证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 冯尧

  起拍价高达175.26亿元的“徐家汇中心项目”地块预申请已在7日收官。昨日，上海徐汇区规划与土地管理局披露，截至预申请结束，已经有18家开发商咨询过地块，最终有4家开发商确定参与地块竞拍。上海方面称，不接受非预申请竞买人参与最终土地出让，这也就意味着最终谁能拥有巨无霸地块，将从这4家开发商中产生。上海徐汇区规土局并未透露这4家开发商具体名字。

  据记者多方了解，此前已经有多家港资开发商盯紧“徐家汇中心项目”地块，其中包括新鸿基地产、香港怡和、恒基兆业、香港置地以及九龙仓等，在此之中也不乏土地炒家。此外，还有包括绿地、融创等国内开发商表露出对该地块的浓厚兴趣。

  港资房企兴趣甚浓

  公开资料显示，徐家汇中心项目土地用途为商办、餐饮、旅馆业用地，总出让面积约9.92万平方米，总建筑面积为58.4万平方米。地块预申请从7月19日至8月7日。该地块将采取招标形式出让，但如果竞买人少于3人，将采取挂牌方式出让。上海方面透露，最终有4家开发商确定参与地块竞拍。

  据记者了解，有多家香港开发商以及内地开发商正摩拳擦掌。上海一位上市房企高层人士告诉记者，这幅地块属于徐家汇商业区核心位置，资源稀缺，已有多家港资地产商和国内地产巨头进行深入研究，表现出极大兴趣。

  据悉，新鸿基地产以及香港置地都有意参与该地块的争夺，九龙仓为了竞得徐家汇地王已经积极筹备了数百亿元资金，恒基兆业、香港怡和等几家老牌港资房企龙头，也在积极为拿地做准备。不过上述人士坦言，地块出让涉及资金量庞大，预计港资地产商抱团取得的可能性最大。

  同策咨询研究中心总监张宏伟分析，对这些港资企业来讲，其拿地选择目标就局限于市中心优质地块，擅长高端物业开发，也擅长利用资本市场力量开发和经营商业性物业，尤其是大型综合体开发。“这些优势成为他们首先向徐家汇中心项目抛绣球的重要原因。”张宏伟称。

  事实上，为了方便境外开发商参与竞买，上海方面放宽了不少限制。上海徐汇区规划与土地管理局相关人士告诉记者，此次拍卖竞买保证金可以以外币支付。除此之外，如果境外开发商注资申请还需要政府审批，所需时间将含不确定性。

  一般而言，境外开发商需凭成交确认书及相关材料，在上海成立项目公司，这一过程需由上海商务委审批，不过，同时需要商务部备案才能结汇。上海方面表示，商务委将会全力促进加快商务部备案过程。

  背后不乏炒家

  值得注意的是，在日前上海徐汇区规划与土地管理局关于地块答疑中，有房企提及“竞得后何种条件下可以进行股权转让”，令业内人士猜测亦有不少炒家在紧盯这块巨无霸地块。前述房企人士就认为，目前备受关注的几块土地，确实存在这些公司借地生利的可能性。“他们的一贯做法也都是这样的，不论商办、住宅都会囤积很久。”

  不过，上海徐汇区规划与土地管理局相关人士明确告诉记者，只有在房企支付全部出让价款后，完成投资开发总额25%以上时，该土地方可进行股权转让。

  此外，徐家汇中心项目地块对开工时间、竣工时间也做出约定，以防止囤地。根据公开资料显示，该地块交地后1年内必须开工，而动工后5年内完成总建筑面积的70%，动工后7年内全部竣工。

  “从开发周期上看，7年内竣工并不短，比较符合境外开发商的运作周期，如果给国内开发商做，可能只需要4年左右。”前述房企人士坦言。在他看来，政府方面似乎更愿意将项目交给境外开发商做。

  “国内开发商大型核心区商办地块的开发整合能力，未必能挖掘这块地的价值，而香港、新加坡、美国的开发商在这类项目方面的运作显然更为成熟。”上述人士表示。

  链  接

  徐家汇中心项目地块自1995年进入市场后一直风波不断。

  地块最早在1995年由韩国大宇公司获得，计划打造浦西最高楼。但随后，1998年金融危机令大宇公司陷入资金困境，开始寻求出让地块股权。

  此后，该地块在2005年被徐汇区政府收回，并将部分开发权交给当时还是徐汇区国资旗下上实城开。上实城开方面原计划投资250亿元至300亿元，打造浦西第一高楼。