中国基金报多媒体数字报

  证券时报记者 靳书阳

  上市房企的半年报披露已经结束，作为房企上半年业绩的“体检表”，通过几个关键指标的分析比对，无疑可以更加清楚房企过去半年的经营状况，同时，也能对未来行业可能的发展趋势作出预测。

  营收增长与净利增长背离

  根据最新披露的半年报信息，证券时报记者排除了一些房地产业务没有连续性的上市公司，最终共有106家上市公司符合要求。

  统计结果显示，上半年房地产上市公司营业收入的增长率，与净利润同比增长率相比，呈现一种较为严重的背离。具体表现为，上述公司上半年平均营业收入同比增长率均值为20.82%；与此对应的是，净利润同比增长率均值为-31.37%。就营业收入同比增长率这一指标来看，有58家上市公司的这一数据为正值，有48家为负值，即近半数房企营收下滑，而净利润增长率为正的上市公司总数为56家。

  从净利润总额来看，A股上市房企中，万科A、保利地产、华夏幸福位列三甲，三家公司上半年净利润分别为48.1亿元、38.2亿元及23.0亿元。

  以传统A股“招保万金”四家龙头公司的半年报数据分析，万科和保利的业绩已与另外两家龙头房企拉开距离。金地集团半年报显示，上半年实现营收90.84亿元，同比增加3.29%；实现净利润1.58亿元，同比下降49.91%。招商地产半年报显示，公司上半年营收160.47亿元，同比下降0.54%；净利润17.85亿元，同比下降30%。

  另外，作为A股上市房企中产品线定位最为高端的华侨城，其营业收入同比增长率与净利润同比增长率分别为28.05%和5.21%。这或许表明在上半年房地产业的整体调整环境中，以豪宅为主打产品的房企，也不能避免陷入净利润增速远不及营业收入增速的境地。

  净资产收益率大范围下降

  证券时报记者统计发现，列入统计范围内的106家房企，上半年绝大多数出现了净资产收益率同比下降的现象。这表明房地产行业的投资回报率不断下降，房企的利润空间收窄。

  列入统计范围的106家房地产上市公司，仅有12家2014年上半年的净资产收益率实现同比增长，占比仅为11.32%。 “招保万金”四家A股传统代表性房企的净资产收益率，均出现不同程度的下滑。其中，万科A的净资产收益率从去年上半年的6.91%，下降到今年的6.13%；保利地产的净资产收益率从去年上半年的7.80%，下降到今年同期的7.21%；招商地产这一指标从10.38%下降为6.53%；金地集团这一指标从1.29%下降为0.54%。

  不过，从相关研究部门的历史统计数据来看，今年上半年上市房企净资产收益率的普遍下降，只是过去趋势的延续。中国房地产研究会、中国房地产业协会今年5月发布的报告显示，上市房企2013年度净资产收益率仍处于自2009年以来的下行通道中，平均水平由上年的11.23%下降至11.09%。据该报告介绍，这一指标自2009年以来一直处于逐年下降的态势。

  龙头房企拿地变谨慎

  一般来说，当报告期内房企销售收入不及拿地支出时，就会出现经营活动产生的现金流为负的现象，反之则为正值。从上述106家上市公司的经营活动产生的现金流量净额分析，仅有30家公司这一数值为正。其中，京能置业在2014年上半年经营活动产生的现金流量净额增速最快，同比增长1221%，达到5.10亿元。另外，万科A今年上半年经营活动产生的现金流量净额最高，为34.33亿元。同时，万科A该数值的同比增速也高达135.05%。

  万科董秘谭华杰近期公开表示，总体来看上半年房价出现了下跌，但是地价没有下跌反而在上升。在这种情况下万科选择持有现金，谨慎投资土地。半年报披露信息显示，万科报告期内新增19个开发项目，按权益计算的规划建筑面积约264.1万平方米，而2013年同期公司新增的按权益计算的规划建筑面积为342万平方米。这一数值较去年同期下降22.75%。

  A股目前唯一能与万科在规模上媲美的保利地产，较去年下半年拿地态度也更加谨慎。2014 年上半年保利新增项目19个，按全口径计算，上半年土地投资金额为216亿元，占销售金额的比例为33%。虽然2013年上半年，保利地产拿地金额占当期销售额比例仅为25.3%，但由于保利地产2013年全年拿地金额占销售金额的比例高达45%，由此可以推断，保利地产2013年下半年的这一比值远高于45%。据此推断，相比去年下半年，保利地产的拿地态度也显得更加谨慎。

  存货压顶 下半年或降价

  作为行业风向标的万科，其定期报告对后市走势的分析，往往因其行业地位而具备相当的权威性。按万科A2014半年报分析，截至 6月底，全国14个主要城市的新房库存面积（已取得销售许可而尚未售出的商品住宅面积）由 2013年底的 1.22亿平方米上升至 1.35亿平方米，库存去化周期（按最近三月移动平均成交面积计算）由 2013年底的 9.8个月上升至 15.4个月。上述数据表明，下半年甚至更长一段时间内，去库存将是房企的最重要目标。

  证券时报记者统计发现，A股上市的房地产公司中，上半年销售目标完成率超过50%的，仅有万科一家。另外三家具有代表性意义的房企保利地产、招商地产、金地集团的目标完成率分别为43%、36%和28%。研究人士认为，房企若要实现全年销售目标，在目前并不景气的市场环境下，下半年需采取降价走量的销售策略。

  中信证券研究员陈聪认为，在今年剩下的4个月时间里，不少房地产企业必须以降低毛利，大规模推货为代价，以求存货去化。陈聪分析，虽然近期资金成本下降，但今年金融机构更倾向支持龙头公司，此前资金紧张的企业不会普遍受益于这一轮资金成本的下降。销售回款将是绝大多数中小公司最关键的资金来源，企业的推货动力不可能下降。