证券时报多媒体数字报

  一 重要提示

  １．１ 本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。

  １．２ 公司简介

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  二 主要财务数据和股东情况

  ２．１ 公司主要财务数据

  单位：元 币种：人民币

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  ２．２ 截止报告期末的股东总数、前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表

  单位： 股

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  ２．３ 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

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  三 管理层讨论与分析

  ２０１４年，公司坚持自贸区的开发商、运营商和服务商定位，按照“视野更加开阔，开拓更加超前，服务更加创新，改革更加深化”的总体要求，以客户需求为导向，集中优势，内外联动，牢牢抓住“自贸试验区”工作核心，探索服务功能创新和商业模式创新，利用自贸区先发效应，追求项目可稳定、服务可持续，在深化改革、转型发展的过程中不断强化公司自身的核心市场竞争力。

  ２０１４年工作总结

  一、主要经济指标

  （一）企业经营情况

  ２０１４年，公司实现营业总收入７７．６１亿元、营业利润９．７７亿元， 较上年同期增长２９．５８％，实现归属于母公司所有者的净利润６．９８亿元，较上年同期增长２８．０７％。报告期末，公司财务状况基本面良好，总资产２６１．５７亿元， 较上年度期末增长４．６２％；总负债为１６８．９３亿元，资产负债率为６４．５８ ％；归属于上市公司股东的所有者权益为８８．８９亿元，较上年度期末增长６４．７２％。

  报告期内，公司主要通过境内人民币贷款、境外人民币直接贷款、自由贸易账户（ＦＴ专项贷款）和贸易融资（主要为ＤＦ业务借款）等方式积极拓宽债务融资渠道。截止２０１４年１２月３１日，公司融资余额约为１１６．８６亿元，其中银行贷款余额约５９．９２亿元，境外人民币直接贷款余额约２０．４６亿元，ＦＴ专项贷款约２０．２５亿元，贸易融资（主要为ＤＦ业务借款）贷款余额约１６．２３亿元。公司银行平均融资成本约为５．７３％（其中：受惠于自贸区金融政策，境外人民币直接贷款平均利率和自由贸易账户ＦＴ专项贷款综合利率分别为５．１９％和５．３２％）。２０１４年，公司房地产业务融资利息资本化金额为３．８４亿元，加权平均利率为５．６５％，截止２０１４年１２月３１日，公司对外借款担保余额为１０．８６亿元，公司系统内部借款担保余额为２５．５２亿元。

  （二）招商引资情况

  ２０１４年，公司系统共吸引合同外资８１亿美元，同比增长５．８倍，吸引内资注册资本２８８４亿人民币，同比增长４．６倍。全年新注册项目超过１０５２３个。净增物业出租面积约为３１万平方米，出租物业的总面积已达约２５８万平方米，出租率９４．２％。物流贸易板块客户中，新增市场会员３２５８家，会员总数９９８６家。

  （三）区域经济情况

  上海自贸区（注：扩区前）全年实现进出口贸易额７６２４亿元，同比增长８．３％，占全市比重２６．６％；其中进口额５５８８亿元，同比增长７．３％，占全市比重３５．５％。实现工商税收５７６亿元，同比增长１３．４％；商品销售额１３８００亿元，同比增长１１．５％；航运物流服务收入１１８０亿元，同比增长１５％；工业总产值５７３亿元，同比下降１０％。

  二、各业务板块工作情况

  （一）园区开发板块重点工作

  １、全力配合功能创新，推动自贸区建设。公司积极参与自贸试验区（外高桥保税区、外高桥保税物流园区）内各项政策条例的制定与完善，主动承担了大量的政策咨询、客户接待、招商说明、创新功能研讨等工作，配合自贸试验区管委会、海关、检验检疫等部门，对各项功能创新通过企业试点、流程优化，逐步形成可复制、可推广的经验。报告期内共推荐２０家客户获得“快检快放”试点资格，３０家客户加入“先入区后报关”试点范围。

  ２、深入推进二次开发，为开放产业的发展腾出空间。在充分研究自贸区新的产业定位的基础上，公司合理规划新建物业的布局，积极推进区内现有物业的改建，为新产业的引进与发展腾出空间。截至２０１４年底已完成改建物业１．６５万平方米，改建项目开工７．２１万平方米。

  ３、积极培育以亚太营运商为代表的功能性总部经济。公司在创新招商模式和招商产品的同时，加强了对区内重点客户的引导和培育。配合自贸区管委会对第二批亚太营运商企业进行了筛选、推荐与走访，第二批储备企业中已有２０家获得总部授权，并陆续进入合作备忘录讨论修改阶段；继续加大对地区总部的培育，鼓励企业向各类型总部升级，年内新增跨国公司地区总部３家，总数达４９家。

  ４、深化水水联运功能，推进国际中转集拼试点。公司配合自贸区管委会选取区内太平名威为试点企业，通过制度创新实现流程再造，成功完成“国际中转集拼”业务的试点运作，有效提升了客户的货物流转速度，降低了物流成本，为建设国际航运中心作出了贡献。

  ５、借力自贸区创新和开放功能，打造各类服务平台。为促进区内服务业发展为主题，为中国企业“走出去”提供高效、专业、便捷的一站式服务的自贸区境外投资服务平台正式上线。

  （二）商业地产板块重点工作

  １、招商运营双管齐下，森兰项目初出效益。公司权属范围内土地企业动迁工作全面完成。森兰商都全面开业，“前店后库”的保税展示交易商业模式正式落地森兰商都，香港俊思等世界知名品牌代理和分销商入驻，以进口商品为特色的主题商业初见成效，商场租赁率达９０％；森兰国际年底交付使用，平行进口汽车、文化艺术品展示交易中心等功能性项目率先在森兰国际进行试点，完成约９０００平方米的物业销售，租售率合计约６０％；森兰名佳全面售罄，回笼资金约１２．４２亿元，为年度利润目标完成提供了保障。

  ２、重大项目深入谈判，业态定位逐步优化。英国哈罗国际学校正式取得办学资质，哈罗学校项目已经签订合作框架协议；与招商地产、浦深置业的合作项目明确了委托开发工作机制；森兰Ｄ５－３、Ｄ５－４服务式公寓的委托管理单位基本确定；国际艺术岛的业态定位优化调整，将原先的“五星酒店＋酒店式公寓”的方案调整为集“艺术商贸区、演艺中心、美术馆、艺术酒店、艺术机构办公区”为一体的国际文化艺术品交易中心，并选择了洲际旗下的英迪格酒店管理品牌作为艺术酒店的管理机构；

  ３、工程建设全面开花，开发形象日新月异。围绕２０１７年森兰中块项目基本建成的总体目标，森兰中块商业商务区项目全面展开，南块国际社区项目全速推进。２０１４年森兰在建项目达到３２个，在建项目总建筑面积约超９０万平方米。其中：（１）森兰商业商务区：森兰Ｄ２－２、Ｄ３－２办公楼项目开工建设，Ｄ５－３、Ｄ５－４商业街与服务式公寓项目进入基坑开挖阶段，森兰Ｄ４－３商业街和地下连通道项目完成桩基工程，与招商地产合作开发的保税展示中心项目已开工启动；英国哈罗国际学校校区工程年内结构封顶；能源中心项目完成了报建等工作，准备开工。（２）森兰国际社区： Ａ５－１住宅项目开工并加速推进，Ａ１２－１住宅项目完成报批报建，顺利开工；森兰国际社区的别墅岛、社区商业中心等项目定位策划工作已取得阶段性成果，为后续开发确立了方向。包括配套菜场、小学与幼儿园、道路河道等一批公建配套与市政配套项目陆续竣工。

  （三）物流贸易板块重点工作

  在重点工作方面：一是力推自贸试验区创新成果落地：１、ＤＩＧ以“人无我有，人有我优，人优我廉”为核心竞争力，掀起了进口商品直销的新风潮。截止２０１４年底，公司已有８家自营和加盟店先后开业，澳大利亚和俄罗斯国家馆先后开馆， ５万平米世贸商城配送中心即将完工。同时，着手采用进口商品网、跨境通等创新手段，打造自贸区跨境电子商务的线下体验店，形成批发与零售结合、线上与线下结合的创新营销模式。２、平行进口汽车试点尘埃落定，着力建设公共服务平台。公司积极配合集团公司和自贸区有关部门开展平行进口汽车的可行性研究、方案规划等先行先试、政策创新的课题工作，大力推进平行进口汽车试点落地，取得实质性进展。目前正积极搭建集展示销售、体验服务、多品牌维修、售后信息追溯等功能于一体的上海自贸区平行进口汽车交易展示中心作为平行进口汽车试点的公共服务平台。二是整合优化现有的客户资源，通过对康明斯、英格索兰、强生、欧姆龙、卡尔蔡司、宜家、夏奈尔等老客户的挖潜，确保实现收入及毛利的持续稳定。三是积极拓展引进新客户，引进了全球知名奢侈品公司爱马仕、高德美、霞飞诺眼镜、富士施乐、八重洲口岸、陆逊梯卡等重点客户，为业绩提升打下稳定基础。

  在仓储物流方面，报告期内完善了绩效考核办法，强化安全第一的理念，以仓库智能化、专业化管理为抓手，以出入库数据跟踪和实时监控为手段提升服务效率，对供应商的服务质量和运费成本严格控制，保证了公司运输渠道畅通。卡口服务开发了卡口查验辅助服务管理系统，有效提高服务效率，圆满完成海关、国检在查验过程中的辅助工作任务。

  在专业贸易方面，各专业服务平台坚持以营销为龙头，以渠道建设为抓手，发展良好。其中，机床平台通过深入研究进口机床贸易环节，进一步完善了以机床展示、贸易代理、展品物流、零部件分拨为核心的服务模式；医疗器械平台在做好传统贸易服务、深化药品柔性通关、推进医疗器械电子报检系统运行等工作的基础上，优化了收入结构、增强了盈利能力；检测用医疗器械产品快速进出区业务开展顺利，受到西门子、强生、通用医疗等知名客户欢迎。

  （四）对各业务板块的综合管理

  １、探索板块联动工作机制。在三大业务板块各具特色的专业化能力的基础上，公司召开联动发展研讨会，基本确立了业务板块联动的工作机制和推进方案，为打造自贸区全牌照的服务团队、提升外高桥服务品牌奠定了基础。

  ２、园区开发板块整合进入关键阶段。公司启动了园区开发板块的外联发、三联发两个公司的整合工作，促进资产、业务、经营、管理的深度融合，以进一步提升园区开发的品牌影响力。

  ３、圆满完成全年企业改制目标。公司基本完成了全年企业改制目标，增强主营业务核心竞争力。实际完成了２家企业清理，另有多个改制项目已进入实质性启动阶段。

  三、公司其他重点工作

  （一）非公开发行成功实施，募投项目监管有序

  报告期内，公司通过非公开发行股票募集资金约２７．４亿元，投入自贸区五大平台建设。这是公司２０年来的首次再融资。通过再融资，公司每年减少利息支出近１．６２亿元；改善了相关公司的资产结构，降低了开发公司资产负债率，相关子公司的融资能力得到显著提高。

  （二）内控建设扎实推进，信息披露及时准确

  公司通过制度建设不断完善内控建设。一是完成了“固定资产管理暂行办法”等制度；二是对原２０１２版内控流程手册进行了修订，形成了２０１４版内控流程手册；三是信息披露工作及时、准确，被上海证券交易所评定为“信息披露优秀类公司”。

  （一）主营业务分析

  １ 利润表及现金流量表相关科目变动分析表

  单位：元 币种：人民币

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  （１）主要销售客户的情况

  公司前５名客户的营业收入合计为１，０６８，２１１，９６４．９０元，占营业收入比例为１３．７６％（详见报表附注前５名客户的收入明细情况）

  ２ 成本

  （１）成本分析表

  单位：元

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  ３ 费用

  报告期内发生期间费用合计为７４５，０４２，３８５．１８元（有关销售费用、管理费用、财务费用详细情况见合并利润表及报表附注）

  ４ 现金流

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  （二）行业、产品或地区经营情况分析

  １、 主营业务分行业、分产品情况

  单位：元 币种：人民币

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  主营业务分行业和分产品情况的说明：

  公司的主营业务主要分为园区开发业务、商业房地产业务和物流贸易业务三大部分。对于园区开发业务和商业房地产开发业务两部分，截止２０１４年１２月３１日，公司持有的物业情况如下：

  （１）厂房仓库物业情况：持有建成在营的共约２６０万平方米【其中：约２５４万平方米位于上海自贸区外高桥保税区、外高桥保税物流园区内；约１．２万平方米位于上海外高桥物流园区二期；约４．７２万平方米位于江苏省启东产业园】；在建约５８．０５万平方米【其中：约２３．４４万平方米位于上海自贸区外高桥保税区、外高桥保税物流园区内；约３．４６万平方米位于上海外高桥物流园区二期】。

  （２）商业及办公物业情况：持有建成在营商业办公物业约４９．７万平方米【其中：约４８．０８万平方米物业在上海，约１．６３万平方米物业在启东】，在建约９９．３２万平方米【均位于上海】。

  （３）酒店物业情况：持有建成在营约１０．１０万平方米（客房数量约８０１套）；在建约４．２３万平方米；

  （４）住宅物业：持有在营待售住宅物业约６．５万平方米，在建约２３．２９万平方米；

  （５）土地储备：约４９３万平方米。

  上述物业及土地储备具体情况详见以下表格：

  一、在营厂房仓库情况■

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  二、在建厂房仓库情况

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  三、在营商业办公面积

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  四、在建商业办公物业(下转B234版 )