证券时报多媒体数字报

　　证券时报记者 靳书阳

　　根据杭州市政府相关部门的规定，从昨日开始，如果商品房实际成交价低于备案价格超过15%，将通过技术手段限制网签。

　　备案价出台的初衷是为了控制开发商随意涨价，但对商品房成交价相对备案价的下限规定，也并非没有先例。2011年8月9日，东莞市物价局、住建局、房产管理局联合下发通知，要求所有符合备案范围的新建商品住房项目，销售价格一经备案，将自动设置15%的下浮限幅。事实上，东莞出台类似规定的初衷，是为了打击开发商在房产销售，尤其是别墅项目和大户型项目销售中虚假大额度促销所造成的“高报低卖”现象。东莞官方人士当时解释称，房产商将备案价格不合理调高，在实际销售时再大幅“打折”，网上的备案价格虚高于实际销售价格，致使商品住房销售价格备案管理失去意义。

　　上述规定与杭州出台的规定如出一辙，却远没有像杭州这般达到如此高的关注度，何也？

　　2011年的房地产市场正处于上一个景气周期中，东莞备案价设置价格下限，主要目的是为了挤掉备案价虚高的水分。而此次杭州出台规定的时间却非常敏感，目的也不再是防止“高报低卖”，而是防止真正意义上的低价甩卖。杭州房企成为2014年初以来房价下调的急先锋，去库存成为主要任务，这严重影响了二季度杭州土地市场的销售情况。数据显示，3月1日至5月22日，除工业用地外，杭州土地市场仅成交4宗商用地，住宅用地零成交。

　　因此，杭州出台的这一政策被理解为“限降令”，此时出台政策无疑将延缓开发商的临时促销行为。不过，如果开发商重新提出申请，降低楼房备案价，也可以继续降价促销。但问题是，在楼市低迷的情况下，重新申请备案价至少需耗时一周甚至半月。由于降价跑量是开发商在市场低迷时期换取现金储备保存实力的重要手段，重新申请无疑将面临目标客户流失的风险。

　　虽然杭州出台这一政策的最终目的并不清楚，但回顾过去十年房地产发展的历史可以看出，最终决定楼价走势的还是居住需求和保值投资需求双重作用下的供求关系。当居住需求和投资保值需求旺盛时，诸如限购等行政手段并未阻止房价的上涨；而当房价远超居民的经济承受能力，流动性紧张成为常态时，行政手段恐怕也难以阻止房价的理性回归。了解市场，尊重规律，应该成为制定政策的首要出发点。