证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 陈英

  宏观调控下，商务公寓因“不限购、不限贷”成为投资新宠，近几年来更成为楼市耀眼的明星。据统计，深圳今年约有万套商务公寓入市。随着伍兹公寓、华寓、东海国际公寓、深圳湾1号、深业上城、深圳中心等高端公寓的陆续入市，2013年深圳晋级“顶豪公寓”时代。

  今年以来，频频出台的调控政策让住宅市场一波三折。与此相反，商业地产几乎毫无悬念地一路高走，写字楼、专业市场、商务公寓等频奏凯歌。其中，门槛低、回报较稳定、可租可住的商务公寓在年底迎来集中放量。从深圳来看，据中联地产统计，今年上半年深圳全市约有5600套商务公寓入市，下半年保守估计也将有4000-5000套的新增供应。商务公寓又一次迎来供应成交高峰。业内人士一致认为，商务公寓确实弥补了小户市场的空白。但是，相比住宅产品，商务公寓存在明显的不足，投资者们需要谨防风险。

  一手公寓集中放量。2010年的“限购限贷”政策直接推动了商务公寓的爆发。保守估计，2013年，深圳全年的公寓供应量将达到上万套。这一数据比去年的5700多套翻了一倍。尤其11月份，深圳二套房贷首付提高至7成以上后，购房者对住宅观望情绪浓厚，商务公寓更加热销。目前深圳的福田、南山和盐田区均有不限购公寓在售或者即将推出市场。大部分都是城市综合体项目，项目体量都比较大，而且有住宅﹑写字楼﹑商业﹑酒店等复合业态。如最近开盘的君临海域，均价35000元/平方米，首推300余套两小时售罄。二套首付增加彻底引爆商务公寓市场。

  “公寓热”席卷二手房市场。商务公寓本身具有“面积小、购买门槛低”，“投资回报较为稳定”、“可租可住可办公”等特点，且大多数公寓都处于成熟或是趋于成熟的重要商圈中，配套较优越，成为当前房地产市场下的香饽饽。如位于福田区的佳兆业中心，11月份均价为23800元/平方米，月租金平均可达到86元/平方米，商务公寓的租金回报率普遍达到4%-5%，远高于第三季度全市的租金回报率2.75%。

  中原地产二级市场总经理玉家雄认为，目前楼市50平方米面积以下的住宅单位较少，中小型商务公寓的出现弥补了市场的空白。另一方面，高端豪宅公寓的出现是深圳楼市一大亮点。它们冲击着整个深圳市场，高端豪宅公寓往往处于城市核心地段，产品稀缺，不失为投资客们的收藏品。事实上，当前这类二手公寓产品成为投资客户和首次置业的刚需客户追捧物业。作为投资客来说，主要看租金回报以及未来的升值空间。二手商务公寓通常位于成熟的区域，且价格比新公寓低。加上本身的商业产权性质，同时可面向办公和居住的客群，投资客络绎不绝。再者，公寓具有户型小、位置好、税费低等优点，也吸引了不少以小户型过渡的刚需型客户。

  值得注意的是，商务公寓如今成为炙手可热的明星产品。但是，相对于住宅产品，商务公寓存在明显的不足。综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁告诉记者，商务公寓一般作为商业综合体中的一种产品存在，交通便利，配套充足，但不是完整的居住产品，设施不是很全面，不能完全替代住宅使用；而且商务公寓产权较短；此外，相对于同片区住宅来说，房价偏高，投资者需要慎重考虑出租回报率。