证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 陈英

  5年前，仲量联行深圳董事总经理夏春毅就曾建议，“如果个体投资者想投资写字楼，赶紧下手。因为现在，或许你还买得到好地段。未来几年，即便你想投资，也未必有楼可售。”5年来，深圳甲级写字楼的亮丽数据证明了夏春毅的判断，租价与售价直线上涨。5年后，面对价格已经高企的甲级写字楼，夏春毅依旧相当乐观：“还是那句话，只要你买得到，只管买，其回报值依然丰厚。”

  22日，仲量联行有关深圳最新的写字楼数据统计出炉，数据显示，去年，深圳仅有两个新增供应项目，共约15.3万平方米（建筑面积），供应量仅为2013年全年的三分之一。在强劲需求的带动下，深圳甲级办公楼的入驻率节节攀升，空置率为有史以来的最低位。深圳核心商务办公区如福田及罗湖等区域，在2014年呈现供不应求的态势，绝大部分办公楼均处于满租状态。活跃的租赁需求导致空置率持续走低，业主叫价能力增强，租金大幅上扬。2014年，深圳甲级办公楼平均租金录得18%的同比上涨，升幅不仅为历史最高，还远超国内其他三个一线城市。供应紧张更导致个别办公楼租金水平录得高达40%的大幅增长。在本年度，福田区甲级办公楼平均租金升幅为各区之冠，同比增长20%，拉动深圳市租金水平至人民币244元每平方米每月。

  本年度二手投资市场交投平淡，限制资本值升幅。受2014年中国经济增速放缓影响，投资者表现较为谨慎。整体来说，一手、二手办公楼买卖成交量较去年少，主要依靠自用需求的中小型企业用户主导买卖市场。价格方面，新推售的项目，如卓越城、华润置地大厦等，均以贴近市场价推售。例如，由于华润置地大厦区位较好，其销售去化速率不俗。另外，由于主要商务办公区的二手市场价格已处于较高位置，投资者对后市资产增值预期保守，导致本年度整体资本值升幅受制约，全年同比升幅为6.1%，较去年减少约2.7个百分点。由于租金升幅较快，本年度回报率由去年的4.7%拉升至5.4%。

  “未来，随着深圳湾超级总部基地及前海合作区规划的深化，各种大型国内企业纷纷落户深圳，如华润、天虹、百丽、阿里巴巴、中海油等企业纷纷在后海自建总部大厦。缘于独特的地理位置和政府政策的有利扶持，更多的企业总部将会在前海和后海崛起。如今，深圳新的总部经济集聚区已现雏形，集群效应将进一步吸引更多企业落户，从而带动甲级写字楼市场的发展。”夏春毅的这个观点有着扎实的数据支撑，据悉，截至2014年末，深圳前海已吸引超过2万家企业进驻，企业数目较去年同比升幅近390%。在所有注册企业当中，约60%为金融相关行业，其对深圳办公楼整体租赁市场持续带来稳健的需求。展望未来，夏春毅表示，深圳前海利好政策预计将继续带动新入驻企业在深圳设立及扩张办公室的需求，同时金融类及IT行业对办公楼的需求不减，再加上企业总部大楼的落成，其自用比例较高，预测2015年全年净吸纳量将推高逾70万平方米。2015年，甲级办公楼供应量预计达107万平方米。充足的供应量预计将2015年末的空置率拉高至9%~11%水平。租金方面，由于福田中心区新增可租赁甲级办公楼并不多，个别即将落成的项目预租率高达8成，因此业主普遍对租赁市场保持充足的信心，预计未来12个月福田中心区租金升幅将继续带动全市甲级办公楼租金，预测升幅仍将维持双位数字增长。

  投资市场方面，由于租金持续走高，预计部分投资者会重新进入一手、二手买卖市场。而对于卖家来说，可能会借助预期高租金收益而提高出售价格。预计2015年整体甲级办公楼资本值涨幅达7%~9%。而随着前海及南山的办公楼项目推出市场，预计2015年的成交量会较2014年活跃。