证券时报多媒体数字报

  小小15平方公里的前海3年内有近300万平方米的甲级写字楼供应，未来甲级写字楼总规划量会超过900万平方米。如此小的一块地方，将拥有那么多面积的办公场所，写字楼密度会不会太大？能搞定不？——没问题，前海无压力。这是第一太平戴维斯高级经理何凌经过多种数据比较得出来的肯定答案。

  都说深圳前海未来极可能是珠三角的“曼哈顿”，看得见的前途让许多地产投资大佬们磨刀霍霍，其眼球早已紧盯这片土地上的甲级写字楼市场，它极可能是下一个十年的地产造富之地，究竟造富能力有多大？许多投资人士密切关注着。有关数据资料显示，截至2015年2月底，前海入驻企业已超2.3万家，注册总资金逾1.4万亿元。目前已经出让的地块均要求在2018年之前建设完成，意味着2016、2017年将有接近300万平方米办公物业进入市场，相当于深圳中心区甲级写字楼储量的60%。自2014年起，前海合作区的各项基础设施进入快速建设，目前已有两处甲级写字楼即将完成建设，为卓越前海壹号、香江金融大厦。这些数据听起来有点让人底气不足，仅有小小15平方公里的前海是否能消化如此大的写字楼供应？第一太平何凌的观点显然是乐观的，这个乐观是建立在何凌数年来对自贸区研究的数据上。

  深圳中心商务区近几年的甲级写字楼供应和需求在40万平方米左右。如果按照这个标准，前海300万平方米写字楼供应需要消化7.5年。前海写字楼市场以前是空白的，其供应的消化情况不能直接和其他成熟CBD区域来对比，而广州的珠江新城区域在2005年也是从新规划建造，其供求能力可以用来参照。 6平方公里的珠江新城在10年内逐步消化了200万的甲级写字楼供应，成为广州新的CBD。前海地区如果发展顺利，在未来几年消化掉300万写字楼也不无可能。 事实上，相比其他自贸区，深圳前海自贸区拥有区位、交通、体制、产业、政策五大比较优势，其优势的特殊性是显而易见的。政府在前海的配套建设和绿化等方面比较科学，注重区域经济的长期发展，写字楼不能算过密。如果将来前海真能发展成为珠三角的“曼哈顿”，消化掉900万平方米以上的甲级写字楼储量，才能和纽约曼哈顿比肩（目前59平方公里的纽约曼哈顿大约有3700万平方米甲级写字楼储量），区区300万平方米的写字楼供应，对于深圳前海毫无压力。

  这么说来，前海的写字楼供应会不会供不应求？第一太平认为“也不会”。据了解，截至2月底前海注册了2.3万家企业，如果85%的企业需要200平方米的办公面积，前海目前的写字楼需求将有391万平方米。但实际这2.3万注册企业平均公司注册员工只有8人，低于深圳企业户均15人的平均水平。如果按照深圳人均办公面积10～15平方米算，总需求也就在300万平方米左右。同时，实际还会有办公地址虚拟注册等情况，真实需求要打折扣。以上海自贸区为例，目前注册企业已突破2万家，但自贸区内只有少数一些乙级写字楼供应。显然，前海的写字楼不会供不应求。

  既然供应没问题，那么前海写字楼租金会是怎样的情况？这是许多投资者最关心的数据。何凌参照上海自贸区对深圳前海写字楼租金情况进行了预测：上海自贸区挂牌后，随着注册企业的骤升直接导致写字楼租赁市场异常火热，区内写字楼项目一个月内租金翻倍，虽然目前租金水平已回落，但整体水平较挂牌前仍高出50%以上的幅度。同时参照深圳前海附近写字楼目前的情况看，据了解，宝安中心区近前海的龙光世纪大厦、荣超滨海大厦租金回报率在4%左右；南山CBD和蛇口的租金回报率在4%～4.5%之间，比如目前放盘的招商局广场租金在每月每平方米220元，其售价估计为每平方米62000元，租金回报率大概在4%；前海发展后地段要更加好一些，估计租金回报率在3.8%。举例说，前海的卓越壹号预计售价在每平方米60000～70000元。从投资回报率估算，平均租金会在每月每平方米180～220元之间。