见习记者 徐 欢

　　2009年是内地房地产市场高歌猛进的丰收年，但在年底，宏观调控的密集出台也给内房股的前景带来了阴影。今年的内地房地产走向如何？是否能延续去年红红火火的局面，还是会受压于严厉的宏观调控？带着这些问题，证券时报记者近日走访了瑞信中国内地房地产主管杜劲松。

　　证券时报：对于去年密集上市的内房股破发情况如何看待？目前内房股股价是否处于合理水平？

　　杜劲松：去年赴港上市的内房股共9家，目前尚未跌破发行价的只有2家，即恒大地产和龙湖地产，投资者可能觉得这两家房地产公司自身的质素比较好，市值较大，因此较受欢迎。从去年全年来看，内房股的股票走势确实是优于大市，但是港股大市在下半年开始上扬，相比之下，2009年下半年内房股的股票走势实际上是落后于大市的，许多股票比如中海地产(00688.HK)、华润置地(01109.HK)的股价仍然停留在半年前的水平。基于此，我认为目前内房股的价格处于合理偏低的状态。

　　证券时报：长线看好哪几家内地房地产公司？

　　杜劲松：我认为有中资背景、受信贷调控影响较小、现金流充足的房地产公司将有较好表现，比如华润置地、远洋地产(03377.HK)等；而有比较好产品的，比如合景泰富(01813.HK)的表现将不俗；负债率比较高的房地产公司表现将一般，比如绿城中国(03900.HK)、富力地产(02777.HK)等。由于房地产公司商业模式已经趋同化，产品的质量和设计、公司管理的执行力以及营运能力将成为竞争核心点。另外，避开竞争热点、采用蓝海战略的公司也会相当容易从激烈的竞争格局中脱颖而出，比如有些公司购买的地主要是在二、三线城市，通过开拓新的市场以提高自身的竞争优势。

　　证券时报：“地王”频出，是否显示了市场的不理性或者存在资产泡沫？

　　杜劲松：“地王”现象是大环境造成的，买家的目的是把从银行借贷出来的钱去做合适投资，而目前回报率比较高的投资比较少，所以导致买地成了此类企业的投资首选。我们暂时不能判断是否出现了资产泡沫，但是由于内地的房地产市场供求关系比较紧张，因此土地的升值是趋势所在，而涨幅大小则是关键。为打击“地王”，管理层已经在加强对土地的供给，同时也严格查处土地囤积的现象，待相关措施落实后，相信“地王”现象不会像目前这样突出。

　　证券时报：对2010年内地房地产市场的展望如何？

　　杜劲松：由于去年12月中央出台了相关政策打压房地产市场，因此预计今年1月份将会是地方政府密集出台遏制恶炒房价政策的时期，这将打击地产投机者，并导致在一季度的地产价格以及内房股价格产生剧烈波动。但是从第二季度开始到下半年，陆续会有新的楼盘陆续推出，这将有利于内地房地产企业的业绩增长，房地产股票也能因此有较好的表现。在“两会”召开后，预期宏观政策能基本定调，这将有利于房地产市场的平稳增长。

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　　龙湖地产去年销售额逾183亿

　　本报讯 龙湖地产（00960.HK）日前发布的2009年全年销售业绩报告显示，2009年公司实现合同销售金额183.4亿元（人民币，下同），合同销售面积188.3万平方米。销售金额和面积同比大幅增长，并双双创下公司建立15年来的最好业绩。

　　龙湖地产有关负责人表示，除了稳健的销售回款，龙湖在多元化融资方面也有突破。2009年5月，龙湖地产获发改委批准发行14亿元企业债，开创了非上市民营房企发债的先河；11月，龙湖地产在港交所主板成功上市并行使超额配股权，募资总额约77.15亿港元，融资额度和发行定价均创2009年上市内房股之最；10-11月，龙湖地产先后与农行、建行签署银企合作协议，两行将在未来2年向龙湖各提供180亿元意向性授信额度。（张 达）