券股份有限公司（以下简称“国信证券”），基金托管人为招商银行股份有限公司，登记机构为中国证券登记结算有限责任公司。

  3、本基金战略投资者通过基金管理人直销柜台进行认购；本基金网下询价和有效报价的网下投资者录入认购信息均通过深交所网下发行电子平台进行，同时需向基金管理人完成网下认购缴款，方可认定为有效认购；公众投资者可以通过获得基金销售业务资格并经深交所和中国证券登记结算有限责任公司认可的深交所会员单位或基金管理人及其委托的场外基金销售机构认购本基金。

  4、中国证监会准予本基金发售的基金份额总额为5亿份，本次发售由战略配售、网下发售、公众投资者发售三个部分组成。初始战略配售基金份额数量为3亿份，占发售份额总数的比例为60%。其中，原始权益人或其同一控制下的关联方拟认购数量为2.55亿份，占发售份额总数的比例为51%；其他战略投资者拟认购数量为0.45亿份，占发售份额总数的比例为9%。网下发售的初始基金份额数量为1.4亿份，占发售份额总数的比例为28%，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为70%。公众投资者认购的初始基金份额数量为0.6亿份，占发售份额总数的比例为12%，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为30%。最终战略配售、网下发售及公众投资者发售的基金份额数量由回拨机制确定（如有）。

  5、本次询价日为2022年8月5日，询价区间为2.270元/份至2.610元/份。

  6、本公告仅对本基金网下询价的有关事项和规定予以说明。投资者欲了解本基金及基础设施项目的详细情况，请阅读2022年8月2日公告的《红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》。

  7、投资者需充分了解有关基础设施基金发售的相关法律法规，认真阅读本公告的各项内容，知悉本次发售的定价原则和配售原则，在提交报价前应确保不属于禁止参与网下询价的情形，并确保其认购数量和未来持有情况符合相关法律法规及主管部门的规定。投资者一旦提交报价，基金管理人及财务顾问视为该投资者已承诺：投资者参与本次报价符合法律法规和本公告的规定，由此产生的一切违法违规行为及相应后果由投资者自行承担。

  有关本公告和本次询价及发售的相关问题由基金管理人和财务顾问保留最终解释权。

  一、本次发售基本情况

  （一）基金基本情况

  1、基金全称：红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金

  2、基金场内简称：红土深圳安居REIT

  3、基金代码：180501

  （二）发售方式和数量

  1、本次发售由基金管理人和财务顾问负责组织实施，采用战略投资者定向配售（以下简称“战略配售”）、向符合条件的网下投资者询价配售（以下简称“网下发售”）、向公众投资者定价发售（以下简称“公众投资者发售”）相结合的方式进行。

  2、中国证监会准予本基金发售的基金份额总额为5亿份。基金管理人确定的初始战略配售基金份额数量为3亿份，网下初始发售的基金份额数量为1.4亿份，公众投资者初始发售的基金份额数量为0.6亿份。

  （三）定价方式

  本次发售通过向符合条件的网下投资者进行询价确定基金认购价格，具体网下询价方式详见“三、网下询价安排”。

  （四）限售期安排

  本次发售的基金份额中，网下及公众发售的基金份额无流通限制及限售期安排，自本次公开发售的基金份额在深交所上市之日起即可流通。

  原始权益人深圳市人才安居集团有限公司参与战略配售而持有34%基础设施份额，其中20%基础设施基金份额限售期限自上市之日起不少于60个月，14%基础设施基金份额限售期限自上市之日起不少于36个月，基金份额持有期间不允许质押。

  原始权益人福田安居公司参与战略配售而持有的11%基础设施基金份额限售期限自上市之日起不少于36个月，基金份额持有期间不允许质押。

  原始权益人罗湖安居公司参与战略配售而持有的6%基础设施基金份额限售期限自上市之日起不少于36个月，基金份额持有期间不允许质押。

  基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方以外的专业机构投资者参与战略配售的，持有基础设施基金份额期限自上市之日起不少于12个月。

  （五）本次发售的重要日期安排

  1、发售时间安排

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  注：（1）X日为询价日，T日为募集期首日，L日为募集期最后一日，上述时间表为预计时间表，询价日后的具体时间安排以基金管理人发布的《发售公告》及后续公布的公告日期为准；

  （2）若无特别说明，上述日期为交易日，如遇重大突发事件影响本次发售，基金管理人和财务顾问将及时公告，修改本次发售日程；

  （3）若触及本公告“九、中止发售情况”约定的中止发售条款，将于X+1日刊登《中止发售公告》；

  （4）若本次基金认购价格超出本公告中披露的所有符合条件的网下投资者报价中位数和加权平均数的孰低值，基金管理人将发布投资风险特别公告，并有权决定募集期是否相应延迟，届时请以《发售公告》为准；

  （5）如因深交所系统故障或非可控因素导致网下投资者无法正常使用其网下发行电子平台进行询价或网下认购工作，请网下投资者及时与财务顾问联系。

  2、本次发售路演推介安排

  基金管理人和财务顾问将于2022年8月2日（X-3日）至2022年8月4日（X-1日）期间进行本次发售的路演。

  二、战略配售

  （一）参与对象

  参与战略配售的战略投资者由原始权益人或其同一控制下的关联方和其他专业机构投资者组成。参与战略配售的其他专业机构投资者，应当具备良好的市场声誉和影响力，具有较强资金实力，认可本基金长期投资价值。本基金从如下范围中选择其他战略投资者：证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司及保险资产管理公司、合格境外机构投资者、商业银行及银行理财子公司、政策性银行、符合规定的私募基金管理人、全国社会保障基金、基本养老保险基金、年金基金以及其他符合中国证监会及深交所投资者适当性规定的专业机构投资者。

  战略投资者不得接受他人委托或者委托他人参与基础设施基金战略配售，但依法设立并符合特定投资目的的证券投资基金、公募理财产品等资管产品，以及全国社会保障基金、基本养老保险基金、年金基金等除外。

  （二）配售数量

  本基金初始战略配售份额数量为3亿份，占基金发售份额总数的比例为60%。其中，原始权益人或其同一控制下的关联方拟认购数量为2.55亿份，占发售份额总数的比例为51%；其他战略投资者拟认购数量为0.45亿份，占发售份额总数的比例为9%。

  （三）配售条件

  参与本次战略配售的投资者已与基金管理人签署相关配售协议，不参加本次发售询价，并承诺按照基金管理人和财务顾问确定的发售价格认购其承诺认购数量的基金份额。本基金的战略投资者缴款后，其认购的战略配售份额原则上将全额获配。

  （四）限售期限

  原始权益人深圳市人才安居集团有限公司（以下简称“深圳市人才安居集团”）或其同一控制下的关联方参与基础设施基金份额战略配售的比例合计为本次基金份额发售数量的51%，其中基金份额发售总量的20%持有期自本基金上市之日起不少于60个月，超过20%部分持有期自本基金上市之日起不少于36个月，基金份额持有期间不允许质押。原始权益人或其同一控制下的关联方在限售届满后参与质押式协议回购、质押式三方回购等业务的，质押的战略配售取得的基础设施基金份额累计不得超过其所持全部该类份额的50%，深交所另有规定除外。原始权益人或其同一控制下的关联方以外的专业机构投资者参与基础设施基金份额战略配售的，持有基础设施基金份额期限自上市之日起不少于12个月。战略投资者拟卖出战略配售取得的基金份额的，应当按照相关规定履行信息披露义务。

  （五）核查情况

  基金管理人、财务顾问已对战略投资者的选取标准、配售资格及是否存在《发售指引》第三十条和第三十一条规定的禁止性情形进行核查并出具核查文件，同时聘请北京天达共和律师事务所出具法律意见书。相关核查文件及法律意见书将与《发售公告》一并披露。

  （六）认购款项缴纳

  原始权益人深圳市人才安居集团或其同一控制下的关联方及其他战略投资者已与基金管理人签署战略配售协议，将按照网下询价确定的认购价格认购其承诺的基金份额。战略投资者将通过基金管理人的直销柜台参与认购。战略投资者可选择使用场内证券账户或场外基金账户参与认购，如选择使用场外基金账户认购的，则在份额限售期届满后，需将所持份额转托管至场内方可进行交易或在允许的情况下通过基金通平台进行份额转让。

  所有战略投资者需根据战略配售协议的规定在认购期全额缴纳认购款。

  本基金收取认购费，具体认购费率见“五、各类投资者认购方式及费用”。

  （七）相关承诺

  募集期结束前，战略投资者应当在约定的期限内，按询价确定的认购价格认购其承诺认购的基金份额数量。战略投资者应当按照《基础设施基金指引》的规定，承诺持有的基金份额在规定的持有期限内不得进行转让、交易。

  三、网下询价安排

  （一）参与网下询价的投资者标准及条件

  1、本公告所称“网下投资者”是指参与网下发售的专业机构投资者。本公告所称“配售对象”是指参与网下发售的投资者或其管理的证券投资产品。

  2、参与本次网下发售的投资者应符合《基础设施基金指引》《发售指引》《网下投资者管理细则》等法规中规定的网下投资者标准。具体应符合以下条件：

  （1）网下投资者指证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司及保险资产管理公司、合格境外投资者、商业银行及银行理财子公司、政策性银行、符合规定的私募基金管理人以及其他符合中国证监会及深圳证券交易所投资者适当性规定的专业机构投资者。全国社会保障基金、基本养老保险基金、年金基金等可根据有关规定参与基础设施基金网下询价。

  （2）在中国证券业协会注册的基础设施基金网下投资者，应当具备必要的定价能力和良好的信用记录，最近十二个月未因证券投资、资产管理等相关业务重大违法违规受到相关监管部门的行政处罚、行政监管措施或相关自律组织的纪律处分，并符合监管部门、协会要求的其他条件。

  （3）私募基金管理人申请注册为基础设施基金网下投资者，还应符合以下适当性要求：

  （a）已在中国证券投资基金业协会完成登记；

  （b）具备一定的证券投资经验。依法设立并持续经营时间达到两年（含）以上，从事证券交易时间达到两年（含）以上；

  （c）具备一定的资产管理实力。私募基金管理人管理的在中国证券投资基金业协会备案的产品总规模最近两个季度均为10亿元（含）以上，且近三年管理的产品中至少有一只存续期两年（含）以上的产品；申请注册的私募基金产品规模应为6,000万元（含）以上、已在中国证券投资基金业协会完成备案，且委托第三方托管人独立托管基金资产。其中，私募基金产品规模是指基金产品资产净值；

  （d）符合监管部门、中国证券业协会要求的其他条件。

  3、本次发售网下询价通过深交所网下发行电子平台进行。网下投资者应当在询价日前一交易日，即2022年8月4日（X-1日）12：00前，按照规定向中国证券业协会完成基础设施基金网下投资者注册并已在深交所开通网下发行电子平台CA证书，且其所属或直接管理的、拟参与本基金网下询价和认购业务且符合规定的自营投资账户或资产管理产品必须已注册为配售对象。完成上述流程的网下投资者方可参与网下询价。

  4、原始权益人及其关联方、基金管理人、财务顾问、战略投资者以及其他与定价存在利益冲突的主体不得参与网下询价，但基金管理人或财务顾问管理的公募证券投资基金、全国社会保障基金、基本养老保险基金和年金基金除外。

  5、基金管理人或财务顾问将在深交所规定的时间内，通过网下发行电子平台确认拟参与网下发售的配售对象名称、场内证券账户或场外基金账户等相关信息，同时剔除不符合本公告规定的网下投资者及其配售对象账户，完成询价准备的确认工作。不符合相关标准而参与本次发售网下询价的，须自行承担一切由该行为引发的后果。

  6、投资者若参与本基金询价，即视为其向基金管理人和财务顾问承诺其不存在法律法规禁止参与网下询价及配售的情形。如因投资者的原因，导致参与询价或发生关联方配售等情况，投资者应承担由此所产生的全部责任。

  7、使用场外基金账户参与网下询价的投资者，若持有场内证券账户，应在深交所网下发行电子平台报备场内证券账户。

  （二）承诺函及资质证明文件的提交方式

  所有拟参与本次询价的网下投资者须符合上述投资者条件，并按要求在2022年8月 4日（X-1日）中午12:00前通过国信证券公募REITs网下投资者资格核查系统（https://ceo.guosen.com.cn/REITs/investor-login/index.html）注册并提交相关核查材料。如网下投资者核查系统无法上传，投资者可与财务顾问协商确定核查资料的其他传送方式。

  (下转B90版)