证券时报多媒体数字报

  现在，街谈巷议的仍是股票，但话题难免也会出现漂移，比如说争论是否应该将股市资金撤出，用以购买房产等等。实际上，这正是一对夫妻近期所苦恼的事情。

  我和他们交往了很长时间，应该说是很熟悉了。丈夫是市级某医院的牙科主治医生，妻子是一家新三板挂牌企业的销售主管。我曾去丈夫的医院里看过牙，也去过妻子的公司采访他们董事长。

  那天的聚会上，不知为什么，他们突然谈论起换房来，而且据说换房的方式是将市郊次新房售出，然后再加上股票的本金及预期收益200万元，去买一套内环以内的学区房。

  不过，我们这次聚会很不幸是在“股灾”之后。因此他们的股票资产已由6月初的135万元跌成7月中旬85万。这对夫妇对于置换学区房一直耿耿于怀，因为孩子眼看就要读小学了。妻子说，等股市赚到200万，然后办理离婚证，将所有房产转移到妻子名下。丈夫带着这150万元，去买一套内环以内总价不超过500万的学区房。丈夫对此颇有微词，他认为妻子过于计较。那天的聚会上他说，其实啊，直接将市郊房子卖掉，然后去正常置换更为划算。

  向酒店服务人员要了纸笔，他正儿八经写出了计划。他说，我们换房的目的是为了小孩读书便利。现在女儿5岁半，假如7岁读小学，那么高中毕业就是18岁，恰好是13年后。同时，公积金贷款年限最多也是15年，不妨以15年作为一个收益计算的时间终点。丈夫认为，离婚买房就是方案一，置换购买就是方案二。他说，在房价不会大幅快速上涨的情况下，方案一其实是比较糟糕的。他高中时的数学成绩优秀，后来顺利考入上海第二军医大学，本硕连读后披上了白大褂。但没想到的是，他竟能够用这种方法来说服他复旦数学系毕业的妻子。

  他解释道，假如按照第一个方案操作，离婚手续办妥，他本人重新购买价格500万元的内环学区房（房龄已30年），购房支付的税费等暂按3%计算，就是15万元，新房装修费用25万元，这40万元都从股票的200万当中支取，剩下的160万用于首付，恰好满足法定的3成首付比例。然后，个人公积金60万元用足，商业贷款280万元，贷款期限均为15年，商贷采用等额本金方式还款。那么按照公积金贷款利率3.5%和商业贷款基准利率5.4%计算的话，15年内需还款本息总计470万，其中利息130万元。首月还贷约3.3万，末月还贷约1.9万。

  他继续说道，目前家庭月收入中，夫妻俩工资接近3万元（据说妻子收入是丈夫的2倍多），市郊房屋租金收入4000元，外环房租金约5000元，3.9万元刨去前期较高的月还款额后，月均5000余元生活开销，令生活品质有一定下降。但后期压力日渐减小。按照15年贷款期限来计算，那时候女儿已高中毕业，如将该学区房出售变现，2031年时该房房龄已达45年，属于真正的老房子了，合理预计房屋年均涨幅约3%，复利增值后500万变成了780万元。

  15年内两人均未退休，工资收入假如不增不减，15年后合计3万*12*15=540万元；另两套房的年租金1.08万元按照每年3%升幅的“追加期初投资复利”加以计算，15年后两房租金总收入约为190万元。丈夫说，加上卖房收入780万，15年后家庭总收入约1510万元，扣除期间130万元房贷利息，剩余资产为1380万元。以上计算忽略所有生活开销。

  丈夫接着为我们介绍他的第二套方案，也就是简单的置换买卖。卖出市郊房得250万元，假如保持方案一中同样的贷款总额与期限，只不过变为家庭公积金120万元+商贷220万元的话，由于利率发生了变化，利息总额减少至121万元。倒推可知，扣除首付款160万元后尚剩余90万元。此时股票（预期）市值仍假设为200万元，两者合计290万元全部用于固定收益投资，按照极为保守的8%年化收益来计算复利，15年后增值为920万元。再加上工资540万元以及单套房屋（5000元/月）的15年租金105万元，合计1565万元，扣除贷款利息后剩余1444万元。

  他一边在纸上书写一边对大家说，最终都是拥有两套房子，后者不劳神费力，又没有降低生活品质。由于保持了整块资金的余裕，便有了固定收益投资的可能。而第一套方案每月支出巨大的还贷，生活过程中资金链紧张，最终的收益也并无差异。他还解释道，这样没有了股市及楼市巨大波动的风险，也增加了应付意外事件的空间。最关键的是没有离婚，不会为夫妻感情留下阴影。

  作为旁观者，我也赞成他的第二套方案。未来15年的漫长期间，楼市的前景似乎比股市更难判断呢。